新政后改善盘日子难过了 房价将会往哪里走？

国五条细则，无疑是当下热门的话题之一。之所以如此，恐怕还是因为细则似乎将使原来的房价体系发生巨大的变化，而一个楼市中的房价涨跌，向来是人们为关心的一个因素。

接下来，房价将何去何从？

现状>>>

2月房价环比涨5.23%

近，搜房网数据监控出具的一份调查显示，2月份杭州楼市价格环比微涨，在调查的热门楼盘中，主城区共有23个楼盘价格有所上调，平均上涨幅度为5.23%。

其中，上涨幅度超过10%的楼盘有两个。其中，文一西路边上的保亿丽景山房价从1月的8000元/平方米，涨至2月的9200元/平方米，涨幅高达15%。

从2013年第二个月的杭州楼市销售价格变动情况来看，杭州楼市的整体情况比较平稳，没有呈现出大幅度的涨幅与下跌。

从整体来看，从去年下半年开始，杭州楼市的房价就一直从底部开始回升，整体上涨幅度比较明显。体现在一些个盘上，更是已经涨了30%甚至更多。而从去年年底以来，土地价格也节节提高，甚至创出新高，这些也为商品房价格上涨提供了基础。而春节之后，购房需求更是出现大爆发，如果没有新政，今年杭州楼市房价继续上涨的概率，无疑是大的。

新开盘基本保持原有定价

国五条细则出炉的这个，正好遇上杭州楼市迎来蛇年后开盘潮。共有7个楼盘新推房源，所处地段则包括西溪、良渚、桥西、下沙、闲林、滨江、萧山等几乎东南西北各个区域。

从这些楼盘推出时的价格来看，它们基本都沿袭了之前开发商对外的报价，似乎还没有受到新政的直接影响。

如下沙的东郡国际，此次新推出的100多套房源，均价约12500元/平方米，与春节后楼盘对外蓄客时的报价基本相符。这一价格比之前该楼盘11000元/平方米的定价，明显要高了一些，但因为是小高层，得房率要高一些，所以还是取得了开盘当天就的成绩。

桥西的顺发吉祥半岛，推出了小区里两幢中小户型房源，约182套，此次推出的均价是24000元/平方米，与之前一批房源价格相比上涨幅度比较大，显然并没有因为新政的原因而往下调整价格。

而西溪海小海上也推出了一批小户型，约1万元/平方米的均价，也相比之前的价格，微涨了一些。

“之前楼市比较火爆，这些在上确定要开盘的楼盘，大多蓄客已经达到了一定的量，选择此时开盘是水到渠成的事情。所以临时调价的可能性确实不会很大。”一位业内表示。

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预测>>>

刚需小户型或将延续上涨趋势

那么，在国五条细则影响之下，接下来要开的楼盘，房价会有大的调整吗？

开发商们对此的回答，大多比较谨慎，很多人都用诸如“会根据原有的定价策略”、“会随行就市”等含糊其词的说法来应对。一位不愿意透露姓名的开发商表示：这个时候来谈涨还是跌，都不是很合适，还是要看具体的客户量来定。而相对来说，一些面向置业者的纯刚需楼盘开发商，给出的答案更为清晰一些。

一位城西的开发商表示，细则出台后，人气并没有受到什么影响，买新房的客户们似乎对新政都比较淡定。是90平方米以下小户型的客户，更是不会有什么影响。所以接下来公司要开的这批房源，价格会在前一批基础上，上调500-1000元/平方米。

而下沙某楼盘，预计会在3月份推出一批新房源，根据春节后该楼盘售楼处的消息，这批房源肯定要在原来基础上上涨，并且上涨的幅度还不小。昨天，当记者再次致电该楼盘售楼处，销售人员表示，即将新推的这批房源价格肯定还是要涨，不过涨多少，还没有确定。

种种迹象表明，刚需小户型接下来房价下调的可能性还不是很大，甚至有开发商认为，上涨的可能性更大。

事实上，在新国五条细则出台后不久，就有不少人表示，新政强调了二手房转让要缴纳20%的个人所得税，这不利于二手房市场的交易，但是对于新房市场来说，可能还是个利好。因为二手房本来就有营业税等高额税费，现在又加上要缴纳个所税，但新房除了契税之外，这些占了购房成本大头的税费都不用交，所以会把不少原本要购买二手房的客户吸引过来，增加新房市场的需求量，而长此以往，新房市场的价格也会被推高。

改善型房源要涨可能性不大

不过，在金地天逸助理总经理汪渊看来，上述说法从理论上都是成立的，但是事实究竟如何，还要看后续地方的细则真正出台后市场的反应。而之前的这段时间，开发商们虽然可能有心，但是的幅度不可能很大。采访过程中，一些开发商对于的态度，确实也已经从之前的“理直气壮”到现在的“犹豫谨慎”。

“新政影响的是大家的心态。不排除地方细则出来后，购房者都进入持币待购的观望状态，这些心态，肯定也会影响到商品房市场。”汪渊说。

事实上，在一些刚需盘开发商心态还尚算轻松的同时，另一些改善型楼盘的开发商心里却更加忐忑。因为对于改善型楼盘来说，本来就承受着“限购、限贷”两座大山，现在不仅没有取消。另外，新国五条细则还要求“对房价上涨过快的城市”，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，这就让不少担心政策会有所变化的购房者们，暂时放缓了购房脚步。

“很多人都是要卖掉手中的房子，才有购房资金或者购房资格，但是现在，20%个税一出，房子要卖掉会更加困难，很多人会放弃购房计划。”一位开发商表示，今年楼盘的销售压力很重，因为容易卖的房源基本上卖完了，剩余的都是大户型和排屋等去化没那么快的房源。

对此，郡原地产营销总监赵春蕾表示，接下来开发商肯定会对自己的楼盘，根据不同类型，对房价作不同调整。比如郡原旗下的楼盘中，主要面向置业者的九润，价格将会在原来特价房的基础上略微上调，而剩余房源大多为改善型大户型的相江，目前在价格上就不会有什么变化。

区域>>>

哪些板块将迎来激烈拼杀

根据不完全统计，3月杭州楼市将有50多个楼盘新推房源。这么多楼盘密集上市，会否引发激烈拼杀，又会否对于新政后的楼市房价产生一定影响？

从目前来看，比较容易形成激烈竞争的是两类板块。一是供应量比较大的板块，如下沙，3月份，金沙湖板块的德信中外、东海柠檬郡、和达御观邸，沿江板块的宋都晨光国际，大学城北板块的保利城市果岭、杭州碧桂园(小区网论坛)、宋都东郡国际，都有新房源推出，届时竞争应该会比较激烈。

如金沙湖板块，东海柠檬郡作为一个已经沉寂许久的老盘，此次推出的房价将在13000-15000元/平方米左右，这个价格比当下金沙湖区域16000-17000元/平方米的价格要低不少，到时候，它又会否因此分流其他楼盘的客户，还不得而知。而在下沙大学城板块，一位开发商坦言，新推房源的定价，肯定要参考竞争对手的定价和他们的销售情况，不然，很容易出现价格上去了，而成交下来了的情况。

而另一类板块，则是受新政影响的改善盘集聚的区域。典型的如桥西板块。这个板块3月份开盘的楼盘，就有顺发吉祥半岛、九龙仓碧玺、德信臻园等多个楼盘，而在售楼盘则还包括远洋公馆、远洋大河宸章、凯德龙湾等，剩余房源基本上都是大户型的改善型房源。而这批房源的客户，可能受新政影响，动弹不易。此外，类似区域的楼盘价格在楼市回暖之后，又再次有所提升，所以接下来市场对于这类房源房价坚挺度的考验，确实比较大。

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“原本说好签完合同10天之内过户，可是现在都过去一年了，房子还是没能过户。买到这样的房子，真是要后悔死了。”近日，杭州市民梁女士向本报记者诉说了她买到一套银行抵押房的郁闷经历。

急于购房迁就无理要求

眼看小孩就要到了读幼儿园的年龄，去年年初，在杭州无房的梁女士准备下手套二手房。看了多个楼盘之后，梁女士终看中了滨江温馨人家的一套房子。

“房子的户型和朝向都还不错，中介帮我把价格还到了225万元。我当时很满意，虽然知道这套房子尚抵押在银行，但还是决定买下。”梁女士告诉记者说，去年3月初，通过易居诚信中介，她终与房东签订了二手房买卖合同，并支付了70万元首付款。

按照二手房交易流程，首付款打入中介的账户之后，待银行审批通过购房者的房贷申请，就可办理房子的过户手续。完成过户之后，房东方可支取首付款。可是梁女士购买这套房子的时候，却没有严格按照这个流程去走。

“当时房东提出过户之前就要取走首付款，并表示如果不同意的话他就不卖房了。考虑到房子不错，价格确实挺实在，我极力想买成这套房子，征询了中介的意见之后，就同意了。于是签完二手房买卖合同之后，我与他又签订了一份补充协议，大概的意思是同意他支取首付款。”梁女士说，就这样她稀里糊涂地作出了一个令她后悔至今的决定。

付了款过户却遥遥无期

合同约定付完首付款之后10天之内办理过户，可是10天过去了，房东却给梁女士带来了一个噩耗：这套房子银行不同意解除抵押，不能按期过户。

一开始，房东态度很积极，表示会尽快去跟银行商量，梁女士同意再宽限几天。可没想到的是，此后房东一拖再拖，过户之事遥遥无期：“我欠了银行一屁股的债，这些钱还不上，银行不给解除抵押，我也没有办法。”房东到摊了牌。

面对房东这样一副态度，梁女士气得直哆嗦。多次催促无果之后，梁女士决定向房东讨回首付款。“既然你不能把房子过户给我，那么我就不买你的房子了，你把首付款还给我总行吧。哪料到他说，钱早就没了。”

没钱，房东这回说的或许是实话。“我后来去查过这套房子的底细，房东以这套房子抵押，向银行贷了280万元。房东是温州人，在温州还有30多套房子，也都抵押给了银行。房产市值远抵不上贷款额，说是欠了银行一屁股债，一点都没有错。”梁女士告诉记者，遇到这样的房东也真算是倒大霉了。

更令她郁闷的是，当她告诉房东再不还钱就要起诉到法院时，对方竟然一点也不在乎。“你要是起诉到银行，法院就会把房子拍卖。拍卖的钱首先要还给银行，而且拍卖款肯定到不了280万元，你也别指望可以拿回首付款，到咱们都没好处。”梁女士说，原本想以起诉给房东施加压力，可是对方压根就不怕。

房东希望再给一点时间

“银行一开始同意解除那套房子的抵押，可是后来政策收紧了，操作不了。”房东林先生告诉记者，卖房的时候他并没有存心欺骗梁女士。后来发生的事情，他确实有些迫不得已。

林先生向记者坦言，在杭州除了温馨人家的这套房子，还有东方润园的一套房子也抵押给了银行。在温州也有很多套房子，当然没有梁女士所说的30多套那么多，不过10多套还是有的，也全都抵押给了银行。“做生意亏了，我只好以公司名义，拿这些房子向银行抵押贷款，总共贷了3000万元。现在连还利息都很困难，更别说还本金了，梁女士给我的首付款早就当利息还给了银行。原本银行确实口头答应将温馨人家这套房子280万元的抵押贷款额，转到其他房子上去，这套房子就可以过户，可没想到后来变卦了。”林先生说，他并不是存心去坑梁女士。

按照林先生的说法，现在他的这些房产都已经成了负资产。就比如东方润园这套房子，虽然目前市值1100万元左右，可是在银行的抵押贷款额却高达1600万元。也就是说，即便银行网开一面同意解除抵押，卖房的钱远不够还银行的贷款。

“我希望梁女士再给我一点时间。我还在找银行协商这事，希望能够解除这套房子的抵押，好早日跟梁女士过户。”林先生如是表示。但是银行如果不同意，那又该怎么办，对此林先生无言以对。

这一事件过程中，中介有没有尽到提醒义务？对此梁女士告诉记者，中介是默许这一行为的，并称此前也有过类似操作。不过易居诚信中介人员贾先生却完全否认了这一说法：“当时我提醒过梁女士，可是她却执意要买这套房子，我们也不好阻拦。事情发生之后，我们也多次催促房东尽快过户，从中做了大量工作。由于至今还没过户，直到现在我们也没拿到一分中介费。”

律师称越早起诉越有利

“梁女士应尽快起诉，否则将会处于更加不利的地位。”浙江君安世纪律师事务所肖琳律师建议道。

“房东无法在合同约定期限内完成过户，已经构成严重违约，梁女士可向法院申请解除合同，要求房东返还首付款并赔偿违约金等相关损失。”肖琳说。根据合同约定，违约金为购房款的20%。也就是说，梁女士可要求房东返还70万元首付款并赔付45万元违约金。

对梁女士来说，打赢官司几乎没有难度，但是要拿回首付款以及违约金，却没有那么容易。“如果法院把房子查封后进行拍卖，拍卖款首先要用于偿还银行贷款，剩余额才会用于清偿其他债务。温馨人家的这套房子，如果拍卖价到不了280万元，梁女士确实会拿不到一分钱。”肖琳说。

不过，梁女士的权利并不于温馨人家这套房子。“只要发现房东林先生名下的任何一套房子，拍卖额高于贷款额，梁女士都可以要求法院查封这套房子并进行拍卖。”肖琳说，考虑到房东林先生还可能有其他多位债权人，越早起诉相应的权益就越能得到保障。

这一事件中，中介是否也应该承担相应法律责任呢？“如果这一过程中，中介有失职过错行为发生，那么就应该承担补充责任。法院判决的时候，会根据失职过错行为的大小，要求中介承担相应的责任。但是从目前的情况来看，指责中介失职，尚缺乏有力的证据。”肖琳说。

记者了解到，目前梁女士已决定向法院起诉。“房东的行为已经超过了我的忍让极限。起诉他，至少还有一线希望，否则真的一点希望都没有。”梁女士希望以自己的亲身经历，告诫购房者一定要谨慎。