"国五条"细则雾里看花 保障住有所居需多动脑筋

虽说“拥有一套的房子不等于拥有一个幸福的家”，但套可以安居的住房的确已经成为目前中国不少普通家庭的头等大事。然而，日渐高涨的房价和愈加严格的调控政策却频频引发“恐慌性”购房，城乡保障性住房的供应数量和较高门槛，也让不少百姓望房兴叹。

“安居”而后乐业。如何在宏观政策和具体执行中完善百姓的居住条件，提升“美丽中国”百姓的幸福感，将成为摆在新一届政府领导班子面前的待解要务之一。而呼之欲出的“国五条”细节就是一次考验智慧的“大考”。

雾里看花的“国五条”细则能否保护“刚需”？

午夜时分，二手房交易大厅灯火通明、人头攒动，几乎每次房地产调控政策有大的举措时，各地建委和税务机关都会成为热闹的场所。3月1日“国五条”出台之后，北京、上海、南京、西安……扎堆过户的潮流横跨大江南北，几乎席卷了半个中国。

根据北京住建委公示的网签数据统计显示，“国五条”细则出台后的一周(3月2日-8日)，北京二手住宅网签量达到了9400套，环比上一周(2月23日-3月1日)大幅增加了140.5%，与上月同期(2月2日~8日)相比更是大幅增加了279.5%。

“国五条”实施细则出台以后，已有武汉、长沙等二级城市相继执行公积金政策调整，政策调整的总体方向是提高了公积金贷款的门槛、收紧了贷款的额度。而随着租房高峰季节的到来，北京等大城市的租房价格可能受到“国五条”的影响波及，迎来新一轮高峰。

其实，对二手房交易缴纳20%个人所得税的规定已经存在将近20年，中间细节几经调整，很长一段时间实际上都按1%-3%缴纳个人所得税。而在住房长期的卖房市场交易中，应该由卖房者支付的个人所得税几乎都由买方承担。

业内人士分析称，目前二手房市场上的确出现了一些恐慌，但预计可能的各地政策落地细则比如会有保护自住的条款。如果是近面临过户的，当然应该加紧过户。但还未达成意向交易的也无需恐慌。“国五条”细则出台前，二手房成交高峰仍将持续，但成交价格短期内或将受到抑制，呈稳步下探走势。

受这轮二手房“交易潮”的影响，后续出台的国五条执行细则有望“保护刚性需求”。有媒体透露，在遭遇到巨大的“舆论反弹”之后，财政部、住建部、国税总局已经着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则的落实方案，并上报了国务院。

预计除了保留了居住满5年且为自住房产出售免征个税的“优惠政策”外，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的“空间”。部门对此只做原则性规定，地方政府将制定具体的实施征收技术方案。

由于“国五条”在“两会”前夕颁布，住建部长姜伟新成为“两会”上媒体的重点“围堵”对象。姜伟新说，无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让13亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。他表示，对于普通购房者的利益保护，可以进一步研究，解决方式是在“十二五”期间继续推进保障性住房建设。

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保障房的意义是让中低收入者真正得实惠

住房问题也成为今年两会上的热门话题之一，无论政府工作报告还是、政协的工作报告，都对住房问题给予了关注。

2013年政府工作报告显示，五年来，中国新建各类保障性住房1800多万套，棚户区改造住房1200多万套。2012年底，城镇和农村人均住房面积32.9平方米、37.1平方米，分别比2007年增加2.8平方米和5.5平方米。预计2013年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套。

但目前所建的保障房还很难满足巨大的住房需求缺口，而“房叔”、“房妹”等事件的曝光，让保障房分配的公平公开性遭到了质疑。要避免开豪车住经适房，做着生意还住廉租房的不公平现象，就要在分配流程上实行严格管控。而保障房分配如何才能真正让中低收入者得到实惠，也成为关注焦点。

代表、“美洗脚妹”刘丽说，由于农民工住房问题难解决，已经导致这一群体的婚姻频频“亮红灯”。她希望政府部门降低城市保障性住房的申请标准。

“对于很多教师尤其是45岁以下的教师来说，由于他们入职时年龄就已经较大，工作两三年后就面临结婚、生子的问题。要按廉租房的政策他们不够资格买，要去社会上买商品房，收入差距又太大。”代表、南开大长龚克呼吁关注社会“夹心层”的住房问题。

国务院总理温家宝在作政府工作报告时强调，要继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房，继续推进农村危房改造。

常委会委员长吴邦国在作常委会工作报告时强调，要建立可持续的保障性住房建设资金投入机制，严格区分保障性住房和改善性住房的界限，建立健全保障性住房公平分配和运营机制，真正使低收入住房困难户得到实惠。

代表委员“支招”说——

控制土地成本、降低拆迁款——宗庆后(杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理)

“当前房价中的成本是土地成本，由于与地方的财政收入分配不合理，政府仍靠来拉动经济发展，地方政府没有钱就靠卖土地求发展，土地收入作为地方财政的重要来源，因此土地价格炒的很高，楼面价动辄上万元、几万元一平方。因而农民要求补偿的标准亦很高，一补就是几百万甚至上千万，还给几套房，因而造成土地拆迁成本过高，房价调不下来。因此，要保证保障房建设，首先要控制地价，降低土地拆迁成本。而解决土地成本的关键是要堵绝地方政府的土地财政问题。”

鼓励开发商将部分房源出租——林毅夫(经济学家)

“我国城市房屋租赁市场以个人房源为主，缺乏可供长期出租的房源。提案建议政府相关部门研究修改相关法律并制定优惠措施，鼓励房地产开发商改变盖房卖房的单一盈利模式，将部分房源用于出租，吸引有规模的长线者进入城市房屋租赁市场。”

低保障、中供给、高市场——宗国英(天津市副市长)

“天津滨海新区在住房问题上采取的‘低保障、中供给、高市场’的这个做法不失为一种思路。所谓低保障，就是要加强对低收入和特困人群的住房保障，这个各地都在按、国务院的要求做；中供给，就是针对中等收入水平的人包括‘夹心层’，提供足够多样的住房，尽量扩大市场供给；高市场，就是对那些收入水平高的人群，推出联排别墅等住房，以此满足不同人群的多样化需求。

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 房企坦然应对“国五条”

3月1日晚，‘国五条’细则出台，市场反应强烈，地产股首当其冲，应声，多地房产交易通宵为前来办理二手房交易的市民开放。政策对市场的冲击力可见一斑。

众多坦言，短期内，市场‘赶末班车’的心理将造成二手房市场异常活跃，但待地方细则正式出台实施后，市场或将进入长期的冷淡行情。事实上，新一轮调控下的房地产行业，无论对开发商还是购房者而言，都是一个危机共存的市场。

成交短期爆棚

3月1日，国务院厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。作为对2月20日国务院常务会议出台的新“国五条”的细化和补充，通知主要涉及了房价的控制目标、限购政策的执行、二手房个税征收、土地供应管理以及市场等方面。

“‘国五条’细则刚出台，20%个税的冲击力，一时间购房者的恐慌心理蔓延，造成了连续一周各区县交易爆棚。尤其是二手房交易，签订合同的加急过户，敲定房源的加速成交，整个市场目前显得相当激进。”搜房数据监控分析师夏俊卿对记者表示。

“政策短期内可能对中介企业起到利好的作用，因为大量的购房者和房主为了避免这部分税收的支出，加快交易步伐，带动成交量的飙升。但是，如果后期政策严格执行的话，二手房市场极有可能出现长时间的冷冻。”德佑地产研究主任陆骑麟表示，在2010年12月和2011年1月的上海楼市也出现了类似的情况，当时房产税即将出台的信息盛传，直接带动成交的火爆，而房产税和调控政策同时出台之后，上海楼市经历了一年多的市场冷清行情。因此我们不能被短暂的楼市火爆行情所迷惑，后期，尤其是二手房市场的冷淡将会不可避免。

对比二手房市场的冲动，新房市场整体反应相对平稳得多。

搜房网在新政出台后调查沪上53个热点项目发现，开发商对未来市场并未出现恐慌心理，相反地，近日各大售楼处来电来访量明显上升，让他们对未来数月的市场依然看好。对开发商来说，执行细则出台之前反而是一个抢占市场的有利时机。

与此同时，调查数据还显示，新政后有近四成售楼处人流增加，购房者有50%以上仍然维持原有购房计划。在针对刚需购房者的调查中，有28%购房者表示置业意向从二手房转向新房；逾六成受访者表示快会在今年上半年出手置业。

“对于首改需求来说，选择一个能满足15-20年生活需求一步到位的房子，将来才能规避再次置换的重税风险。”夏俊卿认为，本轮政策短期内对新房市场的冲击不会很明显，在连续5个月供应远远低于成交的行情下，短期内，新房还将保持良好的成交势头。

后期全面受压

“本轮调控，如果地方政府严格按国务院的政策精神执行的话，个人认为商品住房市场将全面受压。”锦和集团品牌总监沙立松对记者表示，政策细则严格执行后，整个商品住房市场需求会受到不同程度的影响，其中中住宅影响尤其大，市郊的改善类需求产品再度受到重创。此外，与前几次调控不同，未来，刚需产品也将因地方贯彻细则精神同步受到影响。

据记者调查，去年底开始，刚需之外的商品房市场全线活跃，改善型需求呈现逐步活跃的趋势，投机性需求也有所抬头，成交量放大一度让市场大呼春天来了。但政策再度加码将这些需求重新打入“冷宫”，刚需之外的改善型需求受到抑制，投机需求也再度被遏制。

“本轮调控维持了政府一直以来抑制需求的态度，对于中项目以及大户型产品会带来一定的影响。从区域上看，一些传统别墅区域板块受创。”同策咨询研究资深分析师许之静对记者表示。

汉宇地产新房监测数据显示，2月份，别墅市场成交套数为286套，占全市商品住宅成交总量比重仅为6.56%。

“此波政策，将冲击到改善型产品，尤其是别墅市场。”汉宇地产市场研究部分析师张颀告诉记者，多个原因导致近期别墅市场持续处于不佳表现状态。其一，长期限购，一部分实力买家被拒之门外，有购房资格的改善型需求显著缩量；其二，“限墅令”出台后，类别墅产品应运而生，一度成为市场成交热点。但目前类别墅逐步向外围发展，项目所处地理位置较偏，城区的大平层产品开始进入人们视野，并成功分流别墅市场中潜在需求。加之本轮调控对中产品的影响，未来，别墅市场前景堪忧。

“个人认为外围的刚需二手房将受到的影响。”陆骑麟认为，外围区域的楼盘房主挂牌价几乎都是到手价，大量的税收必将转嫁给下家，从而推高房价。

与此同时，同区域的一手房和二手房价格如果差距不大，那么将促使二手房买家分流至新房市场。目前，外围区域以刚需购房者为主，其对价格的敏感度较高，未来成交会变得异常艰难。

中房信研究总监薛建雄告诉记者，此次国务院出台的是框架性、方向性的政策。各地将根据自身的房地产市场运行情况和管理条件出台相适应的政策。上海作为本轮楼市领先回暖的一线城市，房价回涨比较明显。另外，作为早执行房屋交易估价和批试点房产税的城市，市场管理的基础成熟，管理层的要求有必要也有条件在上海获得实施。所以可以肯定的是，上海将出台的细则会比其他地区都全面。

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市场对政策过度解读

“国五条”发布之前，各大上市房企公布的1月销售业绩均表现不错。公开信息显示，远洋地产[0.42%]1月销售39.5个亿，同比上升12.85倍，涨幅。其他标杆房企同样有不同程度业绩上涨，融创中国[-7.44%]的1月业绩同比增长9.20倍、碧桂园[-2.60%]同比增长6.34倍、华润置地[-4.01%]6.25倍，行业龙头万科的1月销售业绩，同比也大增56.31%。

而就在3月4日 “国五条”细则公布后的个交易日，招保万金等49只非ST房地产股跌停，板块跌幅达7.67%，拖累沪指单日下跌3.65%，为2010年11月12日以来跌幅。

克而瑞研究评论员马祺指出，业绩和股价的严重背离，反映了市场对“国五条”的过度解读。细则中对房价影响的莫过于对差价所得征税20%，但这条消息对二手房市场影响更大，作为以新盘开发为主的上市房企，短期内的影响并不明显。

证券分析人士指出，调控的目标是促进房地产市场平稳发展，楼市在总体上不会受到太大影响，因此相应的地产板块长期来看也不会受到过度影响，地产板块的下跌不失为回归合理估值的过程。城镇化为地产行业保驾护航，因此总体上来看，地产股很快就能走出跌势。

事实上，众多房企的大佬表示，新一轮调控或许是新一轮的机会。

万科集团董事会秘书谭华杰在2012年度业绩者交流会上表示，“国五条”重申了有关部门对调控的决心，而且更坚定了万科对调控长期性的看法。万科始终相信房地产调控是一个长期性的任务，调控目标是让行业有健康发展的可能性，让更多普通人有房子住。面对“国五条”，公司的策略将一如既往，继续为普通人盖好房子。

阳光城[-1.76%资金研报]集团总裁陈凯指出，调控对于中小型房企反而是一种机会。在调控成为常态的市场中，市场对专业化程度的要求越来越高，这对于拥有核心竞争力的中小型企业而言是一个发展壮大的好机会。

中海主席孔庆平也曾公开向媒体表示，对中海而言今年内地楼市机会大于挑战，因政策不放松，故相信市场表现与过去一段时间相仿，公司将尽量争取销售有两位数增长。

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