马跃成：住建部长突然喊话让我们看到什么？

两会上，姜伟新是有新闻价值的一个部长，从开始到，只要姜伟新一露面，必定有一群记者蜂拥而至，并且多是美女记者跑的快。姜伟新的新闻价值从他次抱拳谢客就能看出来了，一张照片能迅速传遍，充分证明了人们对楼市走向的关注，对政府调控态度的关注。

其实，备受关注的不是姜伟新一个人，参加两会的副部长齐骥同样被记者追着跑，不过齐副部长倒是敢说话，在接受记者采访时，他就对人们正在热议的20%个人所得税可能推涨房价的说法明确表态说，政府有办法让卖房人承担税负，谁获利谁缴税。他并且说，“新国五条”的实施细则将在周内公布，齐副部长的话，本没有几个人相信，让卖房人承担税，怎么可能？都说羊毛出在羊身上。但是，前天深圳的限涨令让人感到，要是这么干，还真是让不可能的事变的有点可能了。而在就要到来的时候，又有消息说，明天下午北京就将公布细则。什么时候，官员的话真的就说了算了？

在两会上，央行行长周小川也对楼市调控进行了表态，鉴于周小川可能会继续担任央行行长，同时，普遍的观点认为房价上涨的主要原因在于周小川狂发货币造成的，周行长的话肯定有意义。周小川表示，央行将从房贷首付比例以及房贷利率方面加大楼市调控力度。对于房价来讲，我们有一些结构性的政策，几年前就已经开始运用，比如说首付比例和专门针对房贷的利率，还有专门针对房地产的一些价格调(小区网论坛)整措施，这些措施还会继续使用，有的还会继续加大一定力度，这不是总量政策，而是结构性的信贷政策，可以通过这个来实现控制房价的目标。

从两会上，无论是委员代表们的议论，还是官员的表态都表达了对调控的渴望和决心。黄文仔甚至激动地表示，如果自己能当住建部长一定能把楼市调控搞好。潘石屹也表示自己“有本事出一招降房价。”他出主意说，只要宣布“2014年1月1日起每户第三套以上住房，收原值1%的房产税，明房价马上降。”星河湾董事长黄文仔表示控制土地供应能降房价。金科董事会主席黄红云表示差别化限购能降房价。财经评论家叶檀表示反腐能降房价。从言语之中看出了，开发商群体对政府部门调控能力的不满。不过对住建部不满的应该不是开发商群体，因为正是因为政府调控的屡战屡败，让房价年年上涨，成就了开发商鼓鼓的钱袋子。不满的应该是购房人，那些望房兴叹的人们。

可能是受了黄文仔等人谈话的刺激，也可能是想挽回面子。今天姜伟新对媒体发表了少有的强硬表态，他说，“国五条”细则规定按照20%房屋差价征收所得税，虽然有些地方出现房价上涨，但这个文件一定要坚决执行，调控效果会逐步显现，一定会往下走的。“一定会往下走的！”这话好久没有听到了。以前一直在说让房价理性回归的那个总理一两天后也就要卸任了，后来的文件都没有这句话了。近的楼市形势看，人们对抑制房价过快上涨都快失去信心了。姜部长突然喊出这么铿锵有劲的话来，人们不禁为之一震。楼市调控真的到了开始大反攻的时刻？

有消息说，新政颁布接近半月，北京楼市聚焦点由如火如荼的二手房重新转回新房。3月以来，一些即将入市新盘排号量暴增，房企在项目的定价方面顺势上调。顺义、房山、大兴等六环外的部分新盘价格已涨到20000元/平方米以上，部分楼盘每平大涨15000元。位于通州的某项目二期上入市，与一期非毛坯、均价20000/平方米相比，二期的可售房源变更为了毛坯，开盘均价21800元/平方米。在大兴区六环的两个新盘对外报价较前期房源相比均出现了上千元的上涨幅度。一个项目三期预计均价17000元/平米，而二期开盘均价为15700元/平米；另一个三期预计均价在18000元/平米，而二期均价在16000元左右。在房山六环外的长阳镇，相较2010年7月入市的13500元/平米，某项目售价已抬高至20000元/平米。虽然价格不断攀升，购买者还是趋之若鹜。

调控总是变成空调，其实不是缺少文件和政策，也不是“国几条”太少。而是没有坚决地贯彻执行，不管你采取什么措施，都会能发挥调控的作用。当然，只要能发挥作用的调控措施，总是有人反对，甚至是坚决的抵抗。国外普遍使用的房产税，有人就说没有法律基础，增加交易环节税收，有人说不利于增加市场供应。但是，实实在在的是，中国的楼市问题是投机造成畸形发展的结果，的措施目标应该就是针对投机需求，看政策是不是正确，就是看这个目标对准了没有。

【相关阅读】

住建部部长:房价今年一定会往下走 20%税率一定坚决执行

深圳市房地产经纪行业从业人员不良行为处理办法新闻发布会

要新政落地前办完手续 卖房人"割肉"直降40万

【相关】当下楼市的七寸在哪里？

“国五条”细则一出台，个人售房将按转让所得征收20%个税的楼市调控新规一下刺激起了二手房交易，这些天来，各大中城市的房地产交易大厅人头攒动，大家都想方设法避开这条新规。

我们认为，楼市调控新规的出发点和具体措施首先应该肯定。“国五条”毫无疑问彰显了政府严控房价的决心。房价自2003年底开始大幅上扬后，一路高歌猛进，政府历年也针对高房价出台了许多政策措施，这些体现了以人为本的民本关怀。虽然楼价并未真正降下来，许多时候甚至越调越涨，但这有多方面的深层次原因，并不能因此全盘否定这些年来的楼市调控。毕竟，这是一场涉及多方利益的博弈。

对于备受争议的个人售房将按转让所得征收20%个税，可以将各方的关注焦点和担忧总结为三条：，是否会转嫁给买家再度推高房价？第二，是否会带动新楼销售反而利好开发商？第三，是否会抑制改善性需求进而导致租房价格上涨？

笔者认为上述三条担忧都是成立的。这一规定对抑制房地产投机会产生作用，但恐怕还起不了釜底抽薪之效，因为我们始终要牢记，我国现在的房地产市场是卖方市场，还不是买房市场，在涉及的开发商、地方政府、银行、投机客、自住需求者等多个方面的利益群体中，自住需求者始终处于弱势地位，而其他几个利益相关方显然要强势得多。纵观近十年来的历次楼市调控，自住需求者尤其是改善性需求者或多或少地成为利益受损的一方。而政府就是这些利益涉及方的协调者，左手要保增长（增长涉及地方政府和开发商等），右手要保民生（涉及自住需求者的住房问题），两手当然都要抓，但要两手都硬就很不容易了。近几年政府大力推进保障房建设，就是为了求得两全协调之策。

当然，实事求是地说，任何政策都不可能，我们评析一项政策措施应该全面分析，客观评价，一味拍手叫好，一味批评，都不符合“实事求是”精神。

我们认为，要说这次楼市调控新政有什么不足的地方，那就是没有抓住要害，打蛇没打到七寸。个人售房将按转让所得征收20%个税，显然针对的是二手房市场，而二手房市场也是卖方市场，所以并没能真正起到彻底的抑制投机的需求的作用。根据经济学原理，卖方市场中卖方可以将交易的税费全部或部分转嫁到买方身上，转嫁的程度如何取决于卖方市场的强度如何，强度越高，转嫁的程度也就越高。一个地方商品房越是供不应求，房价高涨，说明卖方市场的强度越高，交易产生的税费就越能转嫁到买方。比如北京，据媒体报道，二手房交易产生的个税就全由买方承担。这就导致新规对拥有多套住房的卖方的惩罚效果很有限，这反而会限制多余存量房的释放。别看目前各地的二手房交易这么火爆，那都是为了赶在规定全面实施前过户，之后或许各地二手房价格涨跌将呈现区域分化的格局，而新建商品房价格将普涨。这样的局面，显然是与调控的初衷大大背离的。

所以说，在上有政策，下有对策的环境下，楼市调控并没能起到释放市场空置存量房的作用。今天中国大中城市的房价高，并不是因为住房太少，而是因为住房太多且严重分配不均。在扭曲的市场机制配置作用下，住房资源配置不合理，形成了一些拥有大量住房而空置着的房姐、房叔，造成资源浪费，而另一些人则因买不起房而无奈成为无房户的现象。如果以住房基尼系数来衡量商品房市场分配的不均等程度的话，住房基尼系数无疑要大于已经公布的收入分配基尼系数。也就是说商品房市场分配不公，加剧了不同居民的收入分配不均，而后者反过来又影响前者。

因此，我们认为，楼市调控需要转变思路，不能再以增加土地供应、住房供应来解决住房矛盾，而应该释放大量空置的住房存量。毕竟开发商无论增加多少商品房供应，都能被房姐、房叔们所消化，这符合经济学中“供给创造需求”的萨伊定律。因此，在目前商品房已被部分异化成投机工具而又不能不加以有效调控的今天，加大商品房供给的思路，无疑在客观上加大了贫富差距。目前我国房地产调控政策对买和卖环节都有了具体措施，唯独对持有环节还没有普遍施行调控手段，而这恰是楼市难题的关键所在。不妨说，没有对持有住房环节的征税，就不可能真正释放空置房，也就不可能真正把房价逼下来，也就不可能真正解决百姓的住房难题，房地产市场也无法回归正常。

令人欣慰的是，改革在不断地推进，已经释放出明确的信号，将加大个人住房信息建设并联网，并扩大房产税试点，引导住房合理消费。对大部分想尽快改善住房条件的百姓而言，这无疑是福音。（作者单位：李沛霖：中国人口与发展研究；李飞：求是杂志社）

【相关阅读】

住建部部长:房价今年一定会往下走 20%税率一定坚决执行

深圳市房地产经纪行业从业人员不良行为处理办法新闻发布会

要新政落地前办完手续 卖房人"割肉"直降40万