深圳购房攻略之住房公积金贷款与商业贷款选择(图)

活在天朝不容易，买房更不容易，啃爹，省吃俭用，还要受国家政策调控，纳税明目还多。在此，将近买房中得到的经验分享给各位朋友，但愿能给大家提供帮助，本期主题是：住房公积金贷款与银行贷款的策略选择。（当然，如果你属于高帅富、白富美之列，可以忽略本文)

深圳市从2011年9月28日开始可以使用公积金贷款，也就意味着买房按揭贷款时可以有纯商业贷款、纯公积金贷款、组合贷款三种方式。下图是10年内的银行利率调整对比图：

公积金贷款利率对比图：http://www.szzfgjj.com/dkll/index.htm

近一次的银行利率调整是2011年7月6日，商业贷款利率是6.55%，公积金贷款利率是4.5%。

可以看出，公积金贷款利率比商业贷款利率要低很多，即使商业贷款可以拿到85折优惠(6.55%* 0.85 = 5.5675%)，依然比公积金贷款高出一个百分点。以贷款50万计算，如果是商业贷款，按照30年还清，基准利率共计利息是64.364774万元，月供3176.8元(等额本息)；如果是公积金贷款，利率按照4.5%计算，30年贷款期限，共计利息41.203356万元，月供2533.43元。由此可见，利息总额相差了20多万，月供相差600元左右。

因此，研究好当前的公积金贷款条例，根据自身已具备的条件制定好合理的贷款策略是买房中重要的环节，千万不可忽视。

2011年9月11日，深圳市出台了《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》，这里对《规定》做一个通俗的解读，更多细则，可以去官方网站查阅(http://www.szzfgjj.com/dffg/1573.htm)：

(1)申请人和共同申请人必须在深圳按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请时属于正常缴存状态；

(2)职工本人为公积金贷款申请人，配偶应当为共同申请人；父母在本市缴存住房公积金的，可以为共同申请人。

(3)公积金贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的12倍，并应当同时符合下列要求：

（一）每月还贷额度（按等额本息还款法计算的本金和利息）不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。有共同申请人且共同申请人在本市缴存住房公积金的，住房公积金缴存基数为申请人和共同申请人缴存基数之和。

解读(一)：假如房子成交价格是200万，首付60万，需要贷款140万，采用组合贷款的方式，并且以个人名义(无共同申请人)去申请公积金贷款50万，其余90万采用商业贷款。那么公积金部分(50万元)的每月还贷额度就是2533.43元（计算器: http://www.szzfgjj.com/cygj/index.htm)，也就意味着你所在给你缴存的基数必须是每月还贷额度的2倍以上，也就是5066.86元。这个条件不苛刻，一般人都可以达到。

（二）不高于购房总价款与首付款的差额。首付款比例不得低于国家规定的首付款比例要求。所购住房为存量商品住房（二手房）的，应由申请人委托公积金认可的房地产评估机构进行价值评估，取购房合同价与评估价的低值作为购房总价款。评估费用由申请人承担。

解读(二)：假如房子成交价格(购房合同价)是200万，一般的房产评估机构都会评估到200万，按照这个价格向银行申请贷款，假设首付3成，剩下140万需要贷款，那么能够申请的公积金贷款额度不能超过140万，实际上夫妻双方作为共同申请人时，也只能贷款90万，所以这个条件一般都可以满足。买房时，可以简单的计算一下，看是否满足公积金贷款申请的这一条。

（三）不高于单套住房的公积金贷款额度。职工个人申请的，单套住房的公积金贷款额度为50万元，申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人在本市缴存住房公积金的，单套住房的公积金贷款额度为90万元。

解读(三):这一条的意思就是个人申请多是50万，意味着你申请的时候余额需要达到4.17万元；夫妻双方共同申请时，多可以申请90万，余额需要达到7.5万元。

以上几条是公积金贷款管理规定中有用的几条，深圳市实行公积金政策时间并不长，能够贷满50万或者90万的人并不多，并且咨询过公积金，会在2013年10月1日开始实行“商贷转公积金贷款”的政策，所以公积金余额、房产成交价格、贷款时间点、调控政策等因素叠加在一起，情况就显得复杂了，就需要根据不同的现实条件制定不同的贷款策略，选择得好，就可以节约不少钱。下面以我个人的情况为例，给出一个策略分析的参考，大家可以根据自身情况做出更划算的选择。

（稿件来源：百度LBS搜索研发部 何朝阳）

【相关阅读】

骗提骗贷现象频发 住房公积金到底该让谁受益？

深圳女屌丝的逆袭 跳槽后住房公积金翻了16倍

深圳住房公积金个人开户556万 缴公积金将写入劳动合同

深圳置业调查：七成人不敢指望公积金贷款供房

深圳：纯住房公积金贷款可以申请还贷提取(图)

我与女友是2011年7月毕业后来深圳工作，截至到2013年3月，公积金余额合计为60981.25元，按照12倍计算，公积金贷款多是约贷款73.1775万元。而我们在3月份的房产成交价是208万，首付了63万，剩下145万需要贷款，我们的月缴纳公积金合计约6000元可以参与月供（深圳市公积金规定，公积金还贷月提取额不能超过月供，也就是只要房子的月供是6000以上，每个月的公积金都是可以参与月供的）表面上看，似乎就只有以下2种选择：

(A)组合贷款：公积金贷款73.1775万，商业贷款71.8225万。银行在组合贷款的情况下，商业贷款不超过120万的情况下，多只能给出88折的优惠（道理也很简单，从银行角度看，贷款太少，他们的就小，不可能再降低折扣）。

(B)纯商业贷款145万。中国工商银行对超过120万的商业贷款可以给出85折的利率优惠。

下面分别计算一下两种策略需要支付的利息总额、月还款额。(百度搜索“房贷计算器”，通过工具计算，都按照30年贷款期限计算)

对于策略(A)，公积金贷款73.1775万，按照4.5%的利率;商业贷款71.8225万元，按照88折共计利率5.764%。组合贷款总计利息139.599887万元，月供7905.55元。

对于策略(B)，纯商业贷款145万，85折优惠利率。共计利息153.600324万元，月还款额8294.45元。

很明显，策略(A)划算很多，总共的利息少了14.000437万元，月供少了388.9元。但是策略(A)存在两方面的问题：

(1)并没有充分的利用好公积金贷款政策，贷够90万才划算。如果再积累2个月余额，就可以贷款90万，利息会更少，月供也更少；

(2)审批过长，存在国家调控政策风险。策略(A)需要先在深圳公积金网上系统中预约排队，排号大约花去1周时间，再经过5个工作日才能审批完，接下来银行会根据公积金贷款额度确定商业贷款额度，也需要5个工作日，整个流程走下来需要3周时间。如果走这个流程，按照目前的形势，很有可能碰上“新国五条”的20%个税政策，尽早过户，尽早规避风险。

考虑到上述两方面的问题，再加上我们得到了消息：2013年10月1日开始实行“商贷转公积金贷款”的政策。我们采取了第三种策略：

(C)采取纯商业贷款145万。再积累2个月的公积金，余额达到7.5万，可以贷满90万元，待10月份一次性将商业贷款划转90万变成公积金贷款。

那么策略(C)与(A)、(B)比较起来，究竟有多大的呢？这里做一个详细的计算：

截至到2013年3月15日，目前采取纯商业贷款145万，合计利息共计利息153.600324万元，月还款额8294.45元。4月份开始月供，到10月1日去办理“商转公”，考虑到审批时间，那么10月份也还是按照月供8294.45元，所以4-10月共7个月是按照8294.45元的月供来还款。145万纯商贷，前7个月的还款本息情况如下：

共计偿还利息6727.4 + 6720.13 + 6712.82 + 6705.48 + 6698.11 + 6690.7 + 6683.26 = 46937.9元，共计偿还本金8294.45* 7 - 46937.9 = 11123.25元。那么剩下的本金就是145万 - 11123.25元 = 143.887675万元，10月份完成商转公，公积金贷款90万元，商业贷款53.887675万元(依然是85折)，共计利息131.249932万元，月供变成7642.71元。

因此，策略(C)共计利息132.362257万元，较方案(A)少支付利息7.23763万元，7个月后月供降低到7642.71元。

这就是我选择策略(C)的原因，一方面纯商业贷款审批快，避免了调控政策风险，另一方面将公积金贷款额度用满，支付尽可能的少的利息，降低了月供额度。

再补充一点，深圳公积金规定审批完公积金贷款后，可以一次性提取余额(只需要保留一个月的公积金即可)，以余额7.5万月缴存5623.54为例，共计可以提取6.937646万元，对于急需这笔钱的朋友来说，寻找合理的提取时机也很重要。

以上就是我的经验总结，只是一个抛砖引入的作用，供各位朋友参考，具体面临的情况不一样，但要自己去分析一遍，千万不要相信银行，也不要只听公积金人员的建议，一定要科学的分析，自己做决策！

（来源：百度LBS搜索研发部 作者： 何朝阳）

【相关阅读】

骗提骗贷现象频发 住房公积金到底该让谁受益？

深圳女屌丝的逆袭 跳槽后住房公积金翻了16倍

深圳住房公积金个人开户556万 缴公积金将写入劳动合同

深圳置业调查：七成人不敢指望公积金贷款供房

深圳：纯住房公积金贷款可以申请还贷提取(图)