加拿大的房地产泡沫是真的吗？是的，比其他国家还要真实。曾经加拿大有一个看起来很有价值的倡议——发展房地产业。但现在，加拿大正在努力避免房地产泡沫破裂后引发的灾难性恐慌。现在看来，当时高调发展房地产业的倡议是多么的荒谬和无聊。
加拿大的房地产泡沫是真的吗？是的，比其他国家还要真实。
曾经加拿大有一个看起来很有价值的倡议——发展房地产业。但现在，加拿大正在努力避免房地产泡沫破裂后引发的灾难性恐慌。现在看来，当时高调发展房地产业的倡议是多么的荒谬和无聊。
高高在上的房价是否就是泡沫，这不是主观能判断的，像其他金融资产一样，房地产价格与房租（住房收入）之间有一个相当稳定的关系。《经济学人》的图表对全球各国的房价和房租的比例进行了对比，通过衡量之间的比例可判断哪国的房地产市场被低估或高估。
房地产经纪人经常会提醒我们，每个地区的房地产市场是不同的，但是又有三个共同点。
1）富有的中国买家喜欢“凑热闹”。上一些房地产火热的地区，不仅盛行低利率，而且都能看到中国富翁的身影。温哥华、香港、新加坡和悉尼都是中国富翁的地区，大量资金在这里对冲，他们的到来将该地区的房价抬高到了“大气层”。
2）房地产泡沫破裂需要一段时间。在美国和爱尔兰，经过了十年的繁荣和萧条的洗礼，房价目前回落到了实际价格以下。西班牙和英国的房价，现在看来也有下落的趋势和空间。“僵尸银行”都不愿意认领不良贷款损失，在支撑价格的这个过程中，泡沫破裂的这终会到来。泡沫破裂的越早，房地产市场和建筑业就会越快恢复。
3）房地产市场复苏可能需要更长时间。在20年前，日本东京皇宫的地价甚至超过了整个美国加州土地价值的总和。但是，值得注意的是，坏的宏观政策所带来的影响，而这种影响会长期影响房地产市场的健康。比如日本，长期紧缩的货币政策，导致了日本房地产市场冬眠了多年。
加拿大正在默默努力、低调缩小泡沫带来的影响。这意味着加拿大在保持低利率的同时，使得抵押贷款更难得到。现在，加息的声音越来越响，但是各国央行的行长重要的是在这个时候保持头脑清醒。高利率对新买家来说，可能会负担不起，对于老买家来说也有很大影响。加拿大试图通过利率工具调整市场活动，试图重建那些负债累累的家庭净资产，避免房地产市场出现螺旋式下跌和急速巨跌。加拿大不希望出现：房地产商和企业为降低借贷成本抛售房屋偿还债务的局面，这将会出现“更高的储蓄预期超过预期”情况——换句话说，经济崩溃——从而降低利率，甚至采取零利率。这就是经济学家理查德-古称之为的“资产负债表衰退”，很好的描述了经济陷入流动性陷阱的情况。
加拿大希望房地产市场价格能更有序的下降，不会引发恶性循环，不仅能维持利率水平，还能慢慢收紧抵押贷款需求。在的情况下，房价不会下跌，但房价涨幅低于通货膨胀率，所以实际价格的下降不会对家庭净资产造成打击。这个策略几乎是的，但是中国在过去几年已经这样做了，现在，加拿大给它起了个加拿大名字“宏观审慎”。
在未来与房地产泡沫的斗争中，我们希望“宏观审慎”能起到作用。否则，在加拿大房地产泡沫破裂后，事情都变遭。
尽管日前温家宝总理表示当前中国的经济仍处于良好运行态势，但市场对国内经济增长下行风险担心又起。
个人认为，中国经济出现“硬着陆”的可能性不大。只要政府下决心挤出房地产的泡沫，中国经济不存在所谓的“硬着陆”或“软着陆”，在未来较长的一段时间里，中国经济仍然处于上升通道中，只不过其增长速度与增长质量与前10年会有很大不同。
当前国内经济下行的原因，一方面与金融危机后欧美国家和地区经济面临衰退的风险有关。由于欧盟主权债务危机，4月欧盟地区对中国外商直接(FDI)下降28%，从而使得中国4月外商直接比去年同期下跌0.74%。中国进出口贸易全面下降也与外需大幅减弱有关。另一方面，也跟政府有意识地对国内生产总值(GDP)快速增长进行调整有关。
政府有意识地降低GDP的增速，使得政府宏观政策不会鼓励国内经济增长回到几年前10%以上的增速。从这个角度来看，GDP增长下行在常理之中。
过去数年以房地产为主导的中国经济，严重超支了中国未来经济的增长，只要政府决心挤出房地产泡沫，国内经济增长下行是必然趋势。从今年以来的情况来看，政府对房地产宏观调控的决心已达到共识。
在中国GDP中，房地产的占有大约13%比重，随着住房销售下降，今年以来房地产开发增长出现较大幅度下滑。今年一季度房地产开发增长23.5%，与2011年同期相比下降达11个百分点。无论从住房销售金额还是从住房销售面积来看，一季度同比都出现负增长，从而使得与房地产相关的不少产业必须进行调整。由于早几年经济过度“房地产化”，要挤出房地产泡沫，就必须把早几年过度繁荣局面进行扭转，房地产“去投机化”及“去库存化”通过关联产业影响经济增长也是必然。但这种“去投机化”及“去库存化”对经济增长的影响也不要过高估计。因为，尽管当前国内房地产销售全面下降，已影响到与房地产相关的许多产业及行业产能过剩，影响到不少行业出现行业性亏损，比如钢铁业、建筑材料业等，但这只是与经济快速增长时及房地产泡沫巨大时相比较，而这样的经济增长及房地产增长是不可持续的，是必须进行调整的。因此，这些与房地产关联十分紧密的行业借助于房地产泡沫挤出调整也是必然。
当前中国经济生活中问题仍然是国内住房市场的泡沫及库存的全面上升。从当前房地产情况看，由于住房销售全面下降，而住房生产持续快速增长，但房地产开发房价格下降意愿不强烈，使得不少地方住房库存全面上升。如何消化国内房地产市场巨大的库存则成了化解当前中国经济下行风险的问题。因此，当前政府仍然会坚持现有的房地产政策，通过这方面迫使房地产企业把住房价格降下来，从而释放出居民的住房消费需求。
当前国内房地产市场并非是靠信贷增长来鼓励居民购房，而是在银行信贷不准用作住房投机炒作的情况下，如何把各地居民住房消费释放出来。实际上各地住房价格的调整幅度越合理，住房消费需求释放越大。这才是化解当前中国经济面临下行风险的关键所在。
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加拿大的房地产泡沫是真的吗？是的，比其他国家还要真实。曾经加拿大有一个看起来很有价值的倡议——发展房地产业。但现在，加拿大正在努力避免房地产泡沫破裂后引发的灾难性恐慌。现在看来，当时高调发展房地产业的倡议是多么的荒谬和无聊。
加拿大的房地产泡沫是真的吗？是的，比其他国家还要真实。
曾经加拿大有一个看起来很有价值的倡议——发展房地产业。但现在，加拿大正在努力避免房地产泡沫破裂后引发的灾难性恐慌。现在看来，当时高调发展房地产业的倡议是多么的荒谬和无聊。
高高在上的房价是否就是泡沫，这不是主观能判断的，像其他金融资产一样，房地产价格与房租（住房收入）之间有一个相当稳定的关系。《经济学人》的图表对全球各国的房价和房租的比例进行了对比，通过衡量之间的比例可判断哪国的房地产市场被低估或高估。
房地产经纪人经常会提醒我们，每个地区的房地产市场是不同的，但是又有三个共同点。
1）富有的中国买家喜欢“凑热闹”。上一些房地产火热的地区，不仅盛行低利率，而且都能看到中国富翁的身影。温哥华、香港、新加坡和悉尼都是中国富翁的地区，大量资金在这里对冲，他们的到来将该地区的房价抬高到了“大气层”。
2）房地产泡沫破裂需要一段时间。在美国和爱尔兰，经过了十年的繁荣和萧条的洗礼，房价目前回落到了实际价格以下。西班牙和英国的房价，现在看来也有下落的趋势和空间。“僵尸银行”都不愿意认领不良贷款损失，在支撑价格的这个过程中，泡沫破裂的这终会到来。泡沫破裂的越早，房地产市场和建筑业就会越快恢复。
3）房地产市场复苏可能需要更长时间。在20年前，日本东京皇宫的地价甚至超过了整个美国加州土地价值的总和。但是，值得注意的是，坏的宏观政策所带来的影响，而这种影响会长期影响房地产市场的健康。比如日本，长期紧缩的货币政策，导致了日本房地产市场冬眠了多年。
加拿大正在默默努力、低调缩小泡沫带来的影响。这意味着加拿大在保持低利率的同时，使得抵押贷款更难得到。现在，加息的声音越来越响，但是各国央行的行长重要的是在这个时候保持头脑清醒。高利率对新买家来说，可能会负担不起，对于老买家来说也有很大影响。加拿大试图通过利率工具调整市场活动，试图重建那些负债累累的家庭净资产，避免房地产市场出现螺旋式下跌和急速巨跌。加拿大不希望出现：房地产商和企业为降低借贷成本抛售房屋偿还债务的局面，这将会出现“更高的储蓄预期超过预期”情况——换句话说，经济崩溃——从而降低利率，甚至采取零利率。这就是经济学家理查德-古称之为的“资产负债表衰退”，很好的描述了经济陷入流动性陷阱的情况。
加拿大希望房地产市场价格能更有序的下降，不会引发恶性循环，不仅能维持利率水平，还能慢慢收紧抵押贷款需求。在的情况下，房价不会下跌，但房价涨幅低于通货膨胀率，所以实际价格的下降不会对家庭净资产造成打击。这个策略几乎是的，但是中国在过去几年已经这样做了，现在，加拿大给它起了个加拿大名字“宏观审慎”。
在未来与房地产泡沫的斗争中，我们希望“宏观审慎”能起到作用。否则，在加拿大房地产泡沫破裂后，事情都变遭。
尽管日前温家宝总理表示当前中国的经济仍处于良好运行态势，但市场对国内经济增长下行风险担心又起。
个人认为，中国经济出现“硬着陆”的可能性不大。只要政府下决心挤出房地产的泡沫，中国经济不存在所谓的“硬着陆”或“软着陆”，在未来较长的一段时间里，中国经济仍然处于上升通道中，只不过其增长速度与增长质量与前10年会有很大不同。
当前国内经济下行的原因，一方面与金融危机后欧美国家和地区经济面临衰退的风险有关。由于欧盟主权债务危机，4月欧盟地区对中国外商直接(FDI)下降28%，从而使得中国4月外商直接比去年同期下跌0.74%。中国进出口贸易全面下降也与外需大幅减弱有关。另一方面，也跟政府有意识地对国内生产总值(GDP)快速增长进行调整有关。
政府有意识地降低GDP的增速，使得政府宏观政策不会鼓励国内经济增长回到几年前10%以上的增速。从这个角度来看，GDP增长下行在常理之中。
过去数年以房地产为主导的中国经济，严重超支了中国未来经济的增长，只要政府决心挤出房地产泡沫，国内经济增长下行是必然趋势。从今年以来的情况来看，政府对房地产宏观调控的决心已达到共识。
在中国GDP中，房地产的占有大约13%比重，随着住房销售下降，今年以来房地产开发增长出现较大幅度下滑。今年一季度房地产开发增长23.5%，与2011年同期相比下降达11个百分点。无论从住房销售金额还是从住房销售面积来看，一季度同比都出现负增长，从而使得与房地产相关的不少产业必须进行调整。由于早几年经济过度“房地产化”，要挤出房地产泡沫，就必须把早几年过度繁荣局面进行扭转，房地产“去投机化”及“去库存化”通过关联产业影响经济增长也是必然。但这种“去投机化”及“去库存化”对经济增长的影响也不要过高估计。因为，尽管当前国内房地产销售全面下降，已影响到与房地产相关的许多产业及行业产能过剩，影响到不少行业出现行业性亏损，比如钢铁业、建筑材料业等，但这只是与经济快速增长时及房地产泡沫巨大时相比较，而这样的经济增长及房地产增长是不可持续的，是必须进行调整的。因此，这些与房地产关联十分紧密的行业借助于房地产泡沫挤出调整也是必然。
当前中国经济生活中问题仍然是国内住房市场的泡沫及库存的全面上升。从当前房地产情况看，由于住房销售全面下降，而住房生产持续快速增长，但房地产开发房价格下降意愿不强烈，使得不少地方住房库存全面上升。如何消化国内房地产市场巨大的库存则成了化解当前中国经济下行风险的问题。因此，当前政府仍然会坚持现有的房地产政策，通过这方面迫使房地产企业把住房价格降下来，从而释放出居民的住房消费需求。
当前国内房地产市场并非是靠信贷增长来鼓励居民购房，而是在银行信贷不准用作住房投机炒作的情况下，如何把各地居民住房消费释放出来。实际上各地住房价格的调整幅度越合理，住房消费需求释放越大。这才是化解当前中国经济面临下行风险的关键所在。
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