石表态支持楼市调控 称万科不会跟风(图)

万科3月20日举行2012年度股东大会，董事长石对者进一步解释了万科的住宅产业化战略，石表示，疯涨的房价对于房地产行业和国民经济将构成危害。

万科董事会主席石

石称，2016年万科才开始真正稳定的增长，过去的20多年，万科的增长并不稳定，当规模发展完成以后，还需要完成质量体系的建设。

石指的是万科将在2015年完成装修房和住宅工厂化质量体系的建设。石表示，目前装修房在整个中国房地产行业中占比只有30%，这是极大的浪费。他介绍，在发达国家，毛坯房实际上是半成品，这些国家交付的住宅全都是装修房。因此，中国的房地产业一定要经过装修房这一关。石透露，万科的非毛坯质量体系建设将于2014年完成。

装修房只是万科住宅产业化的一部分，万科将住宅产业化作为未来竞争力的重要来源。石表示，日本的高层住宅已经在20年前完成了住宅产业化。

但是至少目前住宅工厂化还不能为万科带来可观的利润。石表示，万科正在由一家营销公司向着技术公司转化，万科从2005年开始在建筑研究开始建设实验楼，这一体系一直到2015年将建设完成，届时将实现明显的效益。

石同时表示，“过去两年的手段加金融手段的调控是见效的，同样可以肯定的是这样的调控手段也是难以持续的。”石认为，宏观调控为万科健康发展营造了环境，如果房价地价继续飞涨，万科将在市场中难以把握。

对于即将出台的各地国五条细则，石表示，目前各地国五条的细则还没有出台，万科将根据进驻城市出台的调控细则进行应对。但可以肯定的是，国五条实施细则的出台，意味着过去的调控手段将出现调整，万科也只有等到执行细则出台之后再进行判断调整。

石称，万科清楚的是，调控不是为了限制刚需和改善性需求，而是为了限制投机需求。

石强调，万科不会跟风。“在价格普遍上涨的情况下，万科不会跟风。”但是他也表示，在目前的市场和货币环境下，房地产价格出现一定的上涨也存在合理性。“但是带有泡沫的疯长，对于房地产行业和国民经济都有危害性。”

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去年底至今房价快速上涨的势头没有被遏止住，泡沫的快速上升和累积，使得万科董事会主席石也忍不住发出警告：楼市存在明显泡沫，且可能而破裂。

2月统计局房价数据分析

逐渐的泡沫

石近期发表的一系列言论显示，中国房地产市场正在面临一个转折点。

“中国楼市存在明显泡沫……故前景存在不确定的风险，一旦房价再次疯涨将可能而破裂，后果不堪设想。”3月11日，石通过个人微博警告称。

据3月18日国家统计局公布的数据，2月70 城市新房价格环比超9 成上涨，京沪穗涨幅居首，且均创历史新高。房价快速上涨，引起了业界的普遍担忧。

北京中原地产研究总监张大伟认为，近期楼市泡沫尤其一线城市显然有的迹象，原因包括货币供应量提高、购房者对新政策的恐慌以及开发商的加速。

21世纪不动产分析师张磊指出，虽然北京有强大的住房需求，但去年下半年以来的这种房价上涨速度，新房接棒二手房，已具有不容置疑的泡沫成分，若任其蔓延，不仅对普通居民，而且对整个城市都有很大杀伤力。

中国房地产协会副会长顾云昌对本报记者表示，目前我国房地产市场存在泡沫，但并非全局性的泡沫，是部分城市有泡沫，泡沫也有大有小。中小城市的房价收入比基本还是合理的，维持在5-7倍左右，不存在泡沫。

值得关注的是，国际资本看待中国房地产市场的观点。美国基尼科斯合伙机构创始人查诺斯强调，他3年前开始对中国房地产市场提出警告时还是“有些保守的”，但现在“地产泡沫已经明显可见，你不可能看不到。”

转轨税收调控

泡沫正在考验中国政府调控楼市的策略。新国五条没扭转购房者的预期，反引起了新一轮恐慌性购房。顾云昌认为，过去两年受政策调控影响，部分消费者预期房价有所下降并准备等房价下降了再行购买，但近期房价处于一直上升的态势，因此很多人决定不再等待。

从新国五条细则及近期地方的一系列动态来看，仍然沿袭了以“限购、限贷、限价”为主的化调控手段。

以深圳为例，3月份，深圳限价政策再度收紧。深圳市国土委提出，2013年深圳新房均价必须是“零增长”或者是“负增长”，不可以出现“正增长”。

中银国际研报显示，除深圳之外，南京也对楼盘采取“限涨令”；本周，传出广州将对高价房停止发放预售证的消息。

石指出，过去两年中国楼市调控还是有效的，抑制了房价疯涨，难能可贵。但仅靠硬性措施的抑制做法不可持续，政策需调整。一位房企高管人士对本报记者表示，化调控的弊端造成房地产市场周期的恶性循环，并不能真正解决房价上涨及楼市泡沫累积的问题，反而将风险扩大延后。

顾云昌认为，住房供应量的加大、“新国五条细则”对投机购房的打击以及中性稳定的货币政策这三大因素，将促进未来一年内房价相对平稳。当务之急是尽快出台住房转让个人所得税细则，明确二手房交易税费。

张大伟称，挤碎泡沫也就是控制房价上涨并非治本之策，如何实心化泡沫才能真正解决问题。只有提高居民收入与现在的房价相匹配，同时减低经济对房地产行业的依赖，才能消除房地产市场的泡沫。

中国海外董事会主席孔庆平对记者表示，从长远来看，调控手段转用至财税手段，降低流通成本，在持有环节征收房产税，是大势所趋。“中国是主要经济体少见的持有物业没有成本的国家。但中国推出持有环节的房产税会慎重，在不同城市不同阶段，会有不同的考虑。”孔庆平说。

张磊也建议对二套以上住房征收累进税率的房产税。从国家加快住房信息联网和建立统一的不动产登记制度来看，可能正在为征收房产税做技术准备。

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