楼市评论：中国楼市泡沫没有即时破裂的原因

时下，城镇化的话题又让人们对中国房价未来走势充满遐想。在如今论调五花八门的情形下，笔者不得不对楼市问题又说上几句。中国楼市泡沫没有破裂不是中国楼市没有泡沫的理由。中国楼市泡沫没有即时破裂有多方面原因：

，房价涨跌首先反映的是货币关系。房价涨跌与货币多寡关系极为密切，楼市中一条普遍规律就是，当其他情况一定时，货币政策宽松，政府大量发行货币，则房价上涨，货币政策收紧，则房价下跌。国内外货币政策都处于宽松状态，大量游资四处游荡，闲余资金大量、持续不断地进入中国楼市，其结果是中国楼市没有即时破裂。

第二，房价涨跌反映收入分配关系。房价涨跌与居民收入分配状态同样密切相关，当一国居民收入差距大且呈现扩大化趋势时，房价呈现上涨态势。这是因为，当一部分人财富急剧增加时，他们出于财产保值考虑，大量购买房屋是必然选择，而当其在楼市中尝到甜头时，必然将资金继续投往楼市，结果楼市泡沫一时难以破掉。

第三，房价涨跌反映财政关系。房产税的存在可以增加囤房者成本，在房产税存在且税负达到一定高度时，尤其是当房产税实行累进税率且次税率较高时，囤房者的成本必然增加，必然不会大量囤房。此外，中国地方税体系没有真正按照市场经济体制要求建立，地方政府对土地财政的依赖十分强。这样，也造成楼市泡沫延时破裂。

第四，房价涨跌反映社会保障关系。坦率说，中国住房保障是滞后的。我们在20世纪90年代推行住房市场化的同时，住房保障制度没有跟上，居民主要从市场购房，再加上中国房产税制度改革没有跟上，也让投机者找到投机空隙。随着城镇化程度的提高，居民潜在住房需要量巨大，结果也必然推迟楼市泡沫破裂时间。

在四种关系中，货币关系是核心，是影响房价主要的因素。实际上，从历史经验看，当货币政策收紧且房地产税从严时，楼市泡沫必然破裂。任寿根 经济学教授

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去年底至今房价快速上涨的势头没有被遏止住，泡沫的快速上升和累积，使得万科董事会主席石也忍不住发出警告：楼市存在明显泡沫，且可能而破裂。

逐渐的泡沫

石近期发表的一系列言论显示，中国房地产市场正在面临一个转折点。

“中国楼市存在明显泡沫……故前景存在不确定的风险，一旦房价再次疯涨将可能而破裂，后果不堪设想。”3月11日，石通过个人微博警告称。

据3月18日国家统计局公布的数据，2月70 城市新房价格环比超9 成上涨，京沪穗涨幅居首，且均创历史新高。房价快速上涨，引起了业界的普遍担忧。

北京中原地产研究总监张大伟认为，近期楼市泡沫尤其一线城市显然有的迹象，原因包括货币供应量提高、购房者对新政策的恐慌以及开发商的加速。

21世纪不动产分析师张磊指出，虽然北京有强大的住房需求，但去年下半年以来的这种房价上涨速度，新房接棒二手房，已具有不容置疑的泡沫成分，若任其蔓延，不仅对普通居民，而且对整个城市都有很大杀伤力。

中国房地产协会副会长顾云昌对本报记者表示，目前我国房地产市场存在泡沫，但并非全局性的泡沫，是部分城市有泡沫，泡沫也有大有小。中小城市的房价收入比基本还是合理的，维持在5-7倍左右，不存在泡沫。

值得关注的是，国际资本看待中国房地产市场的观点。美国基尼科斯合伙机构创始人查诺斯强调，他3年前开始对中国房地产市场提出警告时还是“有些保守的”，但现在“地产泡沫已经明显可见，你不可能看不到。”

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转轨税收调控

泡沫正在考验中国政府调控楼市的策略。新国五条没扭转购房者的预期，反引起了新一轮恐慌性购房。顾云昌认为，过去两年受政策调控影响，部分消费者预期房价有所下降并准备等房价下降了再行购买，但近期房价处于一直上升的态势，因此很多人决定不再等待。

从新国五条细则及近期地方的一系列动态来看，仍然沿袭了以“限购、限贷、限价”为主的化调控手段。

以深圳为例，3月份，深圳限价政策再度收紧。深圳市国土委提出，2013年深圳新房均价必须是“零增长”或者是“负增长”，不可以出现“正增长”。

中银国际研报显示，除深圳之外，南京也对楼盘采取“限涨令”；本周，传出广州将对高价房停止发放预售证的消息。

石指出，过去两年中国楼市调控还是有效的，抑制了房价疯涨，难能可贵。但仅靠硬性措施的抑制做法不可持续，政策需调整。一位房企高管人士对本报记者表示，化调控的弊端造成房地产市场周期的恶性循环，并不能真正解决房价上涨及楼市泡沫累积的问题，反而将风险扩大延后。

顾云昌认为，住房供应量的加大、“新国五条细则”对投机购房的打击以及中性稳定的货币政策这三大因素，将促进未来一年内房价相对平稳。当务之急是尽快出台住房转让个人所得税细则，明确二手房交易税费。

张大伟称，挤碎泡沫也就是控制房价上涨并非治本之策，如何实心化泡沫才能真正解决问题。只有提高居民收入与现在的房价相匹配，同时减低经济对房地产行业的依赖，才能消除房地产市场的泡沫。

中国海外董事会主席孔庆平对记者表示，从长远来看，调控手段转用至财税手段，降低流通成本，在持有环节征收房产税，是大势所趋。“中国是主要经济体少见的持有物业没有成本的国家。但中国推出持有环节的房产税会慎重，在不同城市不同阶段，会有不同的考虑。”孔庆平说。

张磊也建议对二套以上住房征收累进税率的房产税。从国家加快住房信息联网和建立统一的不动产登记制度来看，可能正在为征收房产税做技术准备。

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