房贷利率告别折扣时代 房贷业务不再是"香饽饽"

时下，想在置业时获得房贷利率优惠已经越来越难。记者日前在广州采访时发现，尽管有部分银行声称尚能有条件提供一定的利率优惠，但实际申请过程却繁琐而漫长，一些股份制银行甚至暂停了房贷业务。

业内分析人士称，房贷告别“折扣时代”已是大势所趋，对于想圆住房梦的“刚需族”来说，面临的真正障碍是房价能否与收入相匹配，只要房价是合理稳定的，房贷利率将不再是牵肠挂肚的问题。

优惠“可望而不可即”

“我的首套住房八五折贷款申请已经提交近5个月了，却没有一点动静，按揭公司说早就把材料递交上去了，但银行迟迟都没批下来。卖家已经等得不耐烦了，天天催，再等下去，交易恐怕就要泡汤了。”广州市民孙女士焦急地说。

办理按揭业务的人士告诉记者，时下，与孙女士有相同遭遇的购房者比比皆是。银行对房贷业务的收紧导致房贷优惠申请难、审批慢，建议尽快以基准利率重新申请，或者尝试转向其他银行。

记者了解到，本周广州地区的一些银行已经陆续调整房贷政策：中行本周开始将首套房贷利率调整至基准利率；工行首套房贷利率在政策规定的浮动范围内确定利率浮动水平，一般不低于基准利率的0.85倍；农行首套房贷利率根据客户情况差异化定价，八五折；交行、招行首套房贷利率八五折。

而上述银行首套房贷款的首付比例均为30%，二套住房贷款的首付比例不低于60%；二套房贷利率则暂时维持原政策，不低于基准利率的1.1倍。

然而，通过采访广州一些中介机构和购房者反馈的信息显示，尽管银行声称对首套房贷尚有一定的优惠政策，但实际执行过程中普遍存在“挑客户”、手续繁、审批慢的问题。这意味着，对于普通购房者来说，首套房贷的优惠实际已经“可望而不可即”。

“我申请房贷的那家银行只对存款规模达到50万以上的贵宾客户提供八五折优惠。普通客户想尽快放款，就要购定数额的理财产品。即便这样，从审批到放款，少也需要四个月左右的时间。”广州购房者陈先生说。

为何不再是“香饽饽”

曾经是商业银行竞相角逐的住房贷款市场，如今为何备受冷落？业内分析人士称，受国家房产调控政策影响以及银行自身业务结构调整等多因素，不少银行已经开始重新规划房贷业务在整体业务构成中的占比。

广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师认为，“国五条”的出台显示对房地产调控政策不会放松。目前房价仍然偏高，伴随而来的房贷风险也随之加大。出于风险和平衡的考虑，银行对房贷采取谨慎态度，上调首套房贷利率也是情理之中。

随着商业银行业务多元化发展，对业务的调整空间更宽，价格方面的掌控能力更强。目前，小微企业的资金需求量大，贷款利率上浮，已经形成了与住房按揭贷款的竞争格局，在一定程度上也会推升住房按揭贷款利率。

根据申银万国的研究报告测算，目前的贷款利率市场化竞争已经基本成型，小微企业贷款的风险-比迅速降低，导致原来低于基准利率的按揭贷款对于银行缺乏吸引力，银行自然会选择更高的产品。

“近年来，小微企业贷款的率在逐年提高，银行有更多的议价空间。相比之下，住房贷款的率就低得多，而且资金回笼时间长。在信贷额度有限的情况下，从化的角度出发，银行自然会多留额度出来给更高的业务品种。”房地产分析人士称。

此外，对近期央行收紧信贷的担忧，也使得不少银行预先留出一定的额度，短期内不急于放贷。目前，货币政策已趋于稳健，一般而言，房贷执行利率下限由部门规定，而上浮比例则受货币松紧情况即信贷额度影响。

“信贷额度对按揭贷款利率影响显著，当信贷额度宽松时，房贷执行利率会降低，信贷额度偏紧时，房贷执行利率将上浮，不会按照利率下限执行。”广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师说。

房价稳定才能不“牵肠挂肚”

“其实，人们买房是置业者考虑更多的并不是房贷利率，而是房价是否合理。就像我，跑遍了整个广州去看房，首先考虑到因素是能否承担起首付，能否按时支付月供才是关键。”正准备买房结婚的广州市民刘先生告诉记者。

业内分析人士称，调整房贷利率是银行从风险和平衡出发，采取的谨慎举措。但利率调整只是治标之策，想要治本还有赖于房地产市场的健康发展。只有当房价与国民收入相匹配的时候，房贷业务才能再次成为银行的一项稳定产品。那时，银行自然会根据市场信号作出反应，而房贷利率也就不再是牵肠挂肚的问题了。

在银行方面，为了防止房贷风险，不能一味地依靠利率，而要根据贷款人的真实收入情况，审慎发放贷款，建议将纳税证明作为收入依据，严格按照实际收入的一定比例发放贷款。

广州某股份制银行信贷部负责人坦言，房贷一旦给了没有还款能力的人，银行将面临巨大的违约风险，美国的次贷危机就是证明。为了防范风险，银行应根据贷款人可靠的收入证明来决定是否放款，而且必须严格控制 每 月 还 款 额 度 不 能 超 过 收 入 的50%或更低。

“如果通过纳税证明来核实收入，我们就可根据客户资质来灵活调整利率，既能避免误伤低风险的贷款人，又可将高风险的贷款申请者区分开来。”该负责人说。

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[相关]地产调控趋紧 天津个别银行支行停发开发贷

随着房地产调控的进一步加强，房地产开发贷款也受到影响。

《每日经济新闻》记者近日在天津松江[简介 动态]（600225，SH）2013年次临时股东大会会议资料上注意到，天津松江股份有限公司[简介 动态]为其旗下天津运河城有限公司、天津松江恒通建设开发有限公司、天津松江团泊发展有限公司等多家子公司提供向其关联方借款的议案，关联方则均为天津融鑫小额贷款有限公司。

在天津松江密集通过小贷和信托融资的背后，《每日经济新闻》记者调查获悉，天津已有个别银行支行停发房地产开发贷款。

开发贷遭收紧

《每日经济新闻》记者昨日（3月21日）致电天津松江，该公司人士表示，因为这两年的房地产贷款调控政策以及近期出台的“国五条”，公司在天津的银行获得开发贷比较困难，大部分是从小贷公司和信托公司拿的。

自2009年12月份开始楼市调控以来，房地产政策先后经历了多次升级。

2013年2月20日，管理层研究部署继续做好房地产市场调控工作，确定了加强房地产市场调控的政策措施（即“国五条”）。“国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，而且声明坚决打击投机性购房。

“国五条”对购买者实施了限购、限贷的同时，对开发贷也起到了收紧的效果。

已有个别银行暂停

昨日，《每日经济新闻》记者致电几家天津地区银行支行，发现有个别银行分支已暂停房地产开发贷款。

其中，建设银行天津河北支行的工作人员表示，今年仍在做开发贷，但是信用要在AA以上，如果是项目公司可以相应地降低标准，但是对人的资质也会有很高的要求。

上述人员表示，他们很少支持别墅贷款，至于今年是否停止开发贷没还有接到相关文件。

一家股份制银行天津分行的工作人员也表示，目前为止公司没有停止开发贷的打算，是否能做开发贷要看具体的项目。

当《每日经济新闻》记者向北京银行天津开发区支行了解情况时，相关人士表示，他们现在基本上做不了房地产开发贷款。该人士称，由于审批比较繁琐，批下来的可能性很小。自从国家调控政策来看，这个行业贷款就比较难批，去年和前年都停过一段时间，现在恢复了，但是基本上批不下来。

《每日经济新闻》记者随后采访了天津某地方银行一家支行，该行人士表示，暂时没有接到新的政策，所以现在还在做开发贷，但是，从年初到现在为止还没有任何一家地产商申请。他表示，现在国家政策控制房地产开发贷款，有些银行已经不给房地产贷款了。