深圳二手房成交量攀升 预测将进入急跌阶段

自3月1日国五条细则公布以来，按差额20%征税的规定引发二手楼市的强烈反应，多个城市因而出现了“恐税性”集中过户，二手房成交量被大幅度推高。在深圳市场，自3月11日至15日一周成交3423套，创造2011年“711评估征税”政策以来的单周纪录后，上周二手房成交量再创近期新高，单周成交共计4500套。

深圳市房地产权交易人头攒动

业内人士预计，在深圳版国五条实施细则公布之前，二手房成交量将在短期内维持高位，地方执行细则开始实施后，若严格按照差额20%来征税，二手房交易将出现急速降温。

地产中介业务火爆

上，记者走访福田景田及新洲多家中介门店，发现上门量与二月相比都有较大提高。在景田某中介店铺，半个内记者看到了约有四五批客户前来咨询买房过户等问题。在新洲中联地产门店内，置业经理告诉记者，近期前来咨询的客户明显增多，较上周增长约五成。

几周来，位于银湖的深圳市房地产权登记也呈现一片火爆景象，前来办理过户的车辆甚至造成了交通拥堵。3月21日上午，记者在产权登记门口看到，等待排号的市民在大堂内排起了长龙，一直排到了门外一百多米。

一位工作人员告诉记者：“近期办理业务的市民确实很多，不少市民都想抢在20%交易税落地之前办理完过户，因为许多人很早就过来排队，一般是11点前基本就把整天的号派完了。”

在产权登记大厅内，记者发现了许多协助客户办理业务的房产中介人员。火爆的二手房交易明显也让中介们赚得“盆满钵满”。深圳某客在微博中爆料，深圳一中介分行月平均业绩五六十万，本月9天已达到百万，仅周六就成交6套豪宅，业绩有望翻四五倍。

二手房成交量连涨

根据深圳中原研究的观点，20%的税率政策对二手市场产生较大冲击，在地方具体细则出台前，二手成交量多周大幅上升，并连续创历史新高。

深圳市规土委统计数据显示，国五条细则出台三周以来，深圳二手房成交数据节节攀升，三周成交数据分别为：2883套、3243套、4500套，三周成交总计已经超过一万套，平均单周上涨量超过一千套。

数据显示，3月18日-22日，全市二手住宅成交4500套，环比上周(3.11-3.15)成交3423套，上升了31.46%，创下了自2011年“711评估征税”政策以来的单周纪录。相比国五条出台前一周的成交数据，二手房成交量已经超过四倍。

从单日成交来看，上周五单日成交达到1136套，单日成交甚至超过了政策出台前一周的成交量。据深圳房地产信息网的数据显示，细则出台前，2月28日单日成交仅有352套，而出台前一周(2月18日-24日)的周成交一共也仅有1074套。 

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市场将进入冷静期

业内人士认为，国五条细则中二手房交易按差额20%征税的规定，造成的“恐税性购房”无疑是二手房过户量激增的主要原因。中联地产二手房研究院总经理肖小平分析，因为购房者和买房者都担心新政出台后，一刀切地按20%的差额征收个税，所以都希望抢在细则执行之前完成过户手续，因而加快了二手房的交易流程，造成了近期二手房成交的。

另一方面，除了担心额外的税收加重负担，一部分购房者则因为担心后市房价上涨而选择提前入市。由深圳某房产网站进行的国五条细则影响调查结果显示，在参与调查的372名受访者中，其中超过六成认为后市房价仍将继续上涨，认为平稳上涨的有接近两成，而认为房价将下降的受访者仅有约一成。

深圳房地产分析师尹香武认为，二手房交易加税对深圳市场来讲，并不会对房价下降造成冲击，相反，在细则施行之前，只能导致短期内交易量极度放大。他同时预测，深圳地方执行细则出台后，若严格按照差额20%来征税，或将会出现交易量的急速下降。

中联地产二手房研究院总经理肖小平也认为，二手房成交势头若维持下去，三月成交量肯定超过一万套，但是进入四月后，市场不太可能延续这种势头，因为很多需求已在三月提前释放掉，4月市场会相对冷静。

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 北京一季度二手房交易量持续井喷 将超6万套

近期，由于“新国五条”的地方细则迟迟没有出台，一方面是各地二手房交易量的持续井喷，另一方面则是坊间版，猜测版的“民间细则”满天飞。市场预期的混乱直接导致的是2013年季度住宅交易量的激增——北京（楼盘）一季度二手房交易量将超过6万套，但是接下来则很可能是连续两个季度的市场交易的清淡，市场的大起大落中给整个房地产行业带来的振荡目前仍难以评估，而房价是否会因此而平稳或走低，买房人也没有信心。反倒是涉税房屋的业主准备转嫁税收负担，房屋的业主也准备跟风，某些区域业主的报盘价格明显已经超出了市场的合理水平和购房人的承受能力。

对此，伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖认为：尽早出台切实可行的地方细则，才是解决目前市场震荡的途径；同时，从长远来看，有效地管控预期，努力增加有效供应，尽快启动房产税、农村宅基地流转等制度性改革才是正途。

胡景晖认为：事实上，预期和恐慌性购房早在2012年年底就已经显现出来，年底翘尾行情的过度延续就是很好的证明，“新国五条”的出台和后续细则的难产，事实上使得市场预期更加，“搭末班车”的效应再度催生了更多的恐慌性购房。“看上去，3月份很多中介的生意不错。但没人想想，后面两、三个季度的市场萧条导致的很可能又是一轮行业收缩和经纪人的失业潮。大型中介的抗风险能力强一些，但中小中介的关店倒闭在所难免。这种大起大落对行业的发展不是什么好事情。”胡景晖说。

伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖表示：目前，调控对于需求的抑制已经到了极限，下一步应该做的就是努力增加有效供应，从土地成交到新房开盘都是如此。更重要的是，政府应该尽快启动房产税，农村宅基地流转等制度性改革，从土地源头上平抑房价，把多套持有的闲置房源逼出来出售，才能稳定市场预期，让中国的房地产走上平稳健康的发展轨道。

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市场观望二手房降温 各方等待国五条细则落地

 据了解，新“国五条”新政出台，多地二手房市场春意盎然，量价齐增。安徽合肥某房产中介机构刘经理向记者表示，为了赶在“新政”落地之前办完手续，3月初买卖双方忙过户，中介经纪人也是忙得不可开交。

北京二手房房源客源均降

刘经理表示，3月初的时候，每天早上都得起早去排队。 然而，从本周起，他发现来门店挂牌登记的卖方客户和到店咨询看房的客户相比先前两周有所减少。不少前来看房的客户也表示“再等等”，并未表现出强烈的购买意愿。

刘经理在接受采访时表示：“近这段时间，随着新‘国五条’细则即将实行，现在的过户人流不像月初那样多了，像我们这儿，想下午过户的话，一般中午排队都能排得上。”

不仅在安徽，记者从山东、江苏等多地的房产中介门店了解到，进入下半月之后，选择观望的买房人越来越多，不再像月初新政刚出台时那样急于出手。南京市民田先生就说：“听说以后房价还会呢，也有人说不可能，那也没关系，能买就买，不能买就算了。”

据统计数据显示，自3月10日开始，北京二手房市场新增房源和客源也均出现下降，市场出现了一定幅度降温，购房者观望情绪增强。

北京某地产中介市场研究部总监张大伟说：“以北京为例，近几天二手房交易套数已经回落。之前新政刚出来的时候，网签量创造了近年来的新高。在持续了二十天之后，各地的确都出现了一定程度的降温。”

买卖双方均处观望状态

记者采访发现，目前市场上不少卖方和买方的共识是，从完成网签到银行贷款审批下来一般需要10个工作日，即使是这周周一开始办理这些手续，完成过户也已经到4月份。很多客户也是想等各地新政细则出来再敲定，以免交易过程中出现波折。对此，张大伟分析说：“买卖双方都处于观望状态中，是买方，即使现在签合同购买，也有可能受到即将出台的新政细则影响，所以出现了观望情绪。目前来看，可能要等新政细则出来之后，二手房市场的形势才能更明朗、更准确一点。”

不到一个月的时间里，各地二手房交易市场从火爆到开始降温，在业内人士看来，这并不意外，因为相比于之前较为悲观的市场预期，购房者目前已开始理性思索。

中国房地产学会副会长陈国强在接受采访时就表示：“新‘国五条’政策细则出台对于引导市场预期，降低目前一些地方出现的‘过热’迹象，一定会有积极的意义。也会使开发企业规范经营、规范销售，包括令房产中介公司在存量房交易里规范运作，我觉得这些对于市场的平稳健康发展格外重要。”

目前网络上有一些关于房产税的传闻，张大伟认为均不靠谱，“我觉得今年、明年还是以增加房产税试点城市为主，不太可能如网上的传言般推进。”

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