北上广深国五条细则出齐 北京成“严厉”版本

赶在3月31日大限这，地方版“国五条”细则全面落地。除了重庆、济南、大连、合肥、天津等城市按时发布了楼市调控方案，受关注的北上广深四大一线城市也出齐了各自“国五条”细则。业内人士表示，各地调控政策力度不一，北京首当其冲出台了“严厉”版本，上海、广州和深圳则被认为“较保守”，基本为复制国务院政策。

北上广深国五条细则出齐。

北京调控细则中受关注的就是单身京籍人士限购一套房的政策。中原地产市场研究部总监张大伟称，这一政策并不能从根本上限制部分利用离婚等手段购买多套住房的人士，因为一般为了购房而选择离婚的人士大部分会将房产转移到夫妻的另一方，政策实施后他们仍可以享受套房购房待遇。不过，他也同时表示，这一政策实际执行中虽然限制的需求量并不大，但象征意义很大，明确了北京限购政策将继续严格执行的态度，也影响了部分多套客户，对一些豪宅项目的成交将会产生一定影响。

除此之外，张大伟还透露，业内人士其实更为关注“继续完善土地出让方式，通过‘限房价、竞地价’等方式增加自住型、改善型住房的土地供应”的规定，因为细则中明确要求“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。张大伟表示，这一政策的主要影响对象为刚需自住和改善型人群，如果这一政策细则落地，终很可能使得土地出让逐渐开始尝试竞地价限房价，影响目前市场在售的物业定价。另外，商品房的盈利空间将受到限制，开发商的积极性也会随之有所降低。

相对北京而言，上海出台的细则就“温和”的多。上海在出台的六项“国五条”实施意见中明确了严格实施二手房20%个人所得税的态度，并继续严格实施差别化住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款。张大伟表示，上海的政策基本无太多“新意”和“亮点”，对市场的影响力也有限。上海社科院研究员张泓铭认为，上海下一步还可以考虑在三方面继续深化政策，包括新建商品住房价格控制，可设定一个弹性数量目标；加强对避税和避开限购的不正常离婚、不正常交易的应对措施以及强化对以机构名义避开限购的购买行为的应对措施。

同样“谨慎”的还有深圳的“国五条”细则。在房地产税收征管方面，深圳只是表示严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定，根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格，但对如何实施二手房交易20%个税的细则未涉及。

昨晚姗姗来迟的广州“国五条”细则仍然选择了和深圳、上海相似的保守路线，尽管强调了非广州市户籍居民连续在该市缴交1年以上个税或社会保险的，限购1套房，但并未提及广州本地户籍居民的限购措施，对于二手房个税也仅仅是重申要执行国家规定。业内对此认为，其在限购措施上仍留有一定空间。

一线城市“国五条”要点一览

-北京新建商品房价格与2012年保持稳定，逐步将自主型、 改善型商品房纳入限价房序列管理。 京籍单身人士和外地家庭限有1套房，京籍家庭限有2套房。个税按个人转让住房所得的20%计征，不能核实房屋原值的按核定征收方式计征个税；对个人转让自用5年以上，且是家庭惟一生活用房，继续免征个税。

-上海 保持房价基本稳定。进一步严格执行限购措施，同时继续对沪籍单身人士限购1套房。通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，严格按照转让所得的20%计征。

-广州 新建商品房价格涨幅低于市年度人均可支配收入实际增幅。进一步严格执行商品住房限购措施，非本市户籍限购1套房。严格执行“国五条”关于出售自有住房个税征收规定。

-深圳 新建商品房价格涨幅低于市人均可支配收入实际增速。继续严格执行限购措施。严格执行“国五条”关于出售自有住房个税征收规定，充分发挥税收政策调节作用。

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深圳政府在线今日公布《深圳市人民政府厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

《通知》要求，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。银行业部门要加强对各商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，人民银行深圳支行可根据深圳市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。继续完善住房公积金制度，

《通知》强调，坚决遏制房地产市场投机行为。杜绝通过补缴社保、多重户口等方式规避限购政策的行为；发挥个人住房信息系统在限购、限贷政策中的作用。

积极增加住房用地有效供应，拓宽城市更新等住房用地供应渠道，2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。进一步加大公共租赁住房、安居型商品房和普通商品住房用地供应力度，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。2013年度新安排筹建保障性安居工程项目4万套，新开工保障性安居工程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套。建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房保障方式。

市场方面，要求继续严格执行商品房销售价格备案、明码标价、一房一价等规定，严格按照申报价格对外销售。建立健全信息共享、情况通报及违法违规行为的联合查处机制，规范房地产经纪机构和经纪人的准入管理。

同时继续加强舆情监测，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的信息，方便居民置业参考和引导市场预期。

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海市政府厅30日印发该市贯彻《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见

全文如下：

沪府办发〔2013〕20号

上海市人民政府厅印发关于本市贯彻

《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

《关于本市贯彻〈国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

2013年3月30日

关于本市贯彻《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施意见

为贯彻落实《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)，进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，完善房地产市场体系和住房保障体系，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

一、明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标。根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

各区县、各有关部门要坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实承担稳定房价、稳定市场的责任。确保政策落实到位，目标任务完成。

二、坚决抑制投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。

要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。银行业部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

税务、房屋管理部门要密切，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

三、增加普通商品住房用地供应。按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应，一季度公布全市年度供地计划。规划国土资源等部门要按照计划推进，确保全年土地供应稳定、均衡、合理。

规划国土资源部门要会同发展改革、城乡建设、房屋管理等部门提出商品住房项目的建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。同时，建立土地出让前研判制度，完善优化土地出让方案，搞好市场分析监测，稳定土地市场预期。

对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

四、深化完善“四位一体”住房保障体系，全力推进大型居住社区建设和旧区改造。要进一步推进旧住房综合改造，切实改善市民居住条件。根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。

要细化完善保障性住房分配供应政策，合理扩大廉租住房实物配租供应范围。优化共有产权保障住房(经济适用住房)、公共租赁住房申请分配工作，完善两代及以上成年人复合家庭住房面积核查口径。

要全面推进旧区改造工作。重点推进城区成片二级旧里改造，逐步推开郊区城镇棚户简屋改造。出台“城中村”改造政策和措施，并继续推进国有农场职工危旧房改造。全年拆除二级旧里以下房屋70万平方米。推进完善大型居住社区基地内市政公建配套设施，全年完成40个外围市政配套项目建设，加快引进、卫生、商业等资源，确保入住居民基本生活需求。鼓励有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等按照相关规定，建设公共(单位)租赁住房，向符合条件的来沪务工人员供应。

要开展保障性安居工程的全过程监督检查，确保保障性住房工程质量。加快推进本市住宅产业化，完善激励政策，健全标准规范，构建技术平台，加大装配整体式住宅项目建设力度。

五、加强市场，查处违法违规行为。要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

房屋管理、发展改革、规划国土资源、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等部门要研究建立信息共享、联动的工作机制，加大对违法违规行为的查处力度。对发生违反限购政策、、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地税的征收管理，严格按照不同销售价格，确定预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。

房屋管理、工商等部门要联合开展房屋中介市场的专项治理，重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

六、加强房地产市场监测和走势研判。各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

[相关]广州连夜公布“国五条”细则 “限购”进一步升级

广州“国五条”实施细则31日晚间出炉，明确2013年广州新房价格涨幅要低于该市年度城市居民人均可支配收入实际增幅；细则同时对“限购”进一步升级；至于备受关注的二手房个税问题，细则指出将严格执行“国五条”的相关规定。

广州市国土房管局31日晚间发布消息称，广州市人民政府厅于当日印发了《关于贯彻广东省人民政府厅转发国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》(下称《实施意见》)。

根据《实施意见》，2013年广州新建商品住房价格涨幅要低于该市年度城市居民人均可支配收入实际增幅，且房价控制目标的对象调整为新建商品住房，不含保障性住房。

广州市国土房管局介绍，该市改变了2011年房价控制目标与GDP和城市居民人均可支配收入增幅挂钩的做法，而是将房价涨幅与年度城市居民人均可支配收入实际增幅(即城市居民人均可支配收入名义增幅与CPI增幅的差值)挂钩，更直接反映住房价格与居民住房支付能力的关系。

在“限购”政策方面，广州版“国五条”较此前升级，一是购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前；二是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”，调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”；三是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

对于备受关注的二手房个税问题，《实施意见》明确广州将严格执行“国五条”中关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州市国土房管局称，目前，广州正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。

此外，在“限贷”方面，广州细则明确，人民银行广州分行可结合2013年该市新房价格控制目标和房地产市场调控的相关要求，提高第[消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；至于增城、从化“限价”、“限购”问题，将由两市政府结合当地实际研究实施。

深圳也于当日公布了“国五条”细则，相比广州则要“温和”得多，仅表示该市2013年新房价格涨幅要低于人均可支配收入的实际增长速度，并在必要时调整第二套住房贷款的首付比例和利率。