我国多地抢闸出台新国五条细则 还是不够“细”

阅读官方文件：深圳市政府印发贯彻落实“国五条”通知（全文）

多地抢闸出台新国五条细则还是不够“细”

昨天是国务院要求各地公布年度房价控制目标和住房用地供应计划的期限，继北京、上海、重庆等地后，天津、深圳、南京、合肥、济南等城市也陆续公布了各自落实“新国五条”的细则。广州版细则更是于当天22时后“千呼万唤始出来”。

虽各地细则松紧不一，但指出，多地细则不细、可操作性不强等问题突出，手段进一步强化的迹象明显，地方版“国五条”有待进一步具体化。亦有认为，若地方细则执行有力，则短期内能够影响预期，为过热数月的中国楼市降温。

1

房价控制目标

北京为严格 各地普遍含糊

从各地设定的房价控制目标来看，北京版细则为严格，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格，也是明确提出价格下降的城市。其余城市中，上海均把房价控制目标设在“基本稳定”，而深圳、重庆、合肥、大连、厦门等城市均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。

业内人士指出，各地细则普遍对价格调控范围的规定含糊，对什么类型和区域的住房、目标房价以何种方式统计、涨幅具体多少等问题，尚未有明确回答。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析，各地公布的目标大致与其楼市热度相呼应———北京、上海等一线城市偏紧，而重庆、合肥、厦门、大连等则较为温和。

2

化调控手段

多地细则加强 限购限价措施

值得注意的是，各地细则似乎显示出强化限购、限价等手段的迹象。例如，北京版细则提出19条具体规定，包括：京籍单身人士限购一套住房；增加“限房价、竞地价”地块的供应；报价不合理的商品房暂不可发预售许可证或不办理现房销售备案；逐步将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理等。

重庆版细则提出，限制低密度、大户型住宅项目开发建设；引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一，以手段进一步强化调控。合肥版细则提出，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。

3

“20%个税”规定

各地细则表述 多为原话重申

此外，对于“新国五条”中二手房转让按所得征20%个税的规定，各地方细则的表述大多是对原文的重申，对于如何计算房产、各种费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题并无细化规定。个别地方细则甚至对此避而不提。

对于二套房首付比例和贷款利率问题，虽然多地细则提出收紧政策，却没有明确规定收紧到何种程度。例如，北京版细则仅提出二套房贷首付提高，但成数、利率并未确定。上海、深圳等地更为模糊地表示将“适时”收紧二套房贷政策。

影响

新政或致楼市短期降温

南都讯 有业内人士指出，“国五条”出台后已经释放了大量需求，预计今后6个月内新房、二手房交易量均会下滑，但价格会先趋稳，下半年预计稳中有降；从第四季度起，市场整体会趋于稳定。

北京市房屋中介协会会长李文杰也认为，新政的确会导致市场短期降温，但是一方面，巨大的需求摆在那里。另一方面，手握大把房子的人仍然很多，且持有成本并不高。

李文杰认为，任何交易环节的税费起到的作用都是短期的，真正要想遏制和投机性需求，应该是将房产税落实到细则上。

分析

目前调控细则深圳落地，但基本套路、方法与此前的政策并无太大改变，预计会给市场成交带来一定压力。但价格不会下降，市场已经适应了调控，房价上涨的状态是必然的。

———深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫

跟北京、上海等城市出台的地方细则一样，昨日深圳出台的细则也显得粗疏，主要还是重申了一遍“新国五条”的内容，没有任何具体措施，从侧面反映出政府不愿对房地产市场做过多的约束。

———深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁

市民购房者对未来依然没有办法作出判断。这一次国五条细则，落实到各个地方政府的时候，如果被打折缩水的话，后市势必引发性需求的迅速反弹，对调控来说是不利的。

———新闻总监郭红兵

按国五条细则要求，35个一二线城市，都须在3月31日24点之前出细则(或房价控制目标)。广州出后，七七八八，基本上重点城市都出了，还有一些没见媒体报道，但也无妨了。

老杨感觉：他们都尽心了，但大部分没尽力，也不能全怪他们，房价区域差别大，应允许因地制宜。继续坚持：2013楼市震荡上行！洗洗睡吧……

———上海房地产研究院副院长

国五条公布到细则陆续出台，价量齐涨；真正的赢家只有政府，不仅税收增加，而且缓解了地方财政吃紧以及城镇化资金的不足，尤其是高价卖地变得更加容易；

真正的输家只有百姓，不仅无缘无故多掏20%的税，而且儿女成家已经买不起房了。

———经济学院金融系副主任吕随启

以前在多次的调控中都出现了这样的情况。当实际落实的程度比人们预想还要轻的话，那么就会造成更大的反弹，楼市或会出现新一轮潮。

———中国社科院经济研究所研究员、经济学家袁钢明

新政策：深八条措施 严格执行出售自有住房个人所得税的征收规定

今天特大新闻：

深圳国五条细则落地被指不细 20%个税执行留悬念

深圳版“国五条”细则出台 不许房价跑赢收入

深圳版细则是“松”是“紧”？房价涨幅上限为9%？

全面而务实？深圳版国五条细则要求房价涨幅低于收入增速

房价降幅将超20%？ 地方“国五条”细则3月全面落地

15个城市出台了国五条细则 真是很“温和

南山区公布积分方案 按积分从高到低

国务院厅：明年实施不动产统一登记制度

深圳国五条细则未提20%个人所得税征收细节

昨日傍晚接近6时许，深圳版国五条细则千呼万唤始出来。细则明确提出要求确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于全市人均可支配收入的实际增长速度，使得前段时间深圳流行的楼市“限涨令”楼价要求负增长的传言不攻自破。对于市民为关注的20%交易个人所得税问题，细则并没有明确提及，只是表示将严格执行国五条文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

记者见到，细则主要有以下重点内容：今年深圳房价增长目标是低于本市人均可支配收入的实际增长速度；人民银行深圳支行可根据深圳年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率；2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量等。

对于市民而言，为关心的当是国五条中有关“20%个人所得税”问题。记者见到，深圳实施细则只是表示严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，但是具体20%个税怎么收，何时收的问题避而不谈。

细则指出，深圳将进一步加大公共租赁住房、安居型商品房（资料、团购、论坛）和普通商品住房用地供应力度，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。2013年度新安排筹建保障性安居工程项目4万套，新开工保障性安居工程项目1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套。

新政策：深八条措施 严格执行出售自有住房个人所得税的征收规定

今天特大新闻：

深圳国五条细则落地被指不细 20%个税执行留悬念

深圳版“国五条”细则出台 不许房价跑赢收入

深圳版细则是“松”是“紧”？房价涨幅上限为9%？

全面而务实？深圳版国五条细则要求房价涨幅低于收入增速

房价降幅将超20%？ 地方“国五条”细则3月全面落地

15个城市出台了国五条细则 真是很“温和

南山区公布积分方案 按积分从高到低

国务院厅：明年实施不动产统一登记制度

多地密集出台国五条细则 一线城市趋紧二线偏松

截止3月31日，已有北京、上海、深圳、天津等多个城市出台“国五条”楼市细则。资料图。

截止昨天，各地公布“新国五条”楼市细则的“大限”已到。目前已有北京、上海、深圳、天津、重庆、南京、大连、济南、合肥、厦门等城市相继出台调控细则或房价控制目标。从政策力度来看，一线城市政策调控力度趋紧，二线城市普遍力度较轻，甚至只有百余字寥寥带过。

地方版调控细则将会对楼市产生怎样的影响，无疑是人们普遍猜测和热议的重点。观点认为，新政执行以后成交量会明显回落，房价整体走势也会趋于温和。

一线城市楼市调控细则政策力度趋紧

昨天是各地公布2013年房价控制目标的“大限”，截至目前，已经有北京、上海、深圳、重庆、济南、合肥公布了地方版调控细则，大连、贵阳、南宁、厦门等地公布了房价控制目标。

中新网房产频道梳理发现，地方版细则调控力度有松有紧。为此，中国社科院城市发展与环境研究主任牛凤瑞对中新网房产频道表示，地方出台调控细则，其目的都是对落实“新国五条”的一种表态，但是各地细则在具体内容上存在不少差异。

3月25日，广东省率先出台楼市调控细则，要求广州、深圳、珠海、佛山四城市将继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国务院要求不符的，应立即做出调整。昨天，深圳出台细则提出房价控制目标，要求“确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度；在必要时调整第二套住房贷款的首付比例和利率。”

30日出台的北京、上海调控细则引发关注，舆论普遍认为，北京的政策力度。据了解，北京细则提出京籍单身人士禁止购买第二套住房，严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上住房免征个税。上海方面也提出严格按照转让所得的20%征收所得税，并禁止发放第三套及以上住房贷款。

中原地产研究部总监张大伟分析认为，各地出台的政策力度不一，其中严厉版本是北京政策。其中对限购、信贷、限价、供应等多方面都有明确严厉的政策。张大伟表示，一线城市力度，本轮市场反弹的主要表现就是一线城市房价上涨迅速，所以调控明显体现了差别化。京沪广深4个一线城市的力度代表了调控的方向。

另外，天津调控细则于昨日出台，在地税收政策的内容上与北京一致，要求“对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

业内：二线城市政策内容无新意 基本为传达精神

已经出台细则的城市中，二线城市的调控细则内容显得力度要低很多，业内多认为无特殊新意，“基本为传达精神”。

其中，合肥版“国五条”细则在3月30日出台，同策咨询研究总监张宏伟对中新网房产频道表示，“总体上来讲，合肥版‘新国五条’细则不如其他城市严格，诸如二套房贷首付比例及利率提升、二手房交易20%税、单身限购等问题都没有涉及。关于房产税试点扩围更是没有提及，之前新国五条细则当中提及的全市范围均需限购的要求，在合肥新国五条细则当中也没有提及。”

据中国广播网昨天的消息称，厦门、大连、南京、南宁等城市公布了房价控制目标，但是没有公布具体的调控细则。据了解，南京、大连等地2013年度新建商品住房价格控制目标的通知全文仅有100多字，通知要求新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。

对比各地2013年的房价控制目标，基本都定为“低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”，也就是名义增长幅度减去CPI的增幅。仅有北京规定为与2012年相比保持稳定，即“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”

对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对中新网房产频道表示，北京细则在降低自住型、改善型商品住房的价格的同时，提及了“逐步将其纳入限价房序列管理”。“这是一种新的提法，扩大了限价的范围，强化了干预的办法。但是如何搞，也不是简单的事情。”顾云昌说。

调控细则影响：市场短期成交量及房价会明显回落

地方版调控细则依法业内广泛热议，那么，政策出台之后将对房地产市场产生怎样的影响？上海房地产研究院副院长在接受中新网房产频道采访时表示，随着京沪等地“国五条”细则的出台，二、三季度的房地产市场必然会发生成交变化，并预计今年房价的整体走势会趋于温和。

链家地产副总裁林倩认为，“国五条”在去年市场持续回暖，量价上行的背景下出台，延续了以往调控思路，通过收紧个税、限制本地单身购房、提高二套首付比例来限制性需求入市，或能改变性购房者的长期预期。其中，个税及单身限购的新政策将会明显影响未来的市场需求。预计新政执行后，成交量会明显回落。

牛凤瑞则认为，从政策短期效应分析，将对楼市成交量和房价形成打压，对当前热起来的市场起到降温作用。但是，政策将一些购买力群体排除在外，没有达到将购房需求终释放的目的，“从长期看，尽管政策的初衷是好的，市场在未来某个时段可能会再度爆发。”