京沪细则:限购限贷力度升级 保障多管齐下

事件：

2013年3月30日，北京、上海落实“国五条1”细则同日出台：北京市政府发布《北京市人民政府厅贯彻落实<国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》【京政办发〔2013〕17号】，上海市政府发布《上海市人民政府厅印发关于本市贯彻<国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>实施意见的通知》【沪府办发〔2013〕20号】。

报告2正文：

继3月25日广东省发布地方细则后，备受关注的京沪两地细则终于落地。同时，北京市住建委发布《关于落实京政办发〔2013〕17号文件具体问题的通知》【京建发〔2013〕160号】，要求限购细则自3月31日起实施，实施后八日内（3月31日零时至4月7日24时）暂停购房资格申请、审核及网上签约。

重点一致。从京沪两地细则的方向来看，通过严格限购、限贷从而抑制投机需求，同时通过加强市场多管齐下仍是重点。一、继续严格限购，北京市细则在此前“严格限购”的基础上提高对京籍单身人士的限购要求，门槛进一步提高；二、延续此前要求，落实首套房贷，严禁发放三套房贷；三、继续加强保障房工程建设，重点完善分配供应制度；四、加强对新建商品住房的价格指导，对报价过高且不接受相关管理部门指导的，暂不办理预售手续。

细节有差异。一、北京房价控制目标更明确，强调与2012年相比保持稳定，并明确进一步降低自住型、改善型商品住宅价格；二、北京明确提高二套房首付比例，但未涉及利率，而上海则表述为“根据市场变化，适时调整”首付比例及利率；三、两地均明确在转让个人住房的过程中能确定房屋原值的，严格按照“20%个税”征收，北京则进一步明确“满五”的自用住房不征收；四、北京全年住宅用地计划供应1650公顷，增加自住型、改善型住房的土地供应，而上海则明确供应量不低于前五年年均供应，预计供应计划将另行发布。相较于上海市细则，北京细则数字更多更明确。

与广东省细则相比，北京、上海两地细则更“细”，针对“国五条”中的若干要求，两地细则均给予明确答复，包括限购、限贷以及保障房建设目标等。从细则的力度上看，总体较为严厉，但符合各界此前预期。对于众所关注的“20%所得税问题”，两地均提出“可以明确原值的严格缴纳20%个税”，由于国税总局此前规定（国税发[2006]108号）可以同时扣减购房税费、贷款利息等，该政策的实际执行仍将面临较大困难。对卖房者而言，肯定没有动力提供房屋原值相关信息，因此该政策的执行还需要地方政府的大力推动，也取决于当地住房信息系统是否完善。由于大量需求在近期提前释放（近期多个城市二手房交易量普遍大幅增长，增幅超过数倍），预计接下来一段时间，由于政策执行和买卖双方对相关税费的再度博弈，二手房的买卖将显著下降。部分需求将转向新房市场，但若二手房市场持续低迷，新房市场也将受到波及。

此外，京沪细则均提到，新建商品住宅报价过高且不接受指导的，相关部门将不予办理预售手续，这表明政府在严格征收个税对二手房市场进行抑制的同时，将更加关注新建商品房市场的价格变化，为避免新房市场量价迅速上涨，短期内开发企业预售许可证办理、中住房签约备案都将面临较大困难。网签数据与实际市场走势的不一致性可能增强，给相关各方判断市场走势带来困难。

展望未来，政府、购房者、开发企业，在地方细则密集出台的时期内的博弈将逐渐升级，若各地严格落实相关政策，市场观望态势可能重新形成。中期来看，与货币政策密切相关的物价和经济增长形势需要密切关注，因此历史证明，除房地产政策外，货币政策可能扮演了比房地产调控政策更加重要的作用。

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附件一： 北京市人民政府厅贯彻落实《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神

进一步做好本市房地产市场调控工作的通知 京政办发〔2013〕17号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 近年来，本市坚决贯彻落实关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。为进一步巩固调控成果，坚决落实《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神，结合本市实际，经市政府同意，现就有关问题通知如下： 一、切实承担稳定房价工作的责任

（一）高度重视房地产市场调控工作。坚持房地产市场调控、坚决抑制投机性购房，既是促进房地产市场健康发展、保障首都人民群众住有所居的需要，也是本市实现人口资源环境相协调、推动城市可持续发展的需要。当前，本市房地产市场调控仍处于关键时期，各区县政府和市有关部门要充分认识房地产市场调控工作的重要性，增强工作的主动性和自觉性，毫不动摇，常抓不懈。

（二）认真落实房价控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

（三）建立稳定房价工作责任制。市发展改革、住房城乡建设、规划、国土、税务、公安、民政、财政、人力社保、工商等部门要密切，加强联动，认真落实好本部门承担的房地产调控工作任务。各区县政府要认真落实各项调控措施，切实做好房价稳定工作，确保辖区内新建商品住房价格与全市房价控制目标总体一致。 二、坚决抑制投机性购房

（四）继续严格执行住房限购措施。按照《北京市人民政府厅关于贯彻落实国务院厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号）等文件要求，继续严格落实住房限购措施。自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

（五）严格购房资格审核，加大执法查处力度。本市成立专门的购房资格审核机构，统筹住房城乡建设、公安、税务、民政、人力社保等部门，进一步完善工作机制，加强购房资格联网审核。严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，暂停网上签约，责令限期整改，并严肃处理相关责任人；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，将依法追究刑事责任。

 （六）继续严格实施差别化住房信贷政策。各商业银行、北京住房公积金管理，要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放；进一步强化购房人贷款资格审核，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

 （七）充分发挥税收政策的调节作用。继续推进存量房交易计税价格动态调整工作。税务、住房城乡建设部门要密切，根据市场情况适时提高定价过高、预计额过大的房地产开发项目的土地税预征率，加强预征和清算管理，加大稽查力度。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 三、增加普通商品住房及用地供应

（八）稳定普通商品住房用地供应。统筹考虑本市人口、资源、环境因素，保持适度土地供应规模，2013年本市住房用地供应计划为1650公顷。继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。土地出让前，住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住房建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

（九）完善土地市场。继续实行供应计划地块公布机制，合理安排土地开发供应节奏和时序，稳定市场预期。加快存量土地储备开发力度，尽快形成实际用地供应。对已供应的土地，督促尽快开工建设，加大闲置土地清理、公示、处置力度，密切跟踪土地供应后开发建设进度，强化房地产用地供应和开发利用的全过程。

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（十）加快普通商品住房供应。发展改革、国土、规划、住房城乡建设等部门要建立中小套型普通商品住房建设项目审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。 四、加快保障性安居工程建设

（十一）进一步加大保障性安居工程建设力度。落实2013年建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套的任务。二季度前完成项目供地、规划等手续，落实财政资金，三季度确保项目开工建设。加快城市和国有工矿棚户区改造，完成“三区三片”棚户区安置房建设，推进新增五片棚户区改造。开展非成片棚户区和危旧房改造，继续实施1000万平方米老旧小区抗震节能综合整治和简易住宅楼改造工程，做好城乡结合部地区重点村回迁安置房建设工作。

（十二）加强建设分配管理。强化城市总体规划和土地利用统筹管理，严把规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。加大配套基础设施建设，确保与住宅同步交付使用。统一保障性住房申请，完善保障家庭的经济及住房状况审核机制，严肃查处擅自改变用途等违法违规行为，健全退出机制，确保公平分配。2013年年底前，各区县要将符合条件、有稳定就业的来京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。加强保障性住房小区运营管理，完善社区公共服务，切实解决入住家庭后顾之忧。 五、加强商品房销售管理

（十三）严格商品房预售管理。从工程和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛，具体办法由市住房城乡建设部门另行制定并发布。继续完善和严格执行商品房预售资金制度，确保预售款优先用于工程建设。

（十四）加强商品房销售价格引导。继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。 六、强化市场和预期引导

（十五）加强房地产企业信用管理。搭建本市房地产企业信用管理系统，全面整合住房城乡建设、发展改革、国土、规划、金融、税务、工商、统计等部门掌握的房地产企业信用信息，建立和完善信用信息归集、管理和对外发布制度，实现对房地产企业违法违规行为的联动。

（十六）严厉打击开发企业的违法违规行为。对存在闲置土地、炒地、和哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，市住房城乡建设等部门要密切、加强联动，加大查处力度。国土部门禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得对其发放新开发项目贷款，证券部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业部门禁止其通过信托计划融资，税务部门对其强化土地税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。

（十七）加强房地产经纪活动。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受委托对外发布真实的房源和价格信息，不得抢占房源信息、哄抬房价和租金等。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。发展改革、住房城乡建设、工商等部门要联合开展房屋中介市场专项治理工作，加大市场力度，依法严肃查处房地产经纪机构违法违规行为。

（十八）合理引导市场预期。各有关部门要密切关注房地产市场变化，加强市场监测和研究分析，全面、客观、及时发布房地产市场相关信息，主动解读市场走势、调控政策措施及广大居民关注的热点问题，合理引导市场预期。加强舆情监测和应对，对误导市场、误报误读的不实信息和言论，要及时予以纠正和澄清；问题严重的，应追究相关单位和人员责任。 七、加快推进长效机制建设

（十九）加强基础性工作。按照个人住房信息系统建设的总体部署和要求，继续推进本市城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度和基础信息。认真落实国务院关于建立完善房地产市场管理长效机制的要求，立足本市实际，进一步探索完善符合首都特点的基本住房制度，完善差别化、多层次的住房需求调节机制，建立科学稳定的住房供应体系，逐步实现住房保障对象应保尽保、自住型和改善型需求得到有效满足，切实解决人民群众住房问题，促进首都房地产市场保持平稳健康发展。

北京市人民政府厅

附件二： 上海市人民政府厅印发关于本市贯彻 《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知

沪府办发〔2013〕20号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 《关于本市贯彻〈国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府厅 2013年3月30日 关于本市贯彻《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施意见 为贯彻落实《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，完善房地产市场体系和住房保障体系，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

 一、明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标。根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。 各区县、各有关部门要坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实承担稳定房价、稳定市场的责任。确保政策落实到位，目标任务完成。

二、坚决抑制投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。 要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。银行业部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 税务、房屋管理部门要密切，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

 三、增加普通商品住房用地供应。按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应，一季度公布全市年度供地计划。规划国土资源等部门要按照计划推进，确保全年土地供应稳定、均衡、合理。 规划国土资源部门要会同发展改革、城乡建设、房屋管理等部门提出商品住房项目的建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。同时，建立土地出让前研判制度，完善优化土地出让方案，搞好市场分析监测，稳定土地市场预期。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70％以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

四、深化完善“四位一体”住房保障体系，全力推进大型居住社区建设和旧区改造。要进一步推进旧住房综合改造，切实改善市民居住条件。根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。 要细化完善保障性住房分配供应政策，合理扩大廉租住房实物配租供应范围。优化共有产权保障住房（经济适用住房）、公共租赁住房申请分配工作，完善两代及以上成年人复合家庭住房面积核查口径。 要全面推进旧区改造工作。重点推进城区成片二级旧里改造，逐步推开郊区城镇棚户简屋改造。出台“城中村”改造政策和措施，并继续推进国有农场职工危旧房改造。全年拆除二级旧里以下房屋70万平方米。推进完善大型居住社区基地内市政公建配套设施，全年完成40个外围市政配套项目建设，加快引进、卫生、商业等资源，确保入住居民基本生活需求。鼓励有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等按照相关规定，建设公共（单位）租赁住房，向符合条件的来沪务工人员供应。 要开展保障性安居工程的全过程监督检查，确保保障性住房工程质量。加快推进本市住宅产业化，完善激励政策，健全标准规范，构建技术平台，加大装配整体式住宅项目建设力度。

五、加强市场，查处违法违规行为。要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。 房屋管理、发展改革、规划国土资源、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等部门要研究建立信息共享、联动的工作机制，加大对违法违规行为的查处力度。对发生违反限购政策、、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地税的征收管理，严格按照不同销售价格，确定预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。 房屋管理、工商等部门要联合开展房屋中介市场的专项治理，重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

六、加强房地产市场监测和走势研判。各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

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