广州国五条细则：预售价不接受指导将被禁售

在北京、上海、天津、重庆、深圳等城市相继推出各自的调控细则，新“国五条”广州落地细则却迟迟“难产”，直至昨晚10时许，这份广州版细则——《关于贯彻广东省人民政府厅转发国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》(穗府办〔2013〕14号，下称《实施意见》)才正式公布。

按照该细则，广州楼市限购、限价双双升级，叫停外地人补缴纳税证明和社保购房，还明确提出要“引导开发企业理性定价”，对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。

房价目标▶▶

与人均可支配收入实际增幅挂钩

广州版细则明确2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州年度城市居民人均可支配收入实际增幅。

广州市国土房管局表示，房价控制目标的对象调整为新建商品住房，不含保障性住房。同时，还改变了2011年房价控制目标与GDP和城市居民人均可支配收入增幅挂钩的做法，而是将房价涨幅与年度城市居民人均可支配收入实际增幅(即城市居民人均可支配收入名义增幅与CPI增幅的差值)挂钩，更直接反映住房价格与居民住房支付能力的关系。

按照广州今年的政府工作报告，根据广州市政府工作报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数涨幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价目标大概为不超过7.5%左右。去年广州市一手住宅均价为14044元/平方米，以7.5%的涨幅计算，今年广州的一手房均价要低于15097元/平方米。

细则还提出，全市各级政府和各有关单位要切实采取有效措施，保持房价基本稳定。对政策措施落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，市政府要进行约谈和问责。

分析，由于刚需群体依然庞大、性需求难以根除、货币流动性充裕、地方债务严重依赖土地财政收入，广州的房价压力加大，调控难度剧增。

限购▶▶

非户籍家庭补缴纳税证明不予认可

值得一提的是，广州版细则还从严、从紧执行住房限购措施：

——购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前。

——对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。

——非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。

此前，广州查出有中介涉嫌办理虚假税收证明规避限购政策。合富辉煌分析师黎文江指出，从细则看，广州进一步提高了外地人在广州购房的门槛，这也在一定程度上堵住了此前限购政策执行存在的漏洞，防止外地炒家在广州。

此外，从化市、增城市是否限购，一直备受关注。《实施意见》要求从化市、增城市严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效措施，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。

黎文江认为，广州的这一做法较为理性，对从化增城是否限购，交给当地政府研究，没有一刀切。“实际上，重庆也是主城区限购，也未全面覆盖全市。”

加收个税▶▶

20%个税操作细则尚在研究

对转让自有住房征收个人所得税的政策引起了广州二手房交易过户的“末班车”行情。满堂红市场研究部经理周峰称，3月广州二手房成交量创下2010年以来的新高。

然而，昨日出炉的广州版细则并未对二手房个税新政作出具体说明，只是明确了广州市将严格执行国办发〔2013〕17号文、粤府办〔2013〕11号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。如新政政策的时间节点、各种费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题有待细化。据悉，目前，广州市地税局牵头、市国土房管局，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。

黎文江表示，广州对20%个税政策出台十分谨慎，而不是急忙定出具体政策，也是避免了误伤刚需。

对于不少改善型购房者关注的二套房贷问题，广州版细则明确，人民银行广州分行可结合2013年广州市新建商品住房价格控制目标和广州市房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

限价▶▶

预售申报价过高将被禁售

广州版细则还从预售价格、规范房地产市场秩序、查处违反住房限购政策等房地产市场违法、违规行为、加强市场监测分析和舆论引导等方面对照落实新“国五条”的要求。

值得注意的是，新“国五条”要求，“预售方案报价过高且不接受政府部门指导的项目，可暂不核发预售许可证”。对此，广州版细则明确，将引导开发企业理性定价，对商品住宅的预售申报价格实行指导。

其中，预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目，暂不核发预售许可证。已取得预售许可证的商品房项目，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同，调整后再予销售。

由市国土房管局牵头，市工商、物价、建设等部门，加强整顿和规范房地产市场秩序，重点查处违反住房限购政策、违规销售、违规经纪、哄抬房价、发布虚假广告等房地产市场违法、违规行为。

市国土房管、统计等部门要继续完善房地产市场监测分析和信息发布机制，稳定市场预期。

资深房产吴定金告诉记者，此举主要是针对物业。此前广州已经通过限签的手段进行了调控，现在调整为“预售方案报价过高且不接受政府部门指导的项目，可暂不核发预售许可证”，干预上要更为严格。据悉，广州市国土房管局已启动多层次住房体系与房地产市场调控课题的研究，探索引导房地产市场健康可持续发展的长效机制。

保障房▶▶

今年计划筹建16万套保障房

按照广州版细则，2013年广州市计划建设筹集保障性住房16万套，基本建成保障性住房31万套，新增发放租赁补贴1500户，实现广州城镇低收入住房困难家庭“应保尽保”。

2013年起，广州全市每年安排一定数量公共租赁住房，逐步解决符合条件的外来务工人员的住房困难。

广州市规划局、国土房管局要强化保障性住房的规划统筹，合理安排布局，加大配套基础设施投入。市住房保障办要确保保障性住房的工程质量安全，加强分配管理。

▶▶土地供应

中小套型少占七成

在土地供应方面，除了重申中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住房用地供应总量的70%，广州还将由市“三旧”改造办牵头，市规划、国土房管、建设等部门，各区(县级市)政府为实施主体，加快实施旧村、旧厂、旧城改造，增加普通住房用地供应。

按照规定，广州市规划部门要严格对照土地出让合同，加强对套型建筑面积90平方米以下普通住房的规划报建审批。在符合信贷条件的前提下，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通住房建设项目，银行业金融机构要优先支持其开发贷款需求。

伴随着新国五条落地细则出炉，广州市国土房管局昨日还同时公布了广州市(含从化市、增城市)2013年建设用地供应计划。2013年广州全市住宅用地计划供应5.95平方公里，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里，其中中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住宅用地供应总量的70%。

广州市国土房管局负责人昨日介绍，该局制定了2013年的建设用地供应计划，计划供应面积20.64平方公里。其中，2013年广州全市住宅用地计划供应5.95平方公里，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里，增强政府调控土地市场能力，稳定住宅用地市场预期。

■声音

房企理性定价

百姓理性购房

部门▶▶

广州市国土房管局昨日表示，2011年以来，广州坚决贯彻落实国家、省关于加强房地产市场调控的决策和部署，投机性需求得到有效抑制，住房价格总体平稳，顺利完成年度房价控制目标。2011年新建商品住宅成交均价，市辖10区同比上涨2.5%、从化市同比上涨4.09%、增城市同比上涨9%。2012年新建商品住宅成交均价，市辖10区同比上涨4.8%、从化市同比下降3.08%、增城市同比下降3.63%。

广州市国土房管局指出，2012年下半年以来，广州市房地产市场出现了新变化，成交量持续高位，价格上涨明显。对于昨日出台的广州版落地细则，广州市国土房管局表示，为确保房价控制目标的完成，细则从明确工作问责机制、进一步严格执行商品住房限购措施，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、依法严格征收个人所得税、加大普通商品住房和用地供应、加快保障性安居工程建设、加强商品房价格、完善市场监测分析和舆论引导、加紧研究建立多层次住房供应体系等几个方面提出了具体措施。

广州市国土房管局强调，请各房地产企业和广大市民及时关注广州房地产市场调控政策的变化，充分认识当前和今后一段时期房地产市场调控形势，冷静看待广州市房地产市场运行情况，理性定价、理性购房。

商用物业

或将受益

业界▶▶

从广州版细则内容上看，遵循新“国五条”调控精神着力于住宅领域调控。有开发商表示，细则实施后客将受限于住宅领域，被迫转向的商业地产领域。广州市及周边的商用物业销售将因此受益。而有业界针对各地新“国五条”实施细则落地后的商用物业业给出了建议，中小者在选择物业时，除考察地段区位、人流消费等因素外，应重点注意开发商的商业运营实力，避免风险。

对于新“国五条”亮相后广州楼市走向，绿地集团广东房地产事业部营销总监沈淼表示，近年来住宅市场一直是调控重点领域，此次新“国五条”发布后，对于客和改善型买家都大大提高了门槛。而的商用物业的销售反而将因此受益。但对商业地产市场将有多大刺激作用，还要看接下来的变化。当被记者问道绿地今年在售的商业项目会否因此而根据市场变化调整销售策略、加大推货或时，沈淼表示绿地将按既定的规划和销售节奏推货，而在价格上也不会大幅。他表示，商用物业销售及后期运营有其内在逻辑规律，项目要保持成功的长期运营，必须尊重当地市场结构和商业生态链。绿地更关注的是成交量而非利润率，肯定不会市场好就大幅。

而财经评论人叶檀昨日在出席某商业论坛时表示，去年底以来一线城市的市场成交结构在发生变化，成交量放大，需求大增的同时，二手放盘抛售量也大。刚需逐渐成为市场成交主流，而豪宅成交面临更多的压力。叶檀表示，新“国五条”细则实施后，影响主要体现在住宅市场，商业市场受到的影响小。住宅市场挤出的部分需求，将进入商业领域。未来不同板块市场间的间隔将加剧，资金将流向风险更小、调控政策限制较少的区域。目前国内部分城市的商业地产同质化严重，而小者在选择商用物业例如商铺等时，可以考虑在次区域选择特色商用物业。这样既在资金承受范围内，风险也相对低。

【相关】京版国五条细化征税标准发布 装修费可税前扣除

3月30日，北京市针对“国五条”出台房地产调控细则，在二手房交易所得税方面规定通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税。北京市地方税务局日前发布“京版国五条”细化征税标准。

文件进一步明确，对能提供房屋原值凭证的，按相应凭证确定房屋原值。同时提供购房、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值；不能提供房屋原值相应凭证时，税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。上述两项均不能核实房屋原值的，个税以房屋交易价格按核定征收率1%计算。

北京地税局对房屋原值的核算方式等问题做出相应解答。

？ 房屋原值如何核算

五类房源各不同

房屋原值标准主要包括房价款和相关税费等部分。主要五类房源中：

商品房：购置房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

自建住房：实际建造费用及建造和取得产权时交纳的相关税费。

经济适用房(含集资合作建房和安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

已购公有住房：公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算房价款，再加上公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定交纳的所得及相关税费为房屋原值。

城镇拆迁安置住房：针对不同情况分别作出具体规定。

？扣除装修费有何要求

规定税前扣除限额

合理费用主要包括住房装修费、住房贷款利息、手续费以及公证费等相关费用。

根据北京地税局规定，纳税人不能提交有关合理费用凭证的，税务机关会要求其补正；不能补正的，将依照有关规定办理。地税局称，按国家税务总局文件明确规定，住房装修费用可在税前扣除，但要满足以下条件，即纳税人能提供装修费用的税务统一，并且上的付款人姓名与转让房屋产权人一致；需由建材、批发市场管理机关开具且附所购商品清单，同时对装修费用的扣除标准要在规定的比例内。其中，已购公有住房、经济适用房的扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。但纳税人原购房为装修房不能再重复扣除装修费用。如合同注明房价款中含有装修费的(如铺装了地板，装配了洁具、厨具等)。

地税局还规定，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关将根据有关信息核定其转让收入。北京地税局的细化标准于3月31日起执行。

■ 追访

交易大厅受理量明显下降

昨天是“国五条”北京细则执行后的工作日，记者在西城、丰台等区县的房屋登记大厅发现，与细则发布前大厅的火爆相比，昨日已经明显降温，各大厅的业务受理量也明显下降。办理的人员大都是在细则执行之前已经网签的交易，昨日前来办理过户手续等。

昨日下午2点45分，丰台区办税大厅里只有四五个缴税者在办理业务，很多服务窗口都空着。上月记者来到该大厅时，这里等候座位都坐满，很多人站着等待。

丰台区房屋登记大厅工作人员介绍，昨日大厅的受理量相比上周已经明显下降，“之前每天大约400个号，今天才发到200多个。”他表示，由于网签和购房资格审核已经暂停，因此今天来办理的大都是过户、解抵押等业务。