深圳版国五条被指无新意 给房价留出上涨空间

》》深圳版国五条细则出台 深圳买房10个建议(图)

深圳圳版“国五条”细则出台了，在中原地产工作的小田松了一口气，“影响不大”。一直在民间猜测的20%个人所得税，由于细则中无实际可操作的内容，被指无新意。之前一直忙着为买卖双方撮合二手房交易的房地产中介，至此也心中石头落地。

记者在采访中了解到，反倒是深圳版“国五条”中其中关于房价增长目标的规定（低于本市人均可支配收入的实际增长速度），给了房价上涨的空间。

深圳版国五条给房价留出上涨空间

按照国家统计局深圳调查队今年1月公布的数据显示：2012年深圳常住居民人均可支配收入为40742元，比2011年名义增长11.6%，扣除价格因素实际增长8.6%。这是深圳居民人均可支配收入突破4万元。但实际增长8.6%的数据，也意味着2012年深圳的居民人均可支配收入扣除价格因素后，没跑赢深圳GDP增长速度或与之同步，因为根据统计显示，2012年深圳GDP增长为10%。

记者就深圳各区一手房和二手房的成交价格做了粗略的统计，一手房价格单价少于2万元的，只有龙岗、坪山等离想对偏远的地段才有，其他新房价格普遍高于2万元。

按照二手房交易的行情，买家承担交易中产生的税费，卖家报价均为实收价。二手房的价格，也因为存在“不满五年物业转手征收营业税”的政策而水涨船高。假设按照2万元的房价和2012年的统计数据来计算，则2013年的房价走势不得高于(2万元*(100+8.6%)=)21720元。

然而在房地产律师刘子孺看来，这种计算是过于理想化的。他说，深圳的房价很难给出一个明确的值。原关外的房价和市区的房价不同，不同时期的楼盘面市也会对房价的高低起伏产生影响。如果这段时期推出的全是普通住宅或者龙岗、坪山的楼盘，则深圳的房价会拉低；一旦有的房地产（写字楼、别墅等）推出，深圳的房价又是另一个价值曲线。

不过，刘子孺也认为，深圳版国五条对开发商而言，不是不让涨，而是给出了上涨的空间，有一定的“限涨”作用，涨的幅度参照居民收入水平的上涨幅度。

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忙着帮人抢过户的中介有空喘气

新闻一开头提到的中原地产的小田告诉记者，忙的时候是上周六（3月30日），因为要帮买卖双方到房地产登记过户。在深圳版国五条细则尘埃落定前，他们都在忙，也一直密切关注相关政策的各种传闻。

小田说，就他所熟悉的龙岗区而言，他在布吉的同事上周六过户的就多，比龙岗区的要多多了。现在细则出来了，他语气轻松地说：“影响不大。（真按20%来操作），我们也不好做啊。”

受影响的是谁？还是买房者。以网名“深晚一兵”在网络上活跃的地产评论员陈先生在匆匆浏览过深圳版国五条后，个感觉是：很虚，没有实际的东西。容易受这类调控政策影响的还是普通的购房者。

陈先生分析说，每次调控政策出来，购房者会有这样的预期：国家又调控了，房价可能会下降，现在不买房了，等房价降了再说。结果，房价越等越涨。

陈先生认为，前段时间抢着过户的二手房，会马上恢复平静。在深圳版“国五条”中没有提及个人所得税是按现在的评估价征收，还是有其他的操作细则。这也是他认为深圳版国五条很虚的原因。

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房地产律师评价深圳版国五条无新意

刘子孺律师的观点和地产评论员陈先生的观点如出一辙，他说：“深圳版‘国五条’都是原则性的东西，没有可操作性，没有的新东西，只是简单的套话、空话。即使是出台的“国五条”指导意见也是很虚的，20%的个税的说法不是新东西，只是延续之前的政策。”

记者了解到，十几年前，深圳就已经要求按照房价的差价20%征收个人所得税，然而由于实际操作中买卖双方按原价过户以规避个人所得税，深圳才从2011年7月11日起按评估价体系来征收个人所得税。

深圳的二手房交易评估价计税体系中，每套商品房都有相应的评估价。如果买卖双方在国土局过户的房产价格高于或等于评估价，则按双方约定的价格计税；如果低于评估价，则按评估价计税。

刘子孺认为，人们对20%的个税的恐慌，很大原因是媒体的错误解读造成的。在风险评估未做完的情况下，深圳不可能出台强烈的实施细则。刘子孺相信，深圳版的“国五条”对房价影响不大。

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深圳彭健：这些年，那些“房事”

愚人节前后，各地“国五条”实施细则扎堆出台，北京甚至规定京籍单身人士限购一套房——这不是愚人的玩笑，尽管许多人希望它只是个玩笑。

与以往一样，这次的调控新政又被冠以“严”的称号。但有细心人士发现，“严”的调控政策，依然十分玄妙：新房可能更好卖，地价有望再攀升，税收铁定要增长，但房价却未必降得下来。也有不少地方政府给出了“房价增幅不能超收入增幅”的目标，但这种目标的潜台词，却更像是在暗示房价一定会涨，甚至给出了可供参照的“增幅坐标”。

房价“十年九调”，每有新政露脸，总会引发好一阵议论。而如果把视线拉得更长些，回头看看这些年的那些“房事”，会发现无论是“房”还是“事”，都已变得面目全非。这些年里，太多人被“房事”压得喘不过气来，甚至因此改变了对生活的态度与生存状态：没房的，焦虑；有房的，想再多买几套；有几套房的，担心房产税；有几十套房的，害怕住房信息联网和官员财产公开……

这些年，人们热衷于谈论“房事”。成天问人家买房没有、面积多大的，基本上是踩准了点儿出手的；成天愁眉苦脸、三句话不离谢国忠的，基本上是揣着一大堆正贬值的现金还未出手的；成天义愤填膺地高呼房价要崩盘的，基本上是卖房炒股的……

这些年，几乎每一次楼市调控之前，都是房价飙升，“民愤”极大，紧接着，便是“顺应民意”的调控政策出台，政策的核心，则圈定在一个“税”字。一开始，大家还为这样的“雷厉风行”叫好，但时间长了，人们渐渐发现房价不但没降，反而成倍地上涨，而民间的抱怨和不满，则成了收税的理由，以至于有网友吐槽，“这就好比两个人打架，都盼着有人主持公道，结果主持公道的真来了，先赏两人各一耳光，然后把两人的口袋都掏空，扬长而去。你还不能说人家没作为，但作为的结果比痛快打一架更糟”。

这些年，人们先是骂开发商，继而将目光转向者，现在则大致明白房价上涨同土地财政、货币超发以及负利率之间的密切关系。但尽管思路越来越清晰，政策却始终只是围绕着一个“税”字打转，一轮接着一轮的调控下来，让不少人产生“你税了我，却一笑而过”的感觉。

这些年，有房的说自己赚了，的笑了；的说自己赚了，开发商笑了；开发商说自己赚了，税务局笑了——有诗为证：你站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你。明月装饰了你的窗子， 你装饰了别人的梦。

这些年，楼市更像是一个令人捉摸不透的神奇工具。2008年金融危机之时，“买房”跟“爱国”画上了等号，彼时政府、媒体齐上阵，号召大家买房。事实表明，当时出手爱国的都赚了。此后房价，“买房”又跟“投机”画上了约等号，同样是政府、媒体齐上阵，呼吁给楼市降温。但事实亦表明，没出手的都亏了。

这些天，张国荣的“风继续吹”有了新的改编：房事不要再提，政策已多风雨，纵然现在买不起国五条后更买不起，真的要离了再娶，让明天好好继续，你就不要再苦苦追问家庭信息……但无论如何，生活总要继续，“房事”也要继续。你不得不振作起来，拿出“重税虐我千百遍，我待税单如初恋”的精神顽强生活，而且必须能忍受这样的声音不断在耳边回响——亲，还有房产税正在酝酿中喔亲！