周俊生：地产宏观调控需找准“病灶”对症下药

“国五条”公布一个月后，各地方政府按照的要求，在3月底的几天公布了被舆论称为“国五条”细则的地方调控措施。这些细则大都只是重复以往多次强调过的调控手段，很少有新的内容，即使是“国五条”中震撼力的二手房出售征收差价20%个税的条款，也都没有明确的时间表。

可以想见，在这些“言简意赅”的地方细则背后，存在着地方政府对“国五条”的敷衍态度。在这方面，海南省表现得更直接，该省住建厅明言将不再出台调控细则。地方政府的这种态度很快让敏感的资本市场捕捉到了，在细则出台之前的“窗口期”，A股市场上的地产股萎靡不振，但随着“靴子”落地，地产股反而受到了激励，因此这几天的A股市场出现了一波由地产股拉抬的行情。一个不难想象的前景是，我国房地产市场将延续从去年下半年开始的反弹行情，房价继续表现出总体向上的走势。

本轮已经持续几年的房地产调控，是我国房地产市场建立以后力度的一次，它采用以限购为标志的干预措施严厉控制市场买方力量，使投机力量基本被清除出房地产市场，因而被民众寄予很大的希望，期盼通过调控推动房价下跌，但时至今日，这些希望基本已经落空。此次由“国五条”出台而出现的又一个高潮，终将因地方政府的敷衍再一次归于沉寂。显而易见，房地产调控已经陷入“审美疲劳”。

不能不指出的是，“国五条”尽管相比以往增加了力度，但是，由于它依然将调控目标对准购房者，但目前的购房者大都是刚性需求，属于调控应该保护的对象，因此政策的出台未能起到应有的效果，甚至因20%个税的强调而导致了一波恐慌性交易的小高潮。要让调控收到实效，必须找准我国房地产市场的核心病灶对症下药。这其中，一个不能回避的话题是，我国房地产市场曾经长期被地方政府视为地方财政的“摇钱树”，形成了独具特色的“土地财政”制度。中房网的统计显示，2003~2012年住宅均价涨幅145%，但主要城市居住地价涨幅却高达332%，地价已占房价三成以上。1989~2010年的21年间，土地成交价款增长6732倍，而卖地收入在地方财政收入中的比例从0.24%飙升至74.14%，涨幅超过300倍。

土地成本高，税费也不示弱，据统计，目前我国涉及房地产的税种达12项，收费更是多达50项，且税、征收环节多，尤其是土地税的税率极高，档可达60%，档也有30%。卖地以及房地产相关税收已成为地方政府财政收入的主要途径，使地方财政难以摆脱对房地产市场的依赖。

几年来的房地产调控声势浩大，却基本没有涉及对这种“土地财政”的调控，所以才会致使调控产生了“审美疲劳”。对于地方政府来说，几年来持续不断的房地产调控使其难以像前几年那样大张旗鼓地继续推行“土地财政”，但卖地、推“”的行动仍然没有停止，房地产市场的税费仍然居高不下，房价怎么可能降下来呢？地方政府左手从房地产市场掏钱，右手又奉命要把房价压下去，这显然是难以做到的，目前围绕着“国五条”细则所表现出来的敷衍态度已经说明了这个道理。

只要地方政府对“土地财政”的高度依赖不能改变，那么一个必然的结果就是高房价降不下来，房地产调控也就不可能达到目的。

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有部电影叫《失恋33天》，而新“国五条”从国务院厅2月26日正式颁布到3月31日各地方版细则的正式出台，恰好也是33天。电影多少有些理想主义色彩，但现实往往是冰冷的。随着地方版细则的面纱陆续揭晓，本轮调控的靴子总算是真正落地了。

从各地出台的细则来看，基本上可以分为两大类：北京版和非北京版。北京版确实有从严的杀招，而且在已公布的众多城市中，北京是有明确执行时间的城市，其他城市都避而不谈。此外，单身限购一套的政策确实能在一定程度上减少需求，并不是每个人都会为了购房而选择离婚。反观其他城市，一般只公布房价控制目标，而且这一目标还含糊不清，对统一限购标准、20%差额所得税等政策却懒得提及。杭州细则的全文连标点符号一共才35个字，被戏称为简洁版的地方版细则。而南京细则也仅仅“相当于一条微博”。不难发现，多数城市的地方版国五条细则相当于拳头打在棉花上，被化解于无形之中。面对各地方版细则，不表态其实也是一种态度。

或许有人会说北京版太过苛责，而其他城市则不响应指示。其实不然，不同城市的房地产市场现状迥然不同。北京每年新增常住人口超过60万，新增家庭数量超过25万。而全年一手二手房合计才20多万套。在这种紧张的供求状态下房价实难不涨，药量大一些不是完全没有道理，而其他城市呢？近日笔者去太原调研，一个省会城市的小产权房与总存量房的占比超过50%，而小产权房既，也不网签，流动性的缺陷在一定程度上抑制了房价的上涨。过去几年，太原的房价一直没有快速上涨。而太原也仅仅只是许多二线、三线城市的影子而已。

另一个执行层面关键的问题是20%的所得税如何征收？法律规定在二手房更换房产证时必须持有契税的完税证明，但个人所得税完税凭证却不需要。而这背后的关键问题是，要不要把个税完税凭证作为换房产证时必须提供的法律文件呢？现在还没有明确的答案。这也说明如果新一届政府在执行环节有意纠偏，操作的空间并不是没有。

面对这一轮饱受诟病的调控，市场的反应呢？据北京市建委的数据，3月份全市二手住宅网签总量达到了43780套，创北京二手住宅网签量有史以来单月新高。相对于价格，成交量的波动更能反映出购房人的心态变化。更多人关注的是北京楼市下一阶段会如何演绎，我的三点判断如下：，随着北京版细则的执行，二手房交易量会步入冰点，3月份透支的二手房交易量越大，后期市场就越冷；第二，短期内，一手房市场将迎来新的发展期，一、二手市场的客户挤压现象将越发明显；第三，观望一段时间后，价格将继续保持稳步上涨势头。基于北京人流和资金流的聚集效应，房价短期内很难下行。

无论出台什么样的调控政策，能否落地才是关键。如果想真正解决房地产问题，离开了有效增加供给和增加持有环节的税负成本这两点，其他恐怕都是扬汤止沸而已。

(作者系经济管理学院教授)

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