时评：实现楼市调控目标要看地方政府执行力(图)

国家过去十年为房地产市场出台了九次政策，但在地方落实上都被大打折扣。这次地方对政策同样采取了部分虚置的态度，新的楼市调控可能会在很大程度上落空，这给楼市新政的严肃性、性带来了严峻考验，也给维护新一届政府信誉提出了一个重大难题。

陈永杰

新“国五条”及其细则的公布在社会上引起反响。支持者希望地方能够坚决执行，真正控制房价上涨势头，使房价合理回归，保障房地产市场健康发展；反对者对房产转让征收20%所得税、限购限价等措施多有微词，希望地方能够变通执行，避免房地产市场受到冲击。近日各地方纷纷出台实施细则，而细则中多半措施只是简单重复国办文件提法，有的还加以抽象化和模糊化，有的只有百余字甚至几十字。如果地方细则真的就是如此简单，精神不能被有效贯彻，那么，国家楼市调控的目标恐怕就将落空。

一是地方房价调控目标十分模糊，且具极大弹性，照此执行，今年房价可能继续上涨。

国办文件规定，地方要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标。综观各地细则，绝大多数都只是重复关于“保持房价基本稳定”的提法，没有一个提出房价控制的明确具体目标。既无一个提出要降房价，也无一个提出至少保持房价不上涨的要求。可见，地方并不希望房价下降。

北京提出了“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格”，但北京的提法本身就与客观事实相悖。北京房价几乎从来就没有降低过，近年更是每年大幅度上涨，“进一步降低”无从谈起。

上海、重庆、深圳等多数地方都提出，新建商品住房价格控制目标为不超过本地居民人均可支配收入增长幅度。这一提法很模糊，弹性极大。近三年上海、重庆、深圳等地公布的统计房价年均上涨幅度均未超过2%，而实际可比房价（同地区同品质房价）近年涨幅平均都在10%以上。而这些城市的居民收入年均上涨幅度也在10%左右。如果以此为据，意味着其房价涨幅只要不超过10%左右就符合房价调控目标要求。这将远超前几年公布的房价涨幅。这是在保持房价基本稳定吗？这实际上是在暗示，今后房价可能继续大幅够上涨。

各地都提出居民收入要翻番，由此推之，即使房价在过去畸高的基础上再次翻番也不算违反调控目标！照此看来，今年房价完全可能继续明显上涨。

二是地方没有一家提出地价控制目标，高地价现象将继续发展，继而将进一步推高房价。

我国房价畸高的推手是地价畸高，控制地价是控制房价的前提和基础，地价不控制，房地产市场健康发展无从谈起。遗憾，国办文件没有对此提出任何要求。人们希望地方能够在控制地价上采取措施。结果是希望落空。

综观各地细则，没有一家提出地价调控目标。只有重庆提出了“引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一”的要求，这具有一定积极意义。但仔细推敲，发现这里也暗藏文章。楼面地价不超过当期房价的1/3，这意味着实际地价仍可高于过去。住房建设周期一般为2年，当期房价中的实际地价是2年前的地价，而重庆楼面地价一般就在房价的1/3左右，房价年年上涨，以当期房价为依据，其结果是楼面地价也会年年上涨。不仅如此，如果以同地区同地段看，楼面地价更是年年大幅上涨，今后也将继续上涨。一、二线城市的地价基本也是一样。

三是地方对征收房产交易所得税政策模糊，实际可能变通执行、甚至不执行，将使国家房产转让所得税法律继续落空。

国办文件规定，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。许多人都希望地方在这一政策上能够变通。结果可能真是如愿以偿。各地的细则，许多都根本不提房产交易所得税问题，提及者大都在重复国办提法的基础上，加以模糊化。

是，大多数地方都不提如果不能核实房屋原值的应该如何处理。只有北京等几个地方提出“不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税”。而北京税务部门对“依法按照核定征收方式计征”的解释是，按照交易总额的1%征税。这实际上是仍然执行过去的政策，过去就是因为大量的卖房者借口无法核实房屋原值，税务机关也就统统按交易额的1%征税。北京在2011年的相关文件中就提出“严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策”，实际执行就是只按交易额的1%征税。北京过去是如此，今后也可能仍然如此。

北京如此，其他地方也将如此。有的地方已经明确提出按过去办法征税。地方细则在房产所得税上继续模糊政策，为继续进行选择性征税留下后路，国家房产转让所得税法律的执行很可能继续落空。

四是地方对拥有三套及以上住房者、是那些非法拥有多套住房者，在政策上不作为，可能使房产财富分配极端不公现象继续恶性发展，房地产持有环节税收流失更加严重，住房空置率进一步扩大。

媒体披露的众多房姐、房叔等“多房族”现象，引起了极大社会公愤。实际上，这只是冰山一角。我国党政官员和国有企事业单位负责人住房情况存在着四个大多数现象：一是大多数公务人员实际住房面积远高于社会平均水平，党政机关与企事业单位负责人更是多倍地高于社会平均水平；二是大多数异地调任党政官员领导和国有企事业单位负责人，均在原工作地方单位保留住房，在新工作地方单位无偿分配或低价购买住房；三是大多数有实际权力和影响力的党政官员领导和国有企事业单位领导，除国家或单位正式和公开分配的一至两套住房外，大都拥有多套住房，这些住房或是非正式和非公开分配的住房，或是通过非公开途径变相低价、折价购房，或是他人直接或变相送房；四是大多数被查处官员，均有少则几套多则几十套非法住房。

面对上述情况，普通百姓意见极大，普遍、急切地希望国家的楼市调控政策能够采取措施遏制“多房族”现象。比如，加快房产登记、联网与信息公开，对持有三套及以上住房者征收房产税，对房屋出租者严格征税，公布国家机关和国有企事业单位领导官员住房信息，对非法拥有多套住房者予以清查。人们希望通过这些措施，既可有效遏制投机性购房，明显扩大二手房和房屋租赁市场供给，大大缓解住房供求矛盾，还可有效遏制房产财富分配严重不公现象，为国家提供新的重要税收来源。但是，遗憾，国办文件除提及加快住房登记外和联网外，基本没有涉及此问题。于是人们希望地方能有所作为，但同样让人失望。国家提出的住房登记与联网计划执行时间被地方一推再推，人们看不到各类公有单位官员住房信息的公开化何时能够真正进行，更看不到何时能够真正着手查处非法拥有房产的各类官员。这些重大问题若不着手解决，房产财富分配严重不公现象将继续恶性发展，房屋租赁上税收流失更加严重，住房空置率将进一步提高，数量庞大的市场可供存量房将继续流转不畅，中国房地产市场根本就好不起来，更谈不上持续健康发展。

国家过去十年为房地产市场出台了九次政策，但在地方落实上都被大打折扣。这次地方对政策同样采取了部分虚置的态度，新的楼市调控可能会在很大程度上落空，这给楼市新政的严肃性、性带来了严峻考验，也给维护新一届政府信誉提出了一个重大难题。新一届政府一定要高度重视这个问题，采取果断有力措施加以解决。.

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 2010年以来，国务院、财政部、银监会以及一些地方政府出台了各种限购、限贷、限价政策，但各地的商品房价格越限越高，为什么？

我们知道，作为一种商品，房子的价格和其他商品一样，取决于市场供求。面对2009年的房价，政府出台的绝大部分政策，其思路大部分都是来自于需求管理。想通过抑制需求来平抑房价，限购是典型的一种干预需求手段，限贷亦然。手段抑制需求的直接后果就是引导价格上涨的预期。而这种心理预期催生了更为强烈的购买需求，房屋交易通宵达旦的过户人潮和大量的假离婚都是这种需求的体现。

从供应管理来看，虽然有增加保障房供应的政策，但落实到各个地方，都聚焦于经济适用房而非廉租房。从民生政策的出发点来看，应该是让老百姓实现“居者有其屋”，对于低收入群体来说，“居者有其屋”是以很少的经济支出就能租到安身立命的居所，而不是花费毕生积蓄再负大量债务去购买产权房(譬如经济适用房)。但地方政府为了当期收回成本，绝大多数都选择建造经济适用房卖给老百姓，而不是利用公共财政建造廉租房解决收入者的居住问题，民生政策没有充分实现它对穷人的赈济作用。

按理说，供给管理应该两条腿走路：上帝的归上帝、凯撒的归凯撒，但保障房几乎都演变成了凯撒去干上帝的事情。民生政策走了味儿，供给管理没有充分奏效。

另外，通过房产税增加房屋的持有成本，也有利于引导住房的合理消费，并倒逼多套住房拥有者把空置房出售或者出租，增加房屋租售市场的供给。但房产税仅上海重庆少量试点，至今没有进入普遍实施状态。

需求抑制造成的预期加上供给管理的效用打折，共同导致房价越调控越涨。

笔者认为，对性的房屋，强化其转手交易过程中的税收管理，房屋差价(盈利)部分缴纳20%的收入所得税是国家通过税收制度调整社会财富公共分配的一种手段，从社会意义来看，它对于缓解目前的贫富差距有一定的积极作用；从改良税赋结构来看，加强财产性收入的税收征管，减少企业流通环节的税赋负担和低收入群体的收入所得税，也符合目前税收改革的基本方向。一句话，富人与穷人的财产差距远远大于收入差距，增加富裕的财产税比增加高收入群体的收入税更加有益于调节贫富差距。

但是，限购令本质上是一种命令，通过限购干预商品房市场买卖双方的自由交易，本身是对市场经济的一种否定。

限贷也是一种干预。信贷市场也是市场，自由交易是一种基本原则，商业银行有能力评估信贷资产的风险和，通过硬性规定抵押贷款的抵押率和利率，是对商业银行自主经营行为的干预。

一些地方政府甚至提出限价。如果我们还记得曾经使用粮票、布票、油票、肉票购买商品的时代，肯定知道，限购、限价的结果是物资的普遍短缺和价格双轨制，物品真正的市场价格在“黑市”上体现。

三十年前，生活用品的限价、限购没有限出价廉物美的商业社会。同样，三十年后，限购、限贷、限价政策也不会限出价廉质优的商品房。

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