“国五条”地方细则出台10日，7个城市二手房降温

核心阅读

多地“国五条”地方细则出台已满10日。本报记者走访北京、上海、天津、广州、重庆、南京、深圳等一线城市，发现二手房市场交易开始降温；为避二手房交易高额个税，一些人开始研究用装修抵扣总房款；同时，由于2、3月有人“搭政策末班车”形成购房潮，二手房买卖诉讼也随之增多，并出现急于过户与急于解除合同两极分化的情况。

恐慌入市心态消退

小户型更受青睐，二手房房源增量下降

北京实施“国五条”细则后，房地产交易系统升级调整，4月8日为恢复购房资格申请、审核及网上签约的首日。数据显示，4月8日全市存量房(二手房)网上签约809套，其中住宅631套，4月9日全市存量房网上签约510套，其中住宅402套。而在此前的3月，全市存量房住宅签约总量为43780套，日均1400余套。

新政对市场的另一效果是，成交多为刚需。北京链家市场研究部分析师张旭介绍，新政后首周该公司90平方米的小户型成交占比达到74%，比3月份增加了约18个百分点。同时，二手房的客源、房源增量均大为下降。链家市场研究部的统计显示，近一周新增客源量环比下降约28%、新增房源量较3月平均水平下降约46%。

据统计，天津市“国五条”细则实施后的首周(4月1日到7日)，天津二手房成交套数为2084套，环比下降60.5%；成交面积180677.5平方米，环比下降59.78%；成交价格为8773元/平方米，环比上涨2.64%。其中，3天清明小长假期间天津二手住宅没有成交。

据上海市房地产交易统计，4月1日至4月7日，二手存量住房日均成交面积约4.6万平方米，较3月全月日均成交量下降75%。成交水平与今年1—2月基本相当。

记者从广州锦绣香江、雅居乐等楼盘的二手中介公司了解到，4月份前10天的二手房交易业务环比陡降五成以上。在重庆市渝北区人和街道，一家美联物业门店的顾问小项告诉记者，前来咨询看房的顾客减少了将近一半，仍未下手的购房者还在观望政策的具体执行情况，以及房价的走势。数据显示，4月1日、2日、3日、7日深圳市二手住宅成交量分别是146套、209、245套和168套，与3月份一周的日成交量近千套相比，减少近八成。

深圳业内人士认为，这一周二手房交易量骤减，主要源于细则出台前的“恐慌入市”心态已消退。

张旭分析，在个税征收标准明确之前，市场观望情绪仍难以减轻，成交量在短时间内不会明显回升，预计4月份北京网签量会低于万套。

深圳市房地产研究主任锋表示，目前深圳“国五条”细则尚未落实到操作环节，深圳市二手房交易征收个税仍按原有政策执行，短期内还无法评估“国五条”细则的实施效果。

警惕交易灰色空间

有人试探装修抵扣总房款，以此避税

南京市区我爱我家房产中介的一位工作人员告诉记者，在实际操作过程中，大多数房东都没有找到证明房屋原值的、收据等，基本上目前还是以全额1%交税的情况为主。

尽管如此，在挂出的售房信息上，“满五年”、“”等介绍还是被醒目地标注了出来。中介工作人员对记者说，“如果要买房还是趁早吧，现在也不晚，谁知道后面会怎么样。”

“"国五条"出台前期，买房双方对政策心里没有底，已经有买卖意向的人群加速了交易，家庭成员之间的过户增多，所以才出现了那段时间数量的激增。”南京市住建委房地产市场管理处副处长蒋玉萍解释说。

记者在天津城区和平区、河西区的一些房屋中介门市部采访时，一位中介告诉记者，“大家都在等待中，主要是不知道征税的尺度严不严。如果想避税，可能还真需要买房的和卖房的都去想想办法。”但具体的“办法”这位中介并未明说，只是表示“可以开一些装修抵扣总房款，实在不行像离婚、抵债、诉讼这些办法都可以。”

北京一位中介工作人员透露，规定中提到，计算房屋原值时，装修费用、契税等税费都计入在内。因此可以通过找补回交易差价交税的“损失”。这位中介说，在北京市地税局公布的征税细则中，虽然对商品房规定了装修价款不得高于房屋原价10%的规定，却没有规定装修日期，这也提供了找关系开避税的可能。

针对这些情况，业内人士建议有关部门应尽快对计算房屋原值等有关规定细化明确。

中国地产中介经纪报发布——第五期，大佬们的事迹

新政策：深八条措施 严格执行出售自有住房个人所得税的征收规定

今天特大新闻：

北京二套住房的家庭首付款比例不得低于70%

“创造生活”2013深圳春交会暨中国城市土地展5月1日启幕

看房开始“冷静”深圳终于有业主自动出售

深圳四月楼市一手房唱主角 开发商纷纷提前入市

深茂铁路三年内开工 楼市即将惠及广东的二三线

地产航母会战罗湖 2013年是深圳罗湖城市更新年

虚假诉讼没法过户

一些人错误认为通过法院判决办理过户手续可以降低税费

在北京，丰台区人民法院近日受理了该市一起房屋买卖合同纠纷案。该案原告北京籍单身人士李某今年1月底购买了自己的第二套住房，但支付定金和首付款后，却遭遇卖房人拒绝办理过户及网签手续，导致3月“国五条”细则出台后，失去买房资格。为此，李某将卖房人诉至法院，要求解除买房合同，返还已经支付的28万元首付款，并双倍返还4万元定金。目前，本案正在进一步审理中。

丰台法院调研分析，受“国五条”及其细则出台影响，二手房买卖中双方急于过户、规避政策、弄虚作假三种心理引发此类案件激增。其中弄虚作假心理尤其值得警惕，一些人错误认为通过法院判决办理过户手续可以降低税费，买卖双方在案件审理过程中对证据、事实均无异议，只要求法院尽快判决办理过户手续，造成一部分案件存在虚假诉讼的成分。

法院人士提醒消费者，这种以被诉方直接同意给付或对给付凭证直接承认等方式逃税的做法是典型的“以合法形式掩盖非法目的”的违法行为，容易被发现，属于目前各级法院重点打击的“虚假诉讼”，一旦被发现核实，相关当事人不但不能实现其非法目的，而且还可能受到相应的民事制裁甚至受到刑事处罚。

此外，还存在一些其他问题。丰台法院民四庭法官魏亚南分析，先前房屋买卖交易的双方当事人为少交税款、急于买房而迅速办理房屋过户手续，使得房屋交易过程中，购房人往往无法详细查验所购房屋的诸多细节，房屋存在的质量问题易被忽视。同时物业费、水、电等很多购房附属问题亦会因急于过户而被暂时搁置，这些暗藏的风险都可能会导致后续法律纠纷的增多。

中国地产中介经纪报发布——第五期，大佬们的事迹

新政策：深八条措施 严格执行出售自有住房个人所得税的征收规定

今天特大新闻：

北京二套住房的家庭首付款比例不得低于70%

“创造生活”2013深圳春交会暨中国城市土地展5月1日启幕

看房开始“冷静”深圳终于有业主自动出售

深圳四月楼市一手房唱主角 开发商纷纷提前入市

深茂铁路三年内开工 楼市即将惠及广东的二三线

地产航母会战罗湖 2013年是深圳罗湖城市更新年

深圳版国五条细则出台首周二手房成交量降九成

在经历了3月二手房成交的“火爆”之后，上周4月1日—4月7日深圳二手房过户数量大幅下跌，而一手住宅市场则维持稳定，呈现量价齐升态势。深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，新政实施首周，二手市场大受影响，3月份抢搭政策末班车式的透支效应，在上周的成交数据中开始显现，而一手市场则保持比较稳定的状态。预计未来二手市场将迎来一段平淡期，价格也将随之进入一段盘整期；一手市场的成交量有望进一步提升，价格将保持稳中有升的态势。

一手住宅成交量未受细则影响

根据深圳规划国土委的成交数据显示，上周深圳一手住宅成交套数为1270套，环比上升了30.93%，成交面积为11.45万平方米。从各区看，福田仅成交5套，盐田也减少了8套，而罗湖、南山、龙岗、宝安的成交则全面上升，其中，龙岗成交595套，环比上升了29.35%，为成交多的区域；其次为宝安，上周成交530套，环比上升了36.60%。

而在成交价格方面，上周深圳新房成交均价为21164.32元/平方米，环比上涨了5.88%，在连续3周上涨之后，再次突破2万元的单价。从各区看，南山的价格跌至3万元左右的水平，盐田也下跌了近二成；而罗湖、福田、龙岗、宝安的价格则都上涨，其中，龙岗的涨幅小，仅为5.30%，另外三个区域的价格涨幅都超过10%。

二手房过户数量急剧下跌

而在二手房方面，根据深圳中原地产的监测，上周深圳二手住宅成交768套，相比此前一周，成交套数大幅下跌89%。此外，由于上周包括清明假期，因此仅有4日的数据记录，但从日均成交量来看，成交量同样是大幅下降，为去年5月份以来的日均成交量。

据了解，此前3月被认为是20%个税落地的一月，因此不少二手房买卖双方抢闸在3月过户，在3月一周，深圳二手房的过户套数在7000套左右，相当于日均1000套左右，而进入4月，深圳二手房过户数量则急剧下跌。

在成交价格方面，上周深圳二手住宅的成交均价为26310.62元/平方米，环比上涨了3.92%。各区中，除龙岗和盐田的价格小幅下跌外，其它各区的价格都上涨，其中，福田的涨幅，为21.55%。（记者/曲广宁）

房产已过户 业主18万二手房交易税竟是伪造

日前，家住龙岗城的尹先生称其遇到了一件蹊跷事：前年他购买了龙岗城的一套二手房，通过中介缴纳完了各类税费、，房子也顺利过户到名下，但今年2013年1月龙岗区地方税务局相关工作人员却打电话通知，其房产的过户税票均是虚假的，作为二手房买方的尹先生没有交纳任何税费，并多次打电话催交。

对此，日前地税部门在接受本报记者采访时回复称，尹某涉及深圳检察机关侦办的深圳市二手房交易假税票案件，目前龙岗区地税局正应检察机关的要求，按照征管流程追缴假税票所涉及的税款。为进一步搞清事情真相，记者向龙岗区检察院和龙岗区产权登记咨询，截至发稿，这些部门尚未给记者回复。

业主已缴税费却被告之是假

据尹先生介绍，2011年他购买了龙岗区城公园大地花园(小区网论坛)的一套二手房，因为工作繁忙，2011年7月28日他在深圳市龙岗公证处公证，受托中介麦剑飞代为办理房产事宜，尹先生以银行转账方式向麦剑飞支付了过户税费、共计204000元；以现金方式向麦剑飞支付了合同评估费、按揭费、公证费和赎楼费共18360元，麦剑飞也开具了这些税费的收据。2011年8月20日房产过户至尹智金名下，经装修完毕尹先生于2012年入住。

2012年尹先生接到龙岗区检察院一位蔡姓检察官的电话，被告知因调查龙岗规土部门公职人员职务犯罪，让尹先生提供购房资料以协助调查，尹先生提供购房资料不久后，又从蔡检察官口中得知，这次事件牵涉几十户买房者，均是过户过程中税费出现问题，其中税费金额较大者检察院已立案走司法程序结案，税费金额不大的检察院直接把资料退给当地地税部门核实解决。而日前尹先生的律师也告诉记者，尹先生的情况属于后者。

2013年1月尹先生接到了龙岗区地方税务局龙城税务所一位黄姓工作人员电话，被告知其公园大地房产的过户税票均是虚假的。这意味着作为二手房买方的尹先生没有交纳任何税费。此后，1至3月内，该名工作人员不时电话通知尹先生去税所补交相关税费。

“说我们没有交钱怎么可能？我们把钱都委给了中介了，让中介代办，后来我们找到麦剑飞，麦说，急什么，又不是你们一单。”昨日尹先生的律师曾小姐这样告诉记者。

业主三次报案派出所不予受理

据介绍，尹先生在接到税所工作人员电话后，就到深圳市房地产权登记查询，查到包括契税、销售营业税、城建维护税、费附加、地方附加、房屋权登记费、买方交易手续费、卖方交易手续费、贴花等完税凭证，税费金额共计183005.72元，但在龙城税务所却查不到相关缴税信息资料。

尹先生说，他也向中介麦剑飞了解情况。麦剑飞则说，他当初在办理房产过户时，已经向税所驻国土局的窗口交相关税费，凭相关完税凭证到国土局窗口办理房产证过户手续，因此，2011年8月20日这套房产才顺利过户至尹先生名下。

2013年1月至3月期间，尹先生就这事3次到龙岗区龙城派出所报案，值班民警在听取尹智金陈述后，表示这案件中尹先生并不是直接受害人，尹先生已公证麦剑飞办理过户事宜并且已支付相应款项，房产证也已顺利过户至其名下；实际受害人是龙城税务所，是其税费受损，报案的该是龙城税务所。也因此尹先生3次报案均不被龙城派出所受理。

谁伪造了交易税票并逃缴税费？

对此记者采访了龙岗区地税局。龙岗区地税局回复说，尹先生等人涉及深圳检察机关侦办的深圳市二手房交易假税票案件，检察机关在侦办该案后，于今年初向龙岗区地税局移交了一批涉及用假税票办理二手房交易人员名单（尹在名单中），并要求龙岗区地税局开展有关假税票的税款追缴工作。目前龙岗区地税局正按照征管流程追缴假税票所涉及的税款。

那么，是哪些人员伪造了交易税票并逃缴税费，这笔税费究竟流向了何处，相关部门又该担负什么责任？带着这些问题记者向龙岗区检察院和龙岗区产权登记咨询，截至发稿，这些部门尚未给记者回复。本报对此也将保持进一步的关注和追踪。