北京新建楼盘价格将接受政府指导 报价不能过高

“CPI在涨，其他商品也在涨，房价不可能不涨，怎么能区别对待呢，就是对自住和刚需这部分，自住改善这部分，我们想重点把房价控制住。”——市住建委主任杨斌

新建商品房在取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导。如果开发商的报价明显高于之前成交价格或周边同品质楼盘成交价格，将不发放预售许可证，也就是不能销售。

昨天，市住建委主任杨斌做客城市服务管理广播“市民对话一把手”节目时表示，“国五条”北京细则中提及的提高预售门槛不包括普通住宅，引导开发商更多的建设满足刚需的普通住宅。

重点控制普通商品房价格

杨斌表示，根据“国五条”北京细则，今年全市房价控制目标分两部分，一是全市新建商品住房价格与去年价格相比保持稳定，房价不要过快、明显上涨；二是针对中等收入家庭，即“夹心层”人群，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

杨斌表示，为了重点控制住自住和改善型住房的价格，政府将采取多项措施，一是今年土地供应不能低于前5年的供地均量，保证供需趋向平衡。同时，北京供应的住宅用地中，将有一定比例的限房价，竞地价地块，房价在拍地前定好，将来销售不能超过限定的价格。第三则是继续坚持限购，京籍单身人士只能购套住房。

楼盘预售须接受价格指导

此外，北京还将在楼盘申请预售的环节，对价格进行管理和引导。

杨斌说，新建楼盘在申请预售资格时，开发商要报价，“报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格，也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘，住建部门会对报价进行引导和指导。如果开发商不接受指导，可能就不发预售许可证，或成交资格备案中不给予备案，确保价格不能过快上涨。”

提高预售门槛增加普通住房供应

“国五条”北京细则提出，要从工程和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛。有市民担心，这样是否导致商品房更少，价格更高。

对此，杨斌表示，对于自住和改善型的普通商品房和保障房，预售门槛不会提高，对高档住宅和商业等非住宅项目，则有可能提高预售门槛。“目的是把前些年大量商业、高档房的开发商，引到供给刚需的普通商品住房和保障房中来，增加这类房源的供应。”

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■焦点

如何判定售价明显偏高？

界定售价需综合考虑

一位北京大型房企的负责人表示，在发放预售许可证的环节引导新楼盘的定价，目前这一措施已经实施。一些开发商的报价因偏高而被市住建委“打回”。“现在我们头疼的就是如何给新盘定价、报价。报高了批不过去，报低了利润就少了。”

业内人士说，一般楼盘在预售时，大都会一批一批地拿出房源销售，有些楼盘会出现卖一次涨一次的情况。政府在开发商拿预售证时就对房价加以引导，将有效控制开发商随意。同时也会要求楼盘在销售中，严格执行明码标价，实际销售价格不得高于申报价格。

不过他同时也认为，如何界定价格“明显偏高”，应该综合考虑。“一个地区，可能因为拿地的早晚，土地成本不一样。比如旧宫，一年多的时间，地价从每平米四五千涨到每平米一万多，高价拿地的项目和低价拿地的项目如果是一个价格水平，也不符合市场规律。”

同时，他认为，同品质楼盘要比较各个方面，如建造方式、容积率、户型、周边环境、配套设施、是否装修等多个方面。而不能是只要在一个区域，价格就必须一样。

■ 追访

部分商品房将纳入限价房管理

杨斌昨天表示，北京将在商品房中，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。这意味着，部分商品房将纳入限价房管理。

哪类住房是自住型和改善型住房？杨斌表示，原则上户型是中小套型，一般在中低价位。

对于“限价房序列管理”，杨斌说，“以前我们所说的限价房，也就是两限房，属于保障房序列，针对的人群是中低收入家庭。现在所说的是指商品房中，确保自住和改善型这部分的刚需住房，面向人群的重点是中等收入的夹心层。这部分房子将限定价格，但要有一定的前提条件才能买到。”

北京市房协秘书长陈志认为，此次北京提出将自住型和改善型商品住房纳入限价房序列管理，在商品住房的供地阶段就明确售价，可以有效控制这类住房价格，而这类住房恰恰针对的是中等收入，也是目前社会的群体。

杨斌表示，相关政策正在研究，如哪类人群具备购买资格等，会尽快出台。他透露，这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。

■ 背景

2010年，北京在首推“限价中小套型普通商品房”，出让土地时限定售价，开发商谁报的地价高谁竞得。次年，北京又推出“限地价、竞房价”地块，事先定好地价，设定售价，开发商谁报的价格低谁拿地。

购买这两类住房的家庭，首先要具备在京购房资格。同时，三类家庭可以优先购买：一是在北京购买住房的本市户籍家庭；二是持有本市有效暂住证在本市购买住房，且连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭；三是已通过住房保障资格审核，正在轮候保障性住房配售，且同意购买该项目后放弃保障性住房购买资格的家庭。

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贯彻“国五条”地方细则出台10日，记者走访7个城市发现

二手房交易降温 过户避税瞩目(深阅读)

核心阅读

多地“国五条”地方细则出台已满10日。本报记者走访北京、上海、天津、广州、重庆、南京、深圳等一线城市，发现二手房市场交易开始降温；为避二手房交易高额个税，一些人开始研究用装修抵扣总房款；同时，由于2、3月有人“搭政策末班车”形成购房潮，二手房买卖诉讼也随之增多，并出现急于过户与急于解除合同两极分化的情况。

恐慌入市心态消退

小户型更受青睐，二手房房源增量下降

北京实施“国五条”细则后，房地产交易系统升级调整，4月8日为恢复购房资格申请、审核及网上签约的首日。数据显示，4月8日全市存量房(二手房)网上签约809套，其中住宅631套，4月9日全市存量房网上签约510套，其中住宅402套。而在此前的3月，全市存量房住宅签约总量为43780套，日均1400余套。

新政对市场的另一效果是，成交多为刚需。北京链家市场研究部分析师张旭介绍，新政后首周该公司90平方米的小户型成交占比达到74%，比3月份增加了约18个百分点。同时，二手房的客源、房源增量均大为下降。链家市场研究部的统计显示，近一周新增客源量环比下降约28%、新增房源量较3月平均水平下降约46%。

据统计，天津市“国五条”细则实施后的首周(4月1日到7日)，天津二手房成交套数为2084套，环比下降60.5%；成交面积180677.5平方米，环比下降59.78%；成交价格为8773元/平方米，环比上涨2.64%。其中，3天清明小长假期间天津二手住宅没有成交。

据上海市房地产交易统计，4月1日至4月7日，二手存量住房日均成交面积约4.6万平方米，较3月全月日均成交量下降75%。成交水平与今年1—2月基本相当。

记者从广州锦绣香江、雅居乐等楼盘的二手中介公司了解到，4月份前10天的二手房交易业务环比陡降五成以上。在重庆市渝北区人和街道，一家美联物业门店的顾问小项告诉记者，前来咨询看房的顾客减少了将近一半，仍未下手的购房者还在观望政策的具体执行情况，以及房价的走势。数据显示，4月1日、2日、3日、7日深圳市二手住宅成交量分别是146套、209、245套和168套，与3月份一周的日成交量近千套相比，减少近八成。

深圳业内人士认为，这一周二手房交易量骤减，主要源于细则出台前的“恐慌入市”心态已消退。

张旭分析，在个税征收标准明确之前，市场观望情绪仍难以减轻，成交量在短时间内不会明显回升，预计4月份北京网签量会低于万套。

深圳市房地产研究主任锋表示，目前深圳“国五条”细则尚未落实到操作环节，深圳市二手房交易征收个税仍按原有政策执行，短期内还无法评估“国五条”细则的实施效果。

警惕交易灰色空间

有人试探装修抵扣总房款，以此避税

南京市区我爱我家房产中介的一位工作人员告诉记者，在实际操作过程中，大多数房东都没有找到证明房屋原值的、收据等，基本上目前还是以全额1%交税的情况为主。

尽管如此，在挂出的售房信息上，“满五年”、“”等介绍还是被醒目地标注了出来。中介工作人员对记者说，“如果要买房还是趁早吧，现在也不晚，谁知道后面会怎么样。”

“‘国五条’出台前期，买房双方对政策心里没有底，已经有买卖意向的人群加速了交易，家庭成员之间的过户增多，所以才出现了那段时间数量的激增。”南京市住建委房地产市场管理处副处长蒋玉萍解释说。

记者在天津城区和平区、河西区的一些房屋中介门市部采访时，一位中介告诉记者，“大家都在等待中，主要是不知道征税的尺度严不严。如果想避税，可能还真需要买房的和卖房的都去想想办法。”但具体的“办法”这位中介并未明说，只是表示“可以开一些装修抵扣总房款，实在不行像离婚、抵债、诉讼这些办法都可以。”

北京一位中介工作人员透露，规定中提到，计算房屋原值时，装修费用、契税等税费都计入在内。因此可以通过找补回交易差价交税的“损失”。这位中介说，在北京市地税局公布的征税细则中，虽然对商品房规定了装修价款不得高于房屋原价10%的规定，却没有规定装修日期，这也提供了找关系开避税的可能。

针对这些情况，业内人士建议有关部门应尽快对计算房屋原值等有关规定细化明确。

虚假诉讼没法过户

一些人错误认为通过法院判决办理过户手续可以降低税费

在北京，丰台区人民法院近日受理了该市一起房屋买卖合同纠纷案。该案原告北京籍单身人士李某今年1月底购买了自己的第二套住房，但支付定金和首付款后，却遭遇卖房人拒绝办理过户及网签手续，导致3月“国五条”细则出台后，失去买房资格。为此，李某将卖房人诉至法院，要求解除买房合同，返还已经支付的28万元首付款，并双倍返还4万元定金。目前，本案正在进一步审理中。

丰台法院调研分析，受“国五条”及其细则出台影响，二手房买卖中双方急于过户、规避政策、弄虚作假三种心理引发此类案件激增。其中弄虚作假心理尤其值得警惕，一些人错误认为通过法院判决办理过户手续可以降低税费，买卖双方在案件审理过程中对证据、事实均无异议，只要求法院尽快判决办理过户手续，造成一部分案件存在虚假诉讼的成分。

法院人士提醒消费者，这种以被诉方直接同意给付或对给付凭证直接承认等方式逃税的做法是典型的“以合法形式掩盖非法目的”的违法行为，容易被发现，属于目前各级法院重点打击的“虚假诉讼”，一旦被发现核实，相关当事人不但不能实现其非法目的，而且还可能受到相应的民事制裁甚至受到刑事处罚。

此外，还存在一些其他问题。丰台法院民四庭法官魏亚南分析，先前房屋买卖交易的双方当事人为少交税款、急于买房而迅速办理房屋过户手续，使得房屋交易过程中，购房人往往无法详细查验所购房屋的诸多细节，房屋存在的质量问题易被忽视。同时物业费、水、电等很多购房附属问题亦会因急于过户而被暂时搁置，这些暗藏的风险都可能会导致后续法律纠纷的增多。

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