二手房中介收费“暗藏乾坤”有难以拒绝的“担保费”

目前，北京的中介费一般都是按照2.7%收取，其中包括2.2%的中介费和0.5%的保障服务费。新京报记者李冬 摄

近，“张金凤事件”引起了社会对于二手房交易风险的广泛关注。张金凤以先行支付30%房款为首付款购房，与9名业主分别约定过户后30-60个工作日支付剩余尾款，但房屋过户后张金凤并未将剩余尾款按合同约定支付给出售业主，造成9名业主总额2286.36万元的损失。

多位购房人在接受记者采访时表示，看到张金凤事件的报道，才知道原来中介所说的“担保费”，原来并不担保资金安全，只是后期流程的服务费。

对此，律师提醒，对于全款交易，做资金，买房人不能提前将钱交给卖房人，以防其拿钱后不过户；而卖房人也不能在房款没到位的情况下，就将房产过户给买房人，以防房财两空。目前，银行和建委都免费提供资金的服务。

目前在二手房交易过程中，法规漏洞，行业标准不明晰、中介经纪人管理等问题，仍然是导致消费者交易风险的主要来源。中国消费者协会投诉部副主任皮小林透露，中消协2012年受理了912件房屋中介投诉。其中消费者反映比较集中的，是服务合同问题、服务质量问题和服务价格问题。“其中服务合同问题占51.6%，消费者在支付了中介费后，中介公司没有如期提供服务，甚至中介一房多卖，一房多租的事情时有发生。”

记者调查

中介变相提高收费“不超2%”形同虚设

据了解，现在中介费一般都是按照总房款的2.7%收取，其中包括2.2%的中介费和0.5%的保障服务费（担保费）。而令不少购房者感到困惑的是，的房子和贵的房子，从中介来说流程完全是一样的，为什么不能按照成交一套收取多少钱，而是按照总额比例呢？

收费方式引争议

刘先生有意在望京区域购买二手房，近看房的过程中，不仅价格的上涨让他感到压力山大，中介费随之水涨船高，也成为一项沉重的负担。“现在一套房子动辄二三百万，中介费按照2.7%收取，就是六七万元。”

总额100万的房源，中介费就是2.7万元，总额300万的房源，中介费也变成了原来的3倍，为8.1万元。有购房者表示疑惑，不管房屋的价格如何，中介提供的服务并没有多大区别，为什么收费相差这么大呢？通州某门店的一位二手房中介对记者表示：“这个确实有些不合理，像我们门店是在郊区，房源总价低，成交一套房子赚的钱也少，而市区的门店，成交一套房源，收入可以达到我们的二三倍，但是付出的劳动是差不多的。”

对此，记者采访的中介公司的相关人士都没有正面回应。而有业内人士告诉记者，多年的传统暂时难以改变，正是由于一线城市的房价高，所以才令不少中介企业都想在此分一杯羹。

匪夷所思的“复杂交易”

早在2011年8月底，北京市发改委“为规范住宅买卖经纪服务市场价格行为，降低住宅买卖经纪服务费用负担”，曾经发布《关于降低北京住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，要求住宅成交总额在500万元以下的交易，中介费不能超过2%。

在此之后，二手经纪公司却通过拆分业务内容、利用政策漏洞打擦边球的办法，普遍按照2.7%收取中介费。在发改委的通知中，有一条标注：“收费标准可以下浮，少数复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度不得超过10%”。

记者从一些中介门店了解到，一些中介公司把交易都认定为“复杂交易”，宽松一些的把有贷款的交易就算作复杂交易，按照2.2%收取中介费。在东城区安乐林路，某品牌中介公司的经纪人就表示：“对于什么是复杂交易，没有明确规定，我们公司的交易，都是按照复杂交易收取中介费。”

中国地产中介经纪报发布——第五期，大佬们的事迹

新政策：深八条措施 严格执行出售自有住房个人所得税的征收规定

今天特大新闻：

广州酝酿二套房贷首付比例升至七成 深圳呢？

“国五条”地方细则出台10日，7个城市二手房降温

北京二套住房的家庭首付款比例不得低于70%

“创造生活”2013深圳春交会暨中国城市土地展5月1日启幕

难以拒绝的“担保费”

据了解，目前中介公司的中介费用基本是2.7%，均超过发改委规定的2%。其中2.2%为居间服务费，由中介公司收取，也就是基本按照发改委规定的认定的“复杂交易”而上浮的上限；而0.5%则为保障服务费。

记者从采访经纪公司负责人和以消费者身份探访门店两条线索了解发现，北京市场份额前五位的二手经纪公司，无一例外地需要额外收取0.5%的交易保障服务费，也就是一般中介所说的“担保费”。记者采访几家经纪公司负责人时，接受采访的公司都表示消费者可以不选择这项服务。但是当记者以购房人身份走访各家门店时，中介的回答几乎全都是“这部分钱必须要交”。

而所谓的担保费，主要是帮助贷款客户完成贷款流程；而其他的诸如保管文书、协助办理后期的缴税、过户手续，而部分服务内容，其实与中介公司提供的内容重合。

“二手房经纪公司是服务行业，但是中介公司应该提供什么样的服务，什么样的服务是好，什么样的服务是不好，服务的标准到底是什么，现在仍然不够明确。因此一旦出现纠纷，就会出现公说公有理，婆说婆有理。”

左晖（北京市房地产中介行业协会副会长）

某担保公司的担保服务内容

1、保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；

2、对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品；

3、办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；

4、办理房屋解押手续；

5、办理贷款银行或公积金管理按揭贷款手续，及时跟进审批进度；

6、办理房屋抵押登记手续，跟进贷款发放进度；

7、提供房屋交易资金托管、等服务；

8、提供多元化的金融服务；

9、协助办理公证手续；

10、协助办理房屋评估手续；

11、及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务；

12、协助发送履约催告函件或告知函件；

13、协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。

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近些年来，担保机构的作用弱化但是收费并未减少。新京报记者 李冬 摄

焦点

担保的“前世今生”：作用弱化费用未减

目前多数中介机构都有固定的合作担保公司，这些担保公司是从中介机构衍生出来的金融机构，且与中介机构多为同一个法人，这显示担保公司与中介机构的密切关系。

担保机构之前主要的作用是为二手房贷款提供担保，即在买家和银行之间做担保，可以先放贷然后做抵押。但2010年银监会发文要求各家银行先抵押后放款后，担保公司的作用弱化，目前仅为买卖双方提供“房屋交易服务保障”的内容，并与中介公司的服务内容有重合，但担保费用却并未因此而减少。

担保作用名存实亡

从2004年左右开始，北京二手房交易量持续上升，二手房交易中存在贷款难的问题，因此而衍生出专业的担保贷款机构，来连接买房人和银行在其中做担保，可以先放贷然后做抵押。但2010年银监会发文要求各家银行先抵押后放款后，担保公司的这项“权利”被“剥夺”。从目前伟嘉按揭、金诚丰等多家中介合作担保公司提供给记者的资料来看，目前担保公司针对二手房买卖的服务内容是“房屋交易服务保障”，此前重要的贷款担保服务，转变为“协助办理贷款银行或公积金管理按揭贷款手续，及时跟进审批进度”，以及各种缴税过户手续等。

伟业我爱我家集团市场分析师孔丹介绍称，伟嘉按揭只是服务保障，不是担保。如果不需要这部分服务，就可以不要。没有担保的中介，这部分服务就放在中介费里面。这个服务主要是针对贷款能够顺利审批下来，简称担保，但是不涉及资金担保。

而对于全款的买房人，不涉及贷款担保的责任，担保公司也提供代办文书、房屋交易资金托管等服务。实际上，现在银行和建委都提供这项免费服务，买卖双方提前将钱打入指定账户将其冻结，待成功过户后再放款给卖房人。贷款买房也可将首付进行资金托管。

“其实很多情况，是中介根本没有告知买房人有资金服务。”孔丹表示。

担保费用与中介费打包

据了解，根据北京市企业信用信息网的信息，目前链家地产合作的担保公司中融信担保，法人为链家地产董事长左晖；21世纪不动产合作的担保公司凯盛经略为其旗下子公司；我爱我家合作担保公司为伟嘉按揭，其法人为伟业我爱我家集团董事长刘田。

据了解，担保公司除服务二手房贷款外，还有个人抵押款，为中小企业贷款等业务。

目前，在收取中介费时，中介公司也一并收取了总房款0.5%的保障服务费（担保费），中介公司称收取后这笔钱是交给担保公司的。

一位曾从事担保行业的资深人士告诉记者，担保公司的担保作用越来越弱，开始转型成为服务型的公司，担保费用没有取消，成为中介费巧立名目收费的一个噱头。不过，通过担保公司，可以图省事，缩短贷款流程，有的中介公司也称其为“贷款服务费”，但这笔钱并不是银行收取，相当于是担保公司的“跑腿费”，买房人自己也可以通过银行来申请贷款，就是时间和流程要长一些。而对于全款买房人来说，没有贷款的需求，交易流程也相对简单，可以选择不需要担保公司提供的“房屋交易服务保障”。

关注市场

北京开发商 “”

在北京举办的房地产展示交易会，唱主角的却是北京以外的房地产项目，本地项目只占一成。

素有“北京楼市晴雨表”之称的北京春季房地产展示交易会昨日开幕，这是为严厉的新“国五条”北京细则落地后的个房展会。

北京项目价格坚挺

“这个春天有点冷，不管是天气还是北京的房地产市场，依然没有感觉到春意。”或许是受到了北京细则的影响，北京市房地产业协会秘书长陈志在此次房展会上如是说。

“此次参展的北京项目约50个，与去年秋季房展相比数量基本持平。”北京房展会组委会副秘书长郑向东向《财经日报》介绍，今年参展的北京项目的特点是位置相对偏远，价格同比去年春展出现了上浮。

据房展会组委会统计，参展的北京项目广泛分布在座西城、朝阳、丰台、大兴、房山、昌平、门头沟等多个区县，其中房山、顺义、大兴为集中放量区域。在环线分布上，五环以内项目仅占北京总项目数量的5%，五环至六环的项目占73%，六环以外的项目占22%。

“去年春展正处于房地产市场的低迷时期，所以打折优惠的项目比较多。”对于房价，郑向东解释称，由于去年下半年及今年年初北京楼市的一轮成交高潮，北京的房价又上了一个台阶，因此本次春展北京项目的价格普遍比去年春展有了一定上涨。

维持价格的坚挺，似乎成为开发商在目前这个政策消化期的共同选择。东亚新华地产营销总监贾玉鹏就表示，在新政的影响下，房价至少在二季度是需要平稳的。但被问及旗下项目是否会在此期间优惠促销，贾玉鹏却给出了否定的回答。而在房展会现场的万科、金隅等开发商也都作出了同样的选择。

有业内人士分析，“国五条”新政出台使得20%个税得到严格落实，在执行过程中对于二手市场的打击更为强烈，因此不少二手房购买需求被挤压至新房市场。在此影响之下，开发商的心态也逐渐从过去的“以价换量”变成了“”，因而很难再有空间。

京外项目唱主角

惊喜超低折扣、特价房7500元/平方米起、全款购房9折、按揭92折……相比于北京本地项目的略显强势，京外项目不论价格还是优惠力度都显得颇具诱惑力，似乎格外珍惜严厉的北京新政给他们带来的销售机会。

“可以赠送价值4000元的机票，参加团购还能在现有的折扣基础上再打98折。”海南万宁一项目对购房者如此推销。

进入房展会现场，满眼都是度假地产、海景等宣传，以至于一位参观者不禁感叹：“这是北京的房展会吗？”的确，相比于北京本地的约50个项目，外地和境外的项目占据了主力。

据组委会统计，本届展会共汇聚了两百余个国内地产项目参加，创下开展以来的纪录。除北京项目外，国内项目主要来自海南、云南、山东等地区。

同时还想在北京房展会上分得一杯羹的有来自海外的地产项目。

北京房展会自2009年引入海外地产项目以来，连续几年其参展规模逐级放大。2011年春展时，仅有20余个国家和地区的80余个海外地产项目参展；到了2012年，海外项目的范围就扩大到30多个国家和地区的130个开发商。

而今年春展国际项目的数量更是创出的新的参展纪录，来自亚洲、欧洲、美洲等数十个国家和地区的项目数量突破了300个，项目类型涵盖了移民、、商业、旅游等多个领域。

“国内房地产市场总处于调控之中，给人的感觉不是很稳定。同时随着越来越多的人走出旅游或留学，国外的地产市场也逐渐走入中国人的视野。”一位英国项目的参展商对本报记者表示，现在已经有越来越多的英国地产项目将目标客群瞄准中国。

北京国五条后房展 人气超预期

昨日是北京春季房展会的第，记者来到展会现场，发现这里的人气超出预期。

由于这是北京“国五条”细则落地后的房展会，而且展会场地由国贸展厅移师到了北京展览馆，再加上展会首日是工作日，所以原本预期当天的人气不会太旺。“一开始，我们也担心换地方了人会少，但是由于前期工作比较到位，这里的场地面积也比以前大了3倍，给开发商更大的展示空间，同时交通也比较便利，还是得到了大家的认可，人气与关注度都很高。”北京房展组委会副秘书长郑向东接受证券时报记者采访时说。

据房展组委会统计，今天观展人次超4万人，看房客户超过1600组，展台登记客户超过6000组。

郑向东说，本次展会之所以受关注的原因是处在特殊时点。“国五条”和北京落地细则出台后，大家都想了解到底市场会怎样，而房展会的好处是可以面与开发商交流，因此带着疑问来看看的人很多。

郑向东介绍，本届展会参展的北京项目近50个，同比2012年春季房展增长20%左右。其中，五环以内项目占北京总项目数量的5%，五环至六环的项目占73%，六环以外的项目占22%。物业类型涉及普通住宅、花园洋房、别墅等多种形态。户型以70至90平方米的小两居和小三居为主。

尽管统计参展的项目不少，但记者了解到，由于很多是老盘后期、尾盘剩余的房子在卖，房子不多，所以实际供应显得有限。还有一些项目估计展会首日人流有限，所以选择在第二天再来现场。

一位挺着肚子的孕妇在同事的陪同下在展厅里转了一圈后，发现符合自己选择条件的房子。“我是马上要生孩子了，急需买房子，但是城里的太贵，只想考虑大兴区域的房子，但是没看见几个项目。”她说。

从参展项目的报价来看，与2、3月份比没有明显变化。与以往房展会的一些优惠相比，本次展会的优惠甚少。记者走了一圈仅发现房山区域的某个项目，计划下月末开盘，现在与某网站合作的优惠是一万抵3万，即将开盘的一百多套中小套型房源，现在已经排了三百多号了。其他多数未开盘项目的价格也没有明确，有项目负责人甚至表示 “现在不是没有优惠的问题，而是没有房子卖，我们要到五月份才有供应”。

对于北京细则后市场的变化，参展的几个项目负责人均表示，北京的细则出台以后，来电来访量明显的下降，成交周期拉长，成交率在下降，来的客户很多是在观望。

而对于未来市场的走势，上述项目负责人均表示，新政以后购房者都有一个观望期，一旦大家觉得价格稳定了，需求就会上来，预计二季度价格会比较平稳。北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志则认为，目前的政策偏负面，今年的市场可能会相对去年而言趋冷，房价稳定应该是大势。

深圳市场

卖了半套房提成19万

在深圳二手住宅成交火热的3月份，地产中介月入10万元真的不是梦。南都记者了解到，在香蜜湖、华侨城等深圳的传统豪宅，不少一线中介业务员在3月份收入创新高。“3月份香蜜湖成交了一套单位，两人一起促成成交，终收佣100万元左右。”美联物业深圳区域董事总经理江少杰说。

两人合作卖豪宅，人均提成近20万

据了解，前述美联物业成交的单位为香蜜湖的一套二手别墅，成交总价超过3000万元，终该司收佣约100万元，促成成交的两位一线中介业务员人均业绩50万元。按照该司的提成比例，这两位业务员可获得业绩的38%作为提成，即19万元。

但这并非美联物业3月份的个人业绩。据该司统计，3月份的个人业绩接近70万元，也位于香蜜湖。这位业务员3月份促成了多套物业成交，终可获得提成26万元左右。

“之前市场各方都担心会严格征收个税，深圳传统豪宅区的物业早期买入价低，如果严格征收个税将会严重打击豪宅市场。出于这种担心，卖房业主诚心出售物业不反价、买家为避税加速购房，确实刺激到物业成交。”美联物业深圳住宅部副总经理梁文辉说。

地产中介3月业绩创历史新高

一线中介业务员赚到盆满钵满，地产中介公司业绩自然也在飙高。南都记者了解到，深圳各大地产中介公司3月份的业绩、单铺业绩都在创新高。深圳中原3月份成交二手住宅4791单，收入高达1 .7亿元，该司当月及季度业绩均创下历史。美联物业3月份在营业的107间分行，为该司贡献4000万元业绩，这也是单月业绩的历史点。

“毫无疑问，3月份是整个行业钱的一个月，大小中介公司业绩都创下历史新高，一线业务员和管理层收入亦有大幅提高。”梁文辉说。

但接受记者采访的业内人士均表示，4月份一线地铺成交已恢复至正常水平，成交量、中介业绩飙升的局面也将告一段落。他们认为，目前深圳仍在延续此前方式征收个税，但如果深圳出台加强版个税细则调控市场，成交量将会有进一步萎缩。

市场动态

阅山公馆营销周六对外开放

南都讯 记者陈晶 位于龙岗区的阅山公馆项目将在4月13日开放营销。该项目占地约1 .5万平方米，总建面约6 .9万平方米，由4栋点式高层住宅围合而成，采用新古典建筑风格设计。项目所在经过阅山华府、悦城、紫麟山等项目打造之后，目前已成为低密度居住别墅区。

佳兆业广场明日将开放营销

南都讯 记者莎莎 位于大鹏新区迎宾北路和岭南街交会处的佳兆业广场本亮相，项目营销将于明日开放。开发商方面介绍，作为大鹏新区集住宅、商务、酒店和大型商业为一体的综合体，项目预计4月底开放样板间和开盘，样板房主要包括40-75平方米1-2房的住宅和，以及少量90-210平方米复式住宅单位。

特发和平里产品发布会明天举行

南都讯 记者莎莎 龙华新盘特发和平里将于本正式亮相，于五洲宾馆举办产品发布会，开发商负责人介绍说项目接下来在五一前后开放营销，预计在5月上旬开盘以及开放样板房，首推产品主力户型为82-89平方米刚需三房单位，其他也几乎涵盖产品线，包括复式、大平层以及商务多种户型。