首例20%个税纠纷案开庭 法官解读避税攻略漏洞

买房6年一直没有办理过户手续，结果遇上新“国五条”颁布实施。因涉案房屋非卖家住房，按照新规规定，过户要缴纳20%近十万的个人所得税。买房人认为卖房人不协助办理过户手续，导致“购房成本”增加，诉至法院，要求对方承担个人所得税。

昨日，房山法院开庭审理了北京市首起新“国五条”20%个人所得税纠纷案。

买卖双方于2007年签订房屋买卖协议，但因为涉案房屋是经济适用房，需要房本满五年。五年期满后，房屋还没过户就遇到了“新国五条”出台。面对可能被征收的20%所得税，买卖两家谁都不愿意承担，闹上了法庭。

昨日下午，房山法院燕山法庭审理此案。

2007年9月19日，原告曾先生和被告李女士签订了一份房屋买卖协议，打算从李女士处购套经济适用房。

曾先生称，签约后，他按约定期限向被告交付了全部购房款226000元。因为这套房子是经济适用房，需要在房产证满五年后才能办理过户。2012年7月，该房已取得房产证满五年，满足了过户条件。但因房价不断上涨，李女士以各种理由拒不协助办理过户手续。今年3月底，“新国五条”北京细则出台，细则要求出卖非住房上缴20%的个人所得税，且今年4月8日前一律不予办理此类房屋买卖的网签手续。

曾先生称，其间他曾多次与李女士联系、协商，无果后决定“走法律程序”。他要求法院判令被告协助办理过户手续、支付违约金1万元及承担“国五条”北京细则实施导致增加的个人所得税等。

“原告说找不到我的陈述不符合事实。”昨天庭审时，李女士称，2012年6月30日房屋就可以过户，自己也曾找过原告，都没找到。没有在新“国五条”前办理过户，双方都有责任，“不是因为我这一方违约，不同意支付1万元的违约金”。因此，她只同意协助原告办理房屋过户登记，不同意支付新规规定的20%个人所得税。

因双方争执不下，未能达成调解意见，法庭将对此案择期宣判。

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-追访

法官：“避税攻略”可能失去房产

房山法院法官卢涛称规避20%个税可能遭遇司法制裁或交更多税

自从新“国五条”颁布后，关于如何规避20%所得税的招数应运而生。这些招数是否真能派上用场，房山法院法官卢涛就此作出了解读。

招数 1

假离婚假结婚过户房产

【举例】

这种避税招数分为：步，欲买卖房产的夫妻离婚；第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；第三步，原买卖双方夫妻各自复婚。这样，二手房过户总费用只需要办理结婚、件的费用和房产证更名的费用，几百元即可搞定房产交易过户。

【解读】

法官称，假结婚假离婚在实际操作中很可能会发生“弄假成真”、“假戏真做”的情形，离婚时约定房产后，离婚后拒不复婚；或者与对方家庭异性结婚并在房产证上加名，任何一方拒绝办离婚手续并提出其他财产要求……这些均将给婚姻与家庭带来巨大危害，会得不偿失。

招数 2

签订阴阳合同

【举例】

一套原价50万、实际成交价200万的二手房，按新规应计征“”部分20%个税，即30万。如买卖双方签署阴阳合同，将成交价写成100万，个税将为10万。

【解读】

法官指出，貌似双方皆大欢喜的阴阳合同，在审判实践中，常会引发诉讼：房主想按“阴”合同的实际价收钱，按“阳”合同的较低价纳税；购房者则称“阳”合同才是真实合同价。法院一旦查明存在阴阳合同，会认定目的为规避纳税的合同无效，还将建议相关部门追究当事人逃税的法律责任。

法官称，即使购房人按阴阳合同少缴了税款，但日后再卖房，房屋高于实际差价，将多交部分税款。

招数 3

新规实施前将房卖子女

【举例】

赶在新“国五条”正式实施前，到派出所开出子女关系证明，到房管部门把房子“卖给”并过户给孩子。孩子只需缴纳契税和按目前税率计算的个人所得税。

比如一套市价100万的房子，如当初购买价为10万，那么部分就达到了90万，按新“国五条”规定需缴纳部分的20%的个人所得税18万元。而按此招数，仅需按照总价款的1%缴纳1万元个人所得税。日后，如孩子仍以100万出售该房时，无需缴纳个人所得税。

【解读】

法官称，如果日后孩子私自将房屋出售，而未将房款交给老人，会给老人日后的居住、养老等造成重大影响。如果孩子遭遇离婚，该房产将作为孩子家庭的共同财产被分割。如果孩子存在债务，房产可能被法院执行。

同时，法官指出，目前各大城市对于二套房、三套房的限购力度比较大。父母将房产过户给孩子，孩子如日后自身有购房需求，将会受到影响。

招数 4

假借债务纠纷骗取以房抵债裁决

【举例】

按照房屋成交价，二手房买卖双方伪造欠款事实，由买方持房主出具的欠条向法院提起诉讼，要求房主偿还欠款。庭审时，卖方承认欠款数额及事实，并表示没有其他财产用于还债，愿意以房抵债。终，法院将二手房判给买方抵债。

【解读】

法官指出，新实施“民诉法”对当事人试图以合法形式掩盖非法目的的企图加大了打击力度，一经查实，将受到严厉的司法制裁。另外，法院也不会支持当事人所谓的“以房抵债”约定，当事人如果自愿用除现金外的其他财产还债，也将由执行阶段通过司法拍卖程序解决。如因为房价涨跌，购房方对法院裁决反悔，不再要求买房，而是故意“弄假成真”持判决向卖房人要求返本付息，或房主“将错就错”自愿“还款”而反悔不再卖房，另一方往往会向法院自曝虚假诉讼真相，从而通过司法程序撤销生效法律文书。这样，双方均将受到严厉的司法制裁。

招数 5

借用公司名义售房

【举例】

以公司名义售卖二手房并无缴纳20%个人所得税的规定，因此可以借用公司的名义将房屋出售出去，从而达到避税的目的。

【解读】

法官指出，借用公司名义售房，当事人首先需要将自己的房屋过户到公司名下，转让时要按15%的税率缴纳企业所得税，避税效果并不明显。此外，房屋登记在公司名下，可能被公司进行抵押、担保、买卖等处置，实际房主权益将受到损害。公司财务状况出现问题，该房产可能被作为公司固定资产遭遇法院的执行。

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当总房款的1/5都交了税，你还着急买房么？

为落实新“国五条”调控细则，中国人民银行营业管理部4月7日晚发布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，提出贷款购买第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成。至此，北京细则中为核心的两个条款——二套房贷款收紧与差额征收20%个税，全部浮出水面。

据记者算账，按照差额征收20%个税的新规，2009年购买的、属于非普宅性质、未满5年的房产若上市交易，将收取占总房款18.2%的个税，几乎是总房款的2成。

对比新政前后，二套房首付增至7成以及按差额征收20%个税，当数为“复杂”的两大变化。“复杂”在哪呢？答案是，复杂的种类、复杂的计算。二套房首付七成后，购房者的负担又会增加多少？受到个税政策的影响，购房者在政策前后所交的钱款会有多少变化？

为此，记者对二手房屋买卖交易的流程进行梳理，并将其中涉及税费变化的部分分类算账，尽可能让购房者对新政后的房产交易做到心中有数。

二套房首付增至7成

月还款额和还款总额均下降

此次央行下达的“二套房首付七成”的通知，是属于按揭贷款层面的，包含在上述第4、5项之中。关于商业按揭贷款的交易流程，又包括以下10个步骤：

签约并且收取代理费→递评估→付首付→约面签→银行审核→通知过户→完成过户→物业交割→抵押登记→银行放款

在这一系列过程中，除了“付首付”环节，其他环节并没有发生费用的变化。随着首付的增加，借款人的月还款额和还款总额都出现了不小变化。

以二手房评估价200万、贷款年限20年为例，首付提高至70%以后，借款人要多支付20万的首付款，前期资金压力较大，但是相对还款的压力会减小很多，因为相应的贷款额度随之降低。

从月还款和总还款金额来看，商业贷款新旧政策对比，月还款节省1575.3元，总还款节省378073元。

新旧二套房贷政策对比

新二套房政策 旧二套房政策

二手房评估价（万元） 200 200

年限(年 ) 20 20

首付比例 70% 60%

首付额度（万元） 140 120

贷款额度（万元） 60 80

利率上浮比例 商贷基准利率 商贷基准利率

6.55%上浮1.1 6.55%上浮1.1

利率（%） 7.205 7.205

月供（元） 4725.91 6301.21

还款总利息（元） 1134218 1512291

月还款差额 -1575.3

还款总差额 -378073

不同类型房屋个税多相差9倍

另一个购房者关注的重点，是差额征收20%个税，这一程序属于上述二手房屋买卖交易步骤的第6项。虽然目前个税征收标准并未正式明确，但是三个基本大方向已经明确。

按照细则，从3月31日起，个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统，能核实房屋原值的，严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，核定征收率是1%，按照交易额全额的1%征税。为支持和保护自住、改善型需求，对个人转让自用5年以上，且是家庭生活用房的，继续执行免征个人所得税的优惠政策。

由于个税改按差额的20%征收，不同类型的房源税费增加的程度也有所不同。例如，未满五年的非普通住宅新政后税费占房款的18.1%，也就说几乎房款总额的1/5都拿去交了个税。这一比值，是税费的满五年且是业主的普通住宅的9倍。

二手房屋买卖交易的步骤包括7点：

1.签委托书：先到代理公司求盘，签订一张《委托书》，这可保障代理公司和顾客双方的利益。

2.档案查册：买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，代理公司会先进行查册，这完全是对客户负责，包括查证出售的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，是否被法院查封、被抵押等背景资料。该环节是关键的，买家应向代理公司问清楚该产权的查证具体情况，有一定的依据证明。

3.签临时合约：经过查证之后，买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》。之后，代理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，这主要用于为买家制作新的房产证。

4.办理按揭。

5.预约过户时间：银行按揭办好之后，交易双方备齐所需缴交的资料申请登记。

6.交齐税款和楼款：按预约的缴税时间，缴纳有关的税费并过户。

7.领取房产证。

税费 非普宅、房屋未 满五年普宅，业主 90平以下普宅、

级别 满5年，2009年 非住房，买方 房屋满五年且唯

购买 第二套住宅 一，2008年购买

营业税 5.5% 全额

契税 3%全额 3%全额 1%全额

新政前 1%全额 1%全额 免个税

个税

新政后 20%差额 20%差额 免个税

个税 （按差额为 （按差额为

售价的48%） 售价的55%）

新政前税 9.5% 4% 1%

费占房款

比例

新政后税 18.1% 14% 1%

费占房款

比例

新政前后不同类型的房屋交易税费

新闻背景

4月7日晚，中国人民银行营业管理部发布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，提出贷款购买第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成。

央行营管部表示，自2013年4月8日起，借款人通过北京市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约所购住房，其商业性个人住房贷款业务按照通知规定执行。央行营管部将会同相关部门对各商业银行落实差别化住房信贷政策情况进行督查。

值得关注的是，与前日公布的北京市公积金贷款新政策类似，通知规定对“无房有贷”的家庭，仍执行首付款比例不低于60%的政策。

此前，北京市商业银行对二套房的认定标准是“既认房又认贷”。业内人士表示，新政对名下已无房产记录的二套房购买者政策略微宽松，可能是考虑到一些改善型的购房需求。

此外，首套住房贷款、第三套及以上住房贷款的相关政策要求不变。贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行首付款比例30%的规定﹔继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。利率方面未作出具体要求。

交通银行经济学家连平表示，这意味着商业银行对房贷业务拥有更大的自主定价权。按照楼市调控政策意图，银行制定的二套房贷利率不会低于央行此前要求的基准利率1.1倍的下限。中原地产市场研究部总监张大伟同样表示，后续可能逐渐出现利率上调。

“信贷政策对楼市的影响力度一直远超楼市其他的调控政策。逐渐开始落地的信贷收紧政策对市场的影响将很快出现。”

张大伟称，北京楼市在4月份将明显进入起码半年的调控周期。“成交量大跌将很快出现，对价格调[消息 价格 户型 点评]控起效的可能性也大。”