中联:租赁市场呈“前低后高” 租金价格持续走高

1．租赁市场表现

1.1 租赁市场季节性变化明显：呈“前低后高”的走势

2013年季度全市二手房租赁市场变化明显，环比上一季度，总成交量有一定下跌，但从单月成交走势来看，呈前低后高的势头，3月份由于“返深潮”原因，租赁市场异常活跃，成交量是前两月总成交量的1.16倍。

一季度，全市二手住宅平均租金为47.71元/平方米/月，环比2012年第四季度上涨了4.35%，同比2012年季度上涨了9.93%。从月度租金走势来看，尽管在高位震荡，但总体走势是向上的。

2．各区市场租金情况—福田、南山齐比高

2013年季度各区租金尽管呈现不同程度的变化，但还是维持原三大梯次的局面，即梯次是福田和南山齐比高，租金均超过50元/平方米/月，向60元/平方米/月进军；第二梯次的是罗湖和盐田，在40-50元/平方米/月间，罗湖区由于地段，即将冲破50元/平方米/月大关，有向梯次进军的趋势；而龙岗和宝安则在30-40元/平方米/月。而其中的福田区，季度租金高达57.22元/平方米/月，相比租金区的龙岗，租金价格高出83.52%。

季度，从各区租金环比情况来看，除了龙岗和宝安两区租金有一定幅度下跌外，原关内福田、南山、罗湖、盐田四区均呈上涨，上涨幅度的是福田，达12.5%，其次是南山环比上涨9.02%，盐田和罗湖分别上涨了6.24%、3.2%。下跌区域中，下跌幅度的是龙岗，达15.63%，宝安下跌2.75%。龙岗区季度之所以租金呈大幅度下跌，主要是成交结构造成，从中联成交数据分析，一季度龙岗城租赁市场异常活跃，成交量大幅度增长，尤其是一些低租金楼盘，如水岸新都(小区网论坛)、盛龙花园(小区网论坛)等，租金分别是26元/平方米/月和22元/平方米/月，由此拉低了龙岗区总的租金水平。

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3．租金变化---持续下跌

从近几年的走势来看，租金一直在震荡中下行，到2012年第四季度已经破3，仅2.99%，创，2013年季度延续去年第四季度走势，持续下跌，租金只有2.79%。租金之所以下跌，主要原因是租金上涨幅度赶不上房价上涨幅度，季度租金环比上涨幅度是4.34%，而房价环比上涨的幅度则达12%，加上房价基数大，对于房产而言，如果仅算租金回收情况，率是持续下跌的。

4．租赁市场成交特点

面积需求有增大趋势。2013年季度，租赁市场仍以中小户型为主，但租赁面积需求有增大的趋势。季度，60平方米以下租赁量占比为22.1%，相比2012年的32.3%，下跌了1成多；而60-90平方米占44.9%，相比2012年的38.9%，上涨了6个百分点；另外90平方米以上的租赁需求也是增加的。

从租赁总价来看，租金总价也是向上走的。2013年一季度全市2000元/月以下租金比重是12.9%，相比2012年17.6%下跌了近5个百分点，而租金2000-3500元/月的比重达46.3%，与2012年情况基本持平； 但3500元/月以上的比重相比2012年增加了6个百分点。

再看租金的需求档次情况，2000-3500元/月区间价格是需求多的，比重达46.3%；其次是3500-5000元/月的需求比重达27.8%；而2000元/月以下和5000-7000元/月两区比重均占1成，7000元/月以上的近3.9个百分点。

5．总结与展望

2013年季度，全市租赁市场呈“前低后高”的局面，尤其3月份出现了年度个租赁高峰，租赁市场活跃；租金价格整体也呈不同幅度的上涨，就中联二手房研究院监测的单个楼盘而言，年后租金相比年前基本上涨了1成左右，普遍上涨幅度在200-300元间，但的也不超过500元/套。就各区租赁市场动态发展来看，有两大亮点区域，其一是罗湖区，我们知道尽管罗湖是发展起来的区域，但租金价格一直处在区域租金的第二梯次，远远低于梯次的福田和南山两区，近年由于大量旧城改造，加上地段，租金也呈大幅度上涨，即将冲破50元/平方米/月；其次龙岗城，随着周边配套和交通的改善，生活氛围越来越浓，在低租金诱惑下，吸引了更多群体前往居住，租赁市场越来越活跃。

接下来，租金市场在第二季度将进入传统的淡季，4月会在“返深潮”逐渐落幕的情况下缓慢下跌；在租金价格方面，由于房价上涨和通胀影响，租金将会在很长时间段内都将处于上升通道。

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地产人物访谈——隆塬商业地产常务副总经理竟广秀