20%个税房产税怎么办？多套房产家庭彷徨纠结

“新国五条”细则落地已经接近一个月时间，广州二手楼市的成交量同比大降四成以上。不过这一政策对市场的影响尚属短期，业界预期大概两个月内成交将逐渐恢复正常。然而，连续不断的调控政策，也在深刻改变着社会的预期和看法。记者调查发现，不少多套房家庭近期都陷入彷徨之中，苦思冥想自己手上房产的处理办法。有中介机构人士就透露，4月以来广州的成交案例中，至少有近百套为房屋共有产权人之间互相交易，以规避可能会严格执行的卖房所得征收20%的个税政策以及未来可能实行的房产税等政策，打响自己的“房产保卫战”。

父母买女儿份额：约定女儿占1%父母花千元买

目前，不少持有多套房的家庭，名下房产都为父母和子女双方共有，即使不按卖房所得的20%征收个人所得税，未来将会实行的房产税也会对这类家庭产生影响。而要实现规避这些政策，不少市民就开始未雨绸缪，考虑在房产证上减掉其中一方的名字，这样父母和子女各自的家庭持有的房产都可以减少，有的成为家庭住房后，持有超过5年还可以在出售时免征个人所得税。

市民马先生夫妇和成年的女儿就有两套房子，两套上都有女儿的名字，考虑到这种情况下女儿会被限购，而且未来买房和卖房都可能会因为持有过多物业而被征收更高的税费，马先生近期就在研究转名的方法。“赠与的话以后再卖要收很高的个人所得税，感觉交易反而更划算。”马先生坦言，自己都几乎成了半个交易，被他发现了一条妙计，先通过约定女儿占房产的份额为1%，然后再把女儿的份额“交易”到自己夫妇名下，这样他们只需要按照房屋评估价的1%交纳各项税费，算下来不到一千元就完成了这宗交易，既暂时放下一桩心事，又省却了不少成本。

儿子买爸爸房子：要交8万多税费 只能暂时放弃

“新国五条”出台后，不少市民都觉得彷徨，任职于银行的市民陈洪(化名)就是其中之一。他告诉记者，自己和父母一家共有三套房子，两套位于天河，一套位于东山。“一套是房改房，其余两套都是这十多年买的，无非就是为了保值。”陈洪表示，市民渠道有限，好不容易有了一点资产积累，如果以后又要被征收房产税，肯定不太情愿。所以他之前就一直在考虑把家里的物业转名。

由于4岁半的孩子将来要入读，他就希望把父母独有的那套位于东山的房子过户到自己名下，而把自己和父母共有的一套位于天河的房子，除掉自己的名字。结果多方咨询了很久，他终于知道了先约定份额然后再交易的办法，于是就趁这段20%个税政策还未落实的时间空窗期，前去办理手续。

“除名很顺利，只花了800多元就成功了。不过买我爸爸房子的时候，一核税，竟然发觉要交8万多元，实在太高了。之前的一切都是白费心机。”陈洪表示，整个过程花了一个月的时间，由于担心以后真的要按照20%卖房所得交税，所以他也不敢通过赠与的方式把东山的房子转到自己名下，只好暂时放弃，重新陷入纠结之中。

想快速卖房：想一星期脱手 买家观望卖不出

因为有其他渠道，考虑到以后还要换一套大房子，市民徐女士上个月底决定把自己位于暨大的一套房改房卖掉，但却发现很难卖到理想的价钱。

“中介每天都打电话来催促，说我的放盘价太高，搞得我心都乱了。”徐女士说，去年时同样的房改房物业，可以大概卖到150万元左右，而考虑到现时市场上有能力的买家不多，所以她把房子的放盘价定为了130~140万元。不过，中介还是说高，有人要求她到120万元。“有的中介根本不熟悉政策，就说现在就要按20%卖房所得征税；有的了解政策，但总是在忽悠。”

徐女士原本希望一个星期内就把房子脱手，不过近一个月过去了，虽然有不少买家因为价格低也来看过她的房子，但是观望态度浓厚，所以都没有成交。“买家都很少一次性付款的，我也只好学会淡定了。”徐女士表示。

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市场分析

换房赶搭末班车

卖一怕有变

新“国五条”公布至今已一个多月，至今广州二手住宅买卖个税征收仍可按照原有计税方式操作，有换房客把握住这50日，将原有物业顺利出售，获取换房的本钱或资格后，再成功购入自己心仪的物业。

数据分析：

换房型购房比例

区达32.3%

据合富置业成交数据统计，3月份天河、海珠、越秀[简介 动态]、原荔湾等区域，换房型购房个案比例高达32.3%，而白云、番禺、原芳村、黄埔、花都、萝岗等外围及近郊区域，换房型购房仅占17.2%，数据反映换房型购房需求出现向集聚的现象。进入4月，这一现象持续，4月1~22日区域换房型购房个案比例仍高达27.5%，远高于外围及近郊区域16.5%的换房个案占比。

合富置业市场经理梁燕明表示，近一个多月内成功“卖一”的换房型客户，大多都是担心20%个税细则落地后将对自己换房计划产生变数，因此纷纷赶在这波“末班车行情”当中出售旧居，获取换房的本钱或购房资格，赶搭上“末班车”再“”。为了尽可能缩短交易所需时间，这些换房型客户在“卖一”时基本都要求买家以一次性付款方式购房，甚至“松口”几万元将物业卖给可以一次性付款的买家。接下来“”的情况，有的是为子女选购，有的是楼梯换电梯，更多的是“细屋”换“大屋”，也有极个别个案是住宅换商铺。

合富置业嘉和苑[消息 价格 户型 点评]分行主管植安伟表示，近一个多月以来，买家的焦点都集中在“证满五年”且是住房的房源上，若不符合上述条件，连楼都不看了。部分持有证未满五年物业的业主，让价空间有所增加。

中介分析：

迫切入市客户

基本被市场消化

满堂红研究部经理周峰分析，目前迫切入市的客户已基本被市场消化的情况下，二手市场的相对动态调整至少持续1.5个月，4月份的成交量在3月的基础上缩减亦属于正常现象，广州二手楼市势必在两个月内经历“高山”和“波谷”。不过可以看到，近期一些多套房物业的业主，出现了彷徨和出货增多的现象，是一些持有四套以上物业的家庭，由于担心将来房产税的出台，近一年来的放盘量也有所增加。他表示，长远来说持有物业的租金也在下降，建议多套房的业主多关注其他渠道。

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【相关】冯海宁：购房者承担个税折射楼市扭曲

近日，有媒体报道北京已有批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例出现，28万元个税由买房者承担。值得关注的是，按照政策规定，本应由卖房者承担个税。显然，买房者承担28万个税，不是个案，将是普遍现象。

在地方版“国五条”中，北京版本不仅严厉而且详细。以个税为例，其他地方细则要么不涉及20%个税，要么个税规定不具有可操作性，而且“国五条”落地后据说多个地方个税仍按老办法执行。反观北京市，不仅“20%个税”征收规定相对明确，而且已经正式实施了新规定。这表明北京市的调控决心。

不过，从北京个税政策实施情况来看，并没有严格按相关规定执行——按规定，卖房者获利了，个人所得税应该由卖房者来承担，但结果却是由买房者承担了20%个税。如此一来，“卖房征收20%个税”政策就演变成了“买房缴纳20%个税”，完全变味了，非但没有让获利者缴税，反而增加了买房者负担。

一般来说，二手房购买者大多数是刚性需求者，而部分卖房者则是投机者。如果“20%个税”由买房者来承担，等于误伤了刚需。尽管征收“20%个税”有利于遏制二手房价格上涨，但买房者承担个税的现象并不是我们希望看到的。能否纠正这种现象，或者如何纠正这种现象，需要深刻反思。

事实上，“国五条”刚出台时舆论就普遍担心“20%个税”会转嫁给买房人。对此，住建部负责人在“两会”期间表示，将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。然而，至今并没有出台实质性的保护措施。

既然“20%个税”转嫁给购房者属于严重违规，按理说，严重违规就应该受到严厉处罚，以“杀一儆百”。但应该处罚谁呢，是具体经办部门还是卖房者？而且，既然承诺出台保护购房者利益的措施，为何又迟迟不见行动——究竟是嘴上说说而已，还是因为这种保护性措施根本无法实施而不出台呢？

在笔者看来，购房者承担个税是楼市扭曲的一种折射，涉及三个方面：其一，供需关系不平衡导致个税转嫁。由于一线楼市目前还是卖方市场，即卖房者说了算，买房者只能来承担个税。如果不改变供需失衡，不仅“20%个税”会被转嫁，房产税“扩围”后也会被转嫁。而税收被转嫁之后，就达不到调控、调节应有的目的。

其二，政策设计似乎存在漏洞。房价之所以上涨，主要原因在于供小于需，这个问题早就很明显了。但在设计“20%个税”政策时，似乎没有充分考虑到供需失衡、个税容易被转嫁这个现实。如果充分考虑到这些现实问题，应该在“国五条”中就有预防政策走样的相关措施，以避免转嫁个税。

其三，房屋中介扮演不好角色。尽管供需失衡是个税被转嫁的主因，虽然由买卖双方协商谁缴个税，但由于二手房交易大多通过中介机构，中介机构为了促进交易获得利益，往往就会扮演不太光彩的角色，譬如，忽悠买房者承担个税。据悉，中介行业协会打算引导买卖双方各承担一半的个税，笔者认为恐怕没有多少实际效果。

毫无疑问，楼市供需失衡不仅导致房价上涨等问题，而且给宏观政策调控楼市制造了不少麻烦。所以，宏观调控必须围绕供需失衡做 “文章”，既要让土地供需平衡，也要让房屋供需平衡。然而，“国五条”细则落地首周，十大房企半月拿地开支高达190亿元，购地热情丝毫不减——这至少说明宏观调控还没有让开发商心态平衡。

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