产业未动房价先行 深圳前海热商圈萌发新生命？

产业未动房价先行 深圳楼市近期冷热不均

7月新房市场未能延续6月量价齐涨的势头，受传统交易淡季、放盘量减少、结构性因素的影响，7月新房市场出现量价齐跌的“双降”现象。这一变化传递出怎样的信号？新房市场是否会就此迎来拐点？目前楼市的焦点是什么？下半年楼市将呈现怎样的发展趋势？对此，记者近日在市场调查中发现，目前区域性结构因素依然是主导市场走向的一个关键，7月新房市场表现仅是市场短暂的调整，对于未来市场走向，市场分析人士普遍认为，刚性需求依然旺盛，未来随着推盘量的加大，成交量价仍将会维持稳定增长的态势，市场也会更趋理性。

产业未动房价先行

上，记者赴南山、宝安、福田、龙华等多个区域调查发现，各区呈现出冷热不均的特点。南山、宝安受前海影响，热度明显增加，一手、二手住宅市场关注度都比较大。与之相比，福田、罗湖就显得冷清许多。而以龙华为代表的深圳北置业圈，则一贯保持着它的热度。

前海无疑是上周受关注的区域，受7月26日拍出的影响，周边楼市热度应声而涨。在前海一处正在建设的综合体项目，记者了解到，近几天访客量明显增多，多数是希望了解开盘时间和预购程序的置业者。据该楼盘项目公关部一位负责人介绍，他们已经看到了目前前海受关注的程度，对他们来说，随着前海利好政策的一个个兑现，他们与很多置业者一样，十分看好前海楼市的前景。

记者在前海调查中也发现，目前前海呈现出一个明显的变化：“产业未动房价先行”。在业内人士看来，这主要是受整个市场对该区域房价将会上涨的预期影响。

深圳中原副总经理贺晓丽认为，供求关系是影响价格的重要因素，根据政府有关前海区域规划中有关建筑面积分配的情况表明，前海合作区内自身住宅（含）的可供建筑面积仅为380万平方米，可能无法满足区域内规划的80万就业人口和30万居住人口，未来市场供不应求是大概率事件，大部分的就业人口住房需求将转移到周边区域。而近年来，前海规划区辐射区域范围内新房入市量在逐年降低，以离规划区较近的南山前海为例，2011年和2012年每年仅有1个新盘供应，2013年上半年更是出现零供应的现象，新房供应的稀缺性将会使大量住房需求转移到二手房市场。

以龙华为代表的深圳北是受关注较高的另一个区域。在北站一个上月底刚刚开盘的项目，记者了解到，开盘当日即劲销九成，目前仅剩少数尾盘在售。对于此次销售的情况，一位项目经理介绍，目前在售的为六期，置业者对该项目已经熟悉，再加上定价合理，以及目前深圳北规划和配套的日趋完善，出现热销属预料之中。

相比较而言，福田、罗湖两个推盘量减少，近段时间交易稍显冷清。

理性发展是未来方向

在市场分析人士看来，从今年来深圳各区成交的特点来看，只要区域有热点、有供应，就会形成供需两旺的态势，这也从一个侧面反映了目前深圳楼市的特点：需求依然强烈。大量的刚需及改善性需求者积极释放置业需求，从而推动了楼市的成交。

对于七月出现双降的原因，在世联地产分析师吴志辉看来，主要是因为供应量减少。“另外，7月本身是传统的销售淡季，另外，在上半年取得比较好的销售业绩情况下，很多开发商在7月份放假或开年中总结会，推盘量减少，从而导致成交平淡。”吴志辉说。

据统计，7月共有8个项目共48.18万平方米获预售许可，环比6月增加14%，批售套数4654套，环比减少近6%。当月共有11个项目入市，总推售面积30.5万平方米，环比减少10.9%，推售套数3312套，环比下降7%。

对于下半年楼市走势，吴志辉分析认为，理性发展将是今年下半年的方向，刚需依然是市场的主导力量。从上下半年推盘量对比来看，下半年推盘量充足，能够带动成交量攀升，尤其是传统的“金九银十”依然是推盘比例的月份，但受去年下半年高基数效应和今年下半年全社会融资总额增速下滑的影响，下半年成交量增速将下移，同比拐点或会出现。

从房地产行业的角度看，预计未来央行信贷投放趋于谨慎，下半年社会融资总量增速将适度回落，从而带动房地产市场销量增速下移，实现市场软着陆。

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下半年开局遇冷？

深圳市规土委近日公布7月楼市数据，一手住宅价格为22592元/平方米，环比下跌6.4%；成交量同步萎缩，7月成交一手住宅3396套，环比下跌32.4％。这是5个月以来深圳楼市量价齐跌，业界认为历年7月的成交情况对全年都有转折意义。

宝安区7月成交大涨全市一手住宅量价齐跌

7月共有8个项目共48.18万平获预售，环比6月增加14%，批售套数4654套，环比减少近6%。本月共有11个项目入市，总推售面积30.5万平，环比减少10.9%，推售套数3312套，环比下降7%。

入市项目的减少一定程度上导致成交数量的减少。数据显示，7月全市成交为31.84万平，环比大幅下降32%。

从各区看，宝安区是今月的楼市之星，由于里程花园（二、三期）和中熙香缤山（资料、团购、论坛）的大体量成交，本月宝安成交量大涨八成，成交均价大幅上涨31%。罗湖和福田新房供应很少，引起本月成交下降幅度较大。

均价方面，7月全市一手住宅成交价格为22592元/平，较6月环比下跌6%。

从各区看，福田区均价为42748元/平方米，位列全市，较6月份有微幅上扬。南山区从6月的52308元/平方米回落到7月的41697元/平方米，跌幅达到两成，位列全市第二，再一次成为深圳房价波动的推手；罗湖、宝安、盐田、龙岗的价格分别为31275元/平方米、21622元/平方米、20324元/平方米、16839元/平方米。

二手住宅市场再升温 房价连续7个月上涨

在深圳新房量价齐跌的同时，二手住宅市场行情走俏，表现不俗，稳中有升。7月二手住宅成交面积62.08万平，环比增长22%，成交套数7415套，环比增长23%。

从各区来看，罗湖、福田和龙岗涨幅明显，涨幅分别为26%、24%和23%。

图三：7月份深圳二手住宅成交面积

7月深圳二手住宅成交均价为每平方米24103元人民币，与去年同期相比上涨17.58%，这是深圳二手房价连续7个月上涨。7月深圳中原领先指数为371点，环比上涨了1.34%。依然沿袭前期上涨趋势。由于本月二手房成交活跃，7月领先指数继续上扬，二手市场继续升温。

调控政策影响减弱下半年房价上涨预期加大

7月是历年来的楼市淡季，今年亦不例外，本月成交转淡。但有分析，下半年仍将是推盘高峰，潜在供应充足，预测下半年楼市应该表现不俗。同时，经过上半年的消化，楼市调控的政策性影响正不断减弱，购房需求再度释放，未来买家或将积极入市减少观望。而在7月26日拍下前海两宗地块成交新的情况下，房价上涨预期加大，经过市场短期调整后，房价仍有上涨空间。

二手房方面，中原地产认为刚性需求将进一步支撑市场，中短期内二手房量价走势相对比较稳定。

烈日炎炎深圳新盘供应放缓 龙华即将青黄不接

中伏已进入1天，与的普遍高温相比，深圳还算舒适。夏天向来不是楼市旺季，深圳近期新盘供应也不及此前火热，上仅水榭春天带来550套收官产品，本周尚未统计到有新楼盘入市。近期新领取预售证的京基滨河时代和广兴源圣拿威均表示本不开盘，合计货量近千套。

龙华供应即将青黄不接

上周仅龙华莱蒙水榭春天入市，推出550套82-150平方米三房至五房，均价近2.5万元/平方米，开发商称当天销售9成。

作为近年来的置业热点，龙华新区年内新增供应预计将度过一段青黄不接的日子。近期新盘仅有皇后道亮相，上周开放了营销，开盘时间还未确定。

全市成交量稳价升。规土委网签数据显示上周（7月22日-28日）深圳一手住宅成交792套，环比微降0 .50%。受供给影响，罗湖又现零成交，福田、南山成交量上涨。高价房的成交攀升也带动上周全市成交均价达到26405.97元/平方米，环比大涨17 .87%。有中介机构认为，天御香山、鲸山觐海等豪宅成交较为活跃，推高全市均价。

供应不给力，新品活动多

虽然新增供应没有像夏天一样火爆，新近领取预售证的京基滨河时代和广兴源圣拿威开盘时间预计都在下周，不过本的楼盘活动却让人感受到楼市隐藏的热量。

大鹏新区新盘PU R E 33璞岸8月3日在华侨城欢乐海岸举办全球新品发布会，华强北的物业朗钜创公馆同天开放营销，金地天悦湾则于次日请来了香港师麦玲玲举办讲座。

新房市场波澜不惊，不过近期土地市场却出现了明显的躁动，前海首批土地出让上周五举行，几十家媒体围观，不过参与竞投的开发商则没有想象中的多，终两块商业性用地均被深圳本土商办物业领跑者置业有限公司包揽，楼面地价也没有此前猜测的那么高。首轮成功出让后，今年前海预计还将迎来新的土地出让，这将明显带来前海的楼市升温，购房者置业热度将会提升，中联地产预测连前海、南头、宝中、新安、碧海等受前海效应辐射的，置业关注度也将再次提升，房价预期也会走强。

罗湖

合正荣悦：207- 398平方米单位，4万元/平方米起

淘金山二期：150- 230平方米三房到五房，均价4.3万元/平方米

京基云景梧桐：待售，75- 180平方米三至五房

宝安

恒丰御景水岸：170- 450平方米别墅，均价5万元/平方米

润恒尚园：130- 150平方米四房至五房，2.2万元/平方米

中信：73-82平方米三房、86-124平方米四房、133-148平方米五房，均价1.7万元/平方米

广兴源圣拿威：将售新品33- 55平方米一房、两房

光明新区

深房传麒山：64- 88平方米两房、三房，均价1.8万元/平方米

光明大第：130- 160平方米五房，均价1.85万元/平方米

南山

水木丹华：88- 165平方米三房、四房，均价3万元/平方米

恒裕滨城：待售，113平方米单本，145平方米和165平方米双拼

福田

云顶香蜜湖：180平方米四房，均价4.7万元/平方米

合正香蜜原着：112-117平方米四房，均价4.2万元/平方米

新天世纪商务：78-158平方米商务一房至四房，均价3.9万元/平方米

京基滨河时代广场：待售，128-250平方米大户、32-78平方米商务

福城嘉洲公馆：待售，35-50平方米两房

盐田

泊郡雅苑：59-89平方米两房到四房，均价1.65万元/平方米

壹海城：150平方米四房复式，均价3.3万元/平方米

梧桐春晓：8月将售，60-90平方米N +2户型

龙岗

万科翰邻城：88平方米复式、120-130平方米平层，均价2万元/平方米

中信龙盛广场：82- 88平方米三房，均价1.38万元/平方米

半山道一号：135- 178平方米三至四房，均价2.8万元/平方米

鸿威de森林：89平方米平层、复式，复式均价1.6万元/平方米，平层均价1.45万元/平方米

万科麓城，待售，71平方米两房、88平方米三房及130-138平方米四房

颐安·都会，待售，69-140平方米两至四房

远洋新干线：8月将售，32- 65平方米一至五房

仁恒峦山美地：待售，76-89平方米三至四房

融湖城：71-155平方米两至四房，均价1.37万元/平方米

承翰陶源：87-142平方米四至五房，本周六将推百套一口价房源，100万元起

龙华坂田布吉

佳兆业城市广场：加推5栋89平方米三房带入户花园，均价2万元/平方米

中航天逸：115-138平方米三至五房，均价2.4万元/平方米

莱蒙水榭春天：82- 150平方米三房到五房，均价2.5万元/平方米

幸福城：88平方米三房、121- 152平方米四房，均价2.2万-2.3万元/平方米

特发和平里：89平方米复式、180和135平方米平层，均价2.1万元/平方米