中联地产研究院：二手房量价回调 普宅成交活跃

【主要观点】

上周（8.26-9.01）楼市成交回落。二手房成交1726套，小幅下降3.2%，成交均价为22931元/平方米，环比下降5.07%；新房住宅成交732套，环比下降9.9%。

 自住型购房者入市仍较为积极，适合自住需求的普通住宅成交较为活跃。其中2万元/平方米内比例超过4成，增加15个百分点，90平方米内中小户型成交比例也再超7成。

1.1二手房：成交放缓，价格回落

上周（8.26-9.01）二手房过户1726套，环比小幅下降3.2%。近期银行信贷收紧，对购房者的实际入市购房有一定的延缓，但是看房量依旧处于高位的态势，潜在购房需求十分庞大，预计在“金九银十”之际会明显的释放。

价格方面，成交均价为22931元/平方米，环比下降5.07%，近几个月房价的持续上涨，不少购房者入市寻求价格相对较低的普通住宅，加上深圳普宅标准调整，则进一步刺激了资金有限的刚需购房者关注普宅物业，令其成交增多，致使均价出现结构性回调。

1.2新房：量跌价涨，成交起伏不定

上周全市新房住宅成交732套，环比下降9.9%，成交均价为24237元/平方米，环比上涨11.4%。整体来看，7月份以来新房周成交起起伏伏，主要由于新入市项目较为零散，没有形成持续集中供应，预计未来这种低量起伏态势还将延续。

图1：深圳新房/二手房十周成交量价走势

数据来源：深圳市规划与国土资源委员会 ，中联二手房研究院

1.3、二手房成交结构：刚需入市仍积极，普通住宅成交活跃

近期刚需购房者入市依旧积极，上周适合其需求的普通住宅成交活跃。单价在2万元/平方米内成交比例为44%，较前一周增加了15%，其中1.5-2万元/平方米，增加了8.8%；户型方面，90平方米内成交再次超过7成，小幅增加，总价各区间比例维持稳定。

综合分析，普通住宅成交活跃，一方面近几个月房价明显上涨，一些资金不是那么充裕的刚需置业者，为求入市又不想户型过小，而选择单价较低且户型较宽松的普通物业。另一方面，近期深圳普宅标准调整，部分购房者担心业主提价，入市也有所提前。

图2 ：8月26日-9月01日成交面积-单价-总价分布

数据来源: 中联二手房研究院（根据成交系统数据统计）

1.4、后市：普宅标准调整，惠及更多自住购房

深圳普通住宅标准由单价改成总价核算并于9月施行，与上海等城市接轨，普宅核算标准更加合理化，在总价不超标的原则下，可以依据单价和面积更多的去选择物业，税费减免较之前的单价标准能够惠及到更多的购房者，也是支持居民合理的自住型购房需求的重要体现，长远来看会解放更多的刚需购房。

表1：2013年9月周（08.26—09.01）楼市成交量价表

数据来源：深圳市规划与国土资源委员会 ，中联二手房研究院

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