还剩俩月楼市能否冲刺？深圳火爆加速推盘出量

还剩俩月楼市能否冲刺？

楼市

距离2013年结束仅剩两个月，也是楼市惯例的冲刺节点。记者观察到，一方面市场供应量明显增大，仅就有近30个项目入市；同时，随着十八届三中全会的，调控预期增强，加上房贷紧缩、房企年底冲刺保业绩等压力，开发商开始加速加量出货，抢占楼市旺季末班车。

调控加码 出货加快

众所周知，今年以来，深圳房价一路涨超控制目标，一度被业内认为泡沫严重。为了抑制房价的快速上涨，9月30日，深圳市规土委正式宣布，要继续加大房地产调控力度。10月11日，深圳市又提出“深八条”，无不传递出政府调控加码，逐步建立房地产调控长效机制的信号。自此信号传播开来，开发商相继加快出货速度。

10月以来，深圳市场供应出现两极分化，前半个月供应量较平缓，后半个月反而加快速度，似乎是要在“暴风雨”来之前，为销量冲刺一把。继上周海航城、乐城二期和万科麓城入市之后，本周至少有佳兆业悦峰、新四季御园两个新盘开盘。有开发商直言，加快出货，就是对后市的不确定感到担忧，要赶在新的调控政策出台前保证全年业绩。对比未来两月市场供应量，10月的三两新盘，只是“小巫见大巫”。

不怕二套房！深圳11月入市新盘趁势提价上涨千元

据深圳房地产信息网统计，11月深圳楼市预计有29个住宅项目（含别墅）开盘，纯新盘有18个，占预开盘总数的62%。从项目区域分布来看，龙岗有12个项目开盘和加推，依然是受关注的。南山将有5个新盘入市，成为11月深圳楼市看点。龙岗、南山共占据11月预开盘总数的60%，将成为深圳楼市的主战场。12月相比11月，出货量相对减少，但也不可小视。美联物业统计数据显示，12月深圳将有25个项目入市，其中福田7个，占比28%；宝安、龙岗各占24%；盐田16%；罗湖8%。

粗略数据，未来两个月全市至少有54个项目入市，产品既有平层、复式，也有、别墅。展望年底前楼市，去化压力或将增强。

一手市场刚需“乏力”

第四季度原本是楼市销售旺季，有“金九银十”打头阵，年底也是众开发商冲刺的好时机，但市场表现似乎存在一些差距。

从一手市场表现来看，近期新盘销售情况并不乐观。10月下旬以来开盘的多个新盘，目前都只有60%～70%的销售量。相比9月出现的多个日光盘和高销盘，这样的成绩不免令人担忧。中原地产研究部分析，近期新推楼盘数量增加，大部分是位于龙岗的刚需盘，各楼盘可比性较强，客户可选择的空间增大，因此新盘开盘销售率均不如前期。

自8月以来，龙岗和宝安陆续推出新盘，吸引了大批量刚需群体，一手市场进一步向这两个区集中。除了既定的刚需人群，现在还存在另外一种现象，因二手房租金的上涨，一些长期租客开始入市购房。刚需逐渐被释放，还有部分改善型和型人群在暗中发力，一手房市场预期应该持续发热。但如上述所了解到的，市场成交并非如想象得火热。

中原地产监测数据显示，上周一手住宅全市共成交903套，环比下跌21.41%；成交面积78044.49平方米，环比下跌26.25%。

有观点指出，刚需“乏力”是因为价格导致，日前布吉及龙华新盘价格都飙升至2.6万元/平方米以上，超出刚需心理承受范围。“这样的价格在罗湖甚至蛇口都能找到不错的二手房，对比之下新盘性价比不突出。”

二手市场 差强人意

一手房市场表现不乐观，二手房市场也有震荡。美联物业数据显示，上周深圳二手住宅全市共成交1670套，环比下跌14.71%；成交面积137135.81平方米，环比下跌11.52%。从成交区域来看，罗湖跌幅，为28.44%，宝安跌幅小，为5.95%。

10月以来，深圳二手房成交量日渐下滑。除了受国庆小长假影响之外，近期银行贷款额度紧张是主因。有置业者告诉记者，不仅房贷利率上浮，房贷审批和放贷时间也被延长，这严重影响了购买积极性。

记者随机走访了不同区域中介地铺发现，到目前为止，福田的二手房均价和租金是贵的，但成交量和租金的却是龙岗和宝安。整体来看，大部分热点的二手房成交量，近来都出现不同程度回落。有景田置业顾问告知，10月下旬一手房供应量加大，加上房贷继续收紧，客户将注意力转向了关外的新盘，导致近二手房成交稍有下降。

有数据显示，2013年深圳全市计划开工保障性住房1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套，供应2.5万套。同时，“深八条”第五条提出，“确保2013年度保障性安居工程建设任务顺利完成”，即明年年初可以新增2.5万套保障性住房供应。假如保障房建设任务如期完成，也可能分流市场部分需求。

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冲刺难度不小

有业内观点指出，“深八条”提出在“长效机制”上调控房地产，可能为下一步房产税扩征埋下伏笔。即将召开的十八届三中全会，新一届领导层也会对房地产市场“发声”，调控预期正在升温。正是这样的背景，让开发商加快出货速度，试图搭上楼市旺季末班车。值得注意的是，目前市场成交并没有达到预期，因此也让年底市场稍显不明朗。

“‘深八条’的出台，主要是政府表明态度，通过拉低楼盘均价来控制房地产市场，力求关外小户型增多，关内大户型减少。从近期来看，深圳一手房价还是受到一定影响的。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁如是说。他认为，“深八条”只是长效机制的一部分，目前还是主要短期调控，十八届三中全会是关键。在一系列政策的约束下，部分购房者选择观望，未来两月成交量恐会有所收缩，难达开发商预期。

美联研究部主任何倩茹观点略有不同，她表示，今年开发商定的目标不是很高，而市场回暖也较早，在第三季度就表现得比较活跃了，完成年度目标是没问题的，未来两个月也只是为其锦上添花，不会有大突破。在供应洪峰下，她认为购房者应该先确定自己的需求和资金成本，再做决定。由于近期还是有部分新盘价格较高，且大都在关外，她建议资金不够充裕的购房者还是多关注关内二手房。

年底前主要新盘供应

11月

●项目：

翡翠海岸

●主推产品：89~177平方米3~4房

●地址：南山区路与科苑南路交汇处

●项目:

新四季御园

●主推产品:50平方米~140平方米1~4居

●地址：罗湖区莲塘西侧

●项目：

东都座

●主推产品：84~92平方米2~3房及复式

●地址：龙岗城龙翔大道与怡翠路交汇处(公园大地正)

●项目：

金地朗悦

●主推产品：75~125平方米2~4房

●地址：坪山新区体育北侧（新合路与体育一路交汇处）

●项目:

中海九号公馆

●主推产品 :203~246平方米别墅

●地址：宝安区西乡街道铁岗(广深高速宝安出口处)

12月

●项目：

城·领翔

●主推产品：73~175平方米2~4房

●深圳：宝安区前海航空新城宝安大道转航城大道

●项目:

天悦南湾

●主推产品：78~146平方米3~5房

●地址：南山区西丽留仙大道与同发同交汇处

●项目：

卓能雅苑

●主推产品：90平方米左右2~3房

●地址：龙华新区布龙公路北侧华美丽苑北

●项目:

德弘天下华府

●主推产品:200~400平方米大户

●地址：罗湖区文锦北路1058号

●项目:

珑御府

●主推产品:180~250平方米的大户型

●地址：南山区高新南十道与科技南路交汇处

谁适合买 谁适合等？

李孟姣

特约撰稿 李孟姣

过去的10年，抑制房价的政策如今看来都未达预期，不过是给购房者一拨又一拨入市的好机会，抓住的赚了，没抓住的就要付出更多的代价。然后，和任志强打赌房价的全部都输了，因为任志强只有一个观点：房价还会涨。

一个调控了无数次但是一直在曲折中上涨的市场，还能有什么政策可以调控呢？

市场就像一个注入太多抗生素的病人，身体里面产生了各种抗体，再打只会物极必反。所以，当我国新一届领导人次公开对房地产行业发表讲话的时候，很多人都认为是智慧的，讲话里面没有提房价两字，主要是要求推进住房保障和供应体系建设，并千方百计增加住房供应，倡导符合国情的住房消费模式，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地。这些话，总体可以看出来，未来政府的政策是要顺应市场的，是要治本而不是像以往一样治标。

如果将这个政策放到深圳，就会发现和正在研究的深圳住房长效机制如出一辙。前不久，笔者见到深圳房地产研究主任锋，他和笔者提到住房长效机制是如下描述的：未来深圳的住房制度会领先，遵循的原则是有市场，中端有支持，低端有保障。十二五规划里面，住房总量54万套，商品房30万套，安居商品房和保障房有24万套，其中安居商品房就有16万套，8万套是公租保障房。这个安居商品房和保障房的量是十分巨大的，占比近50%。他说深圳的目标是让未来有深圳户籍的人都有房住。

所以，笔者相信，假以时日，深圳的房价是会稳定下来的，只是要给政府时间，完善保障房的建设，例如将保障房建设在沿线，将保障房周边配套完善，这两年，其实已经看到了成绩，只是总量不够，对住宅的影响还没完全显露出来。

昨天在网上看到一篇80后的网文，通篇是对深圳的绝望，而主要原因就是买不起房。其实大可不必，深圳一直在发展，也一直在给年轻人希望，只是那些刚毕业就想拥有房产的年轻人，深圳可能不适合你，那些愿意扎根下来的年轻人，终就算你买不起，你一样可以又安居商品房可以居住，那些低收入家庭，也是可以得到政府的保障型住房的。

当然，一定要想清楚政府那句话，有市场，中端有住房，低端有保障。这就是说，未来市场都是的市场，想商品房房价下降，难度依然很大。所以，手里有钱的还是赶紧买个房子，真正条件有限的，不要难为自己和父母了，就慢慢等安居商品房出来吧。

（作者系资深地产人，现任《上班》杂志地产新闻主编）

年底前置业选择

世联地产

特约撰稿 世联地产

10月全市取得新盘预售证15张，累计新增供应住宅近万套，市场供应比较集中。后市预计将迎来开盘高潮，面对众多楼盘入市，置业者入市何去何从？世联地产根据对市场多年研究监测，给出三点建议：

1.政策调控要看清。

中国的房地产市场是一个政策经济宏观调控下的市场，2010年起，“限购、限贷、限价”三重高压政策严格调控，让房价快速上涨的局面有所缓解，但是强烈的市场需求依旧推动房价上涨。2011年重庆、上海两城市房产税试点再次拉开新一轮的调控的序幕，范围扩围的声音不绝于耳，全新的“长效机制”已经在研究制定的路上，十八届三中全会后新一轮的调控将逐步从现有的调控转向市场调控。

2.房价上涨压力存。

从限购开始市场历经三年盘整，房地产市场重新走上量价齐升的通道。2013年年初从到地方相继抛出“国五条”，深圳明确表示房价涨幅不能超过收入涨幅，但是从现在的结果来看，国家的调控目标达成有一定的压力。

9月70个大中城市房价涨跌幅不一：北上广深四大一线城市涨幅较大；多数二三线城市涨幅相对平缓；温州房价出现下跌。深圳房价之所以持续上涨，根本原因是土地资源稀缺，随着深圳三十年的发展，人口剧增伴随着可开发土地不断减少，导致市场供不应求，深圳房价上涨压力犹存。

3.认清需求要理性。

在目前宏观政策调控之下，市场需求基本被抑制，主要以刚需自住型置业为主。

自住型客户首先需要考虑自己的对住房的根本需求，即需要多大的户型才能满足家人居住。其次考虑经济承受能力，经济较优越可以选择现有成熟的配套区置业；经济紧张的可以在区域选择。从2012年开始处于深圳的龙岗市场供应较大，沿着龙岗线沿线以及龙岗城，涌现出大量项目供应。

市场终是来源于需求，买房与否该以需求导向。在目前市场大量供应的前提之下，选择余地较多的时候，置业者可以根据自身的需求，理性入市。

颂德国际：“逆市而为”前景看淡

陈 琴

鉴于开发的专业门槛，商务写字楼的选址通常都会在政府规划的各类总部基地，例如华润、在前海拿地，万科也在新规划的留仙洞总部基地开发，而位于传统蔡屋围金融、福田CBD的写字楼物业，地段也被反复证明。

近年来，福田区重点打造“梅林国际电子商务产业带”，规划了近25块商业、商务用地，将建成集商业、商务、文化、高科技研发和创意产业于一体的电商产业基地。但是上述商务市场的利好，几乎悉数集中在上梅林，因此上梅林也成为深圳新兴的商务开发区。

然而，却有房企在下梅林开发独栋写字楼，且位于梅林农批旁。这样的“逆市而为”引发市场质疑，近日记者再次探访。

上下梅林一字之差 商务氛围截然不同

记者了解到，上梅林站周边众多地块也已动工，预计两年内将有12栋写字楼、3栋商务、1栋酒店和深圳购物等相继面世。此外，政府还在上梅林周边规划设计有福田科技园、创意产业园等大面积产业支持园区。借势电商，依托旧改，成熟的产业规划促使众多商务建筑陆续落成，上梅林站周边将成为梅林区域商务及区商务北拓首站。

但是上述商务市场的利好，几乎悉数集中在上梅林。相比之下，下梅林生活配套可谓成熟，但商务配套亟待完善。目前下梅林的待入市写字楼项目颂德国际，位于下梅林一街与下梅林二街交汇处，与福田农批市场隔路相望，梅山苑、高达苑、林海山庄等住宅区。菜市场旁独此一栋写字楼，规模上难以与上梅林的写字楼群相提并论，氛围上在下梅林鳞次栉比的住宅群里又颇显不合群。

菜场旁独栋写字楼

客源成疑

从项目经由梅林一村总站和福田农批市场总站有诸多公交路线可抵达全市，但现阶段乘坐仍不甚便捷，距离近的香梅北站在约1500米开外。项目的农批市场尽管从早到晚都能带来川流不息的人流车流，但这其中极少有商务客流，且导致了相当程度的交通拥堵和环境喧闹。据周边居民反映，本来晚上车来车往就很闹心，自从项目动工后不知是赶工期还是其他原因，时有深夜施工，带来的噪音污染甚是扰民。

日前该项目抢在“金九银十”的节点开放营销，据置业顾问透露，该项目开发商上个写字楼项目3个月卖出80%，或为盘活资金周转。但是，这次颂德国际写字楼项目的选址令人费解，非商务区的独栋写字楼，加上梅林农批的外围“干扰”，且只售不租，不禁让人质疑颂德国际有何不可比拟的核心竞争力？（陈 琴）

前海新盘一冒就是俩如何选？

陈琴

“珠三角曼哈顿”的战略地理位置，得天独厚的政策支持，未来深圳“新”的蓝图构建，使得前海成为深圳楼市炙热的。地处前海妈湾的两个新盘——香格名苑和山海美域即将入市，两个新盘分别定位前海半山豪宅和城市综合体，且相距极近，置业者如何选择？记者日前走访求解。

外围配套趋完善 妈湾面貌正改变

香格名苑和山海美域隔路相望，被月亮湾大道、兴海大道、妈湾大道等交通干线围合，可快速实现与其他要道接驳。沿江高速全线开通将会使广深，港深西部快轨将实现30连接港深两地机场。规划中有五号线延长线和西乡蛇口局域线，双投入使用将使出行更为便利。未来将形成海陆空铁立体交通网，极大地丰富居民的出行选择。

南山作为强区，星罗棋布。内有月亮湾、赤湾、规划中的深大等，学前也有选择余地，“”资源环伺，孩子可实现就近。目前，项目周边有兴海湾市场、大润华购物等可满足居民日常生活需求，未来泛海拉菲三期将新增10万平方米的商业，满足居民更高层次的消费需求。依南山，伴前海，两盘均坐拥稀缺的山海景观。大南山公园、小南山公园、兴海公园、荔林公园、月亮湾公园、青青等将项目环抱。小南山公园和兴海公园和香格名苑更是相隔咫尺，俨然其私属花园。

除了以上利好，相关政府部门还拟对前海妈湾实施环境综合整治。具体措施包括对内的非法占地、堆场、停车场、仓库等彻底清理、及时转移、全部围挡；清理乱搭建、乱倾倒、乱摆卖和违法经营等行为；环卫保洁纳入南山区的统一招标范围，规范化管理，提升环境质量；排查清理妈湾货柜车、泥头车等乱停放的现象和各类污染源；及时建设和维护公交站台、道路标志等交通市政设施，整治道路交通秩序；加大绿化投入，在打造绿化景观上下功夫，并提高维护管养水平。可以预见，不久的将来妈湾的环境状况将发生改变。

半山豪宅PK城市综合体

香格名苑位于小南山半山腰，号称“独享”棉山路作为其“私家路”、小南山作为其“私家后公园”、登山道作为其“私家登山径”，可见自然资源是卖点。

小区共5栋26层的低密度住宅，整体设计由向两侧扩张，利用山体地形的排布使整体建筑群更错落有致。以水系的泳池为轴线，以花廊进行桥接，规划了以棕榈广场、特色喷泉及果园三大核心景观元素的自然生态景观体系。

据悉，该项目即将推出的400多套房源中，主力户型为170平方米和88平方米前者是四房两厅三卫， 后者为三房两厅两卫，明显针对的是不同功能的客群。

而山海美域占地约五万平方米，将建成入驻深圳的国际品牌艾美酒店、艾美、级写字楼及8栋住宅，共同构成30万平方米独特魅力的山居综合体。一向对选址极为苛刻的艾美酒店落地山海美域，也说明国际品牌对其价值的认可。

项目住宅设计大气，楼栋错落有致，户户南北朝向，保证了景观及通风采光的需求，80%以上可观山海美景并有经大师大手笔雕琢的园林景观。

该项目总户数992户，主力户型为78-136平方米户型，其中90平方米以下的刚需户型约八成。记者参观样板房，对其86平方米的三房两厅一卫户型为心仪，总体感受是使用、景观丰富、布局合理、生活舒适。

记者手记 刚需改善各取所好

走访完两个楼盘，的感触是视觉受到了极大冲击。抬眼四顾，绿意盎然，让人豁然开朗。在项目的兴海公园信步，顿感如释重负。沿着私家登山道亲近小南山，体验了一把奢氧生态。

虽然目前来看，项目周边的环境还有待整治，配套也不尽完善，但如前所述，借力前海规划建设利好，未来整体环境质量将会有质的飞跃，生活商业配套等也会日臻完备。如此看来，未来的宜居指数将会直线上升。

前海规划就业80万人，居住人口30万人，居住需求的外溢，使得区域内的住宅成为。深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为，妈湾若能妥善规避和解决现存的环境问题，在前海概念的辐射下价值将大幅提升。加上其近山临海的地理条件，未来的居住品质也能得到保障。豪宅和刚需房的应运而生都是市场需求的表现，并没有孰优孰劣之别。大户型匹配了人士的品位，刚需房则满足了白领的需求。 （陈琴）