美联周评：深圳楼市推盘量持续升高 住宅备案量现短暂调整！

一. 上周新闻热点

[市场关注]

国务院批复深圳成立光明行政区 深圳行政区增至9个

省政府日前发布广东省人民政府关于设立深圳市光明区的通知。通知显示，国务院已同意设立深圳市光明区，将深圳市宝安区的光明街道、公明街道、新湖街道、凤凰街道、玉塘街道、马田街道划归光明区管辖，以光明街道、公明街道、新湖街道、凤凰街道、玉塘街道、马田街道的行政区域为光明区的行政区域，光明区人民政府驻光明街道广场路1号。

美联评论：光明新区在2007年8月正式成立，终于得到转正，但其发展已显然落后于2016年转正的坪山及龙华新区。长期来看，光明新区批复为深圳市市辖行政区后，势必将迅猛发展，尤其是随着未来地铁6号线的开通将解决光明无地铁的尴尬局面，市场对该区的楼市信心将进一步增强，不过目前区内均价已达“4”字头，加之受调控政策影响，市场存一定观望氛围，此番批复对楼市的提振作用将缓慢显现。

广东自贸区新定位打造 两区一枢纽

5月24日，国务院正式印发了进一步深化广东、天津、福建自贸区改革开放方案。其中，《进一步深化中国（广东）自由贸易试验区改革开放方案》（以下简称《深改方案》）提出，到2020年，中国（广东）自由贸易试验区要率先对标国际投资和贸易通行规则，建立与国际航运枢纽、国际贸易中心和金融业对外开放试验示范窗口相适应的制度体系，打造开放型经济新体制先行区、高水平对外开放门户枢纽和粤港澳大湾区合作示范区。同时，强化自贸试验区同广东省改革的联动，各项改革试点任务具备条件的在珠江三角洲地区全面实施，或在广东省推广试验。（来源：深圳商报）

美联评论：早在今年3月28日，中央全面深化改革委员会次会议便通过了《进一步深化中国（广东）自由贸易试验区改革开放方案》。

《深改方案》重点如下：其一，对标国际先进规则，通过转变政府职能，权利下放至自贸试验区，建立更加透明的市场准入模式，打造开放型经济新体制先行区；

其二，建设国际航空枢纽，打造高端航运服务集聚区，以进一步提高国内、国际贸易便利化水平，推进国际贸易中心的建设进程；
其三，深入推进粤港澳服务贸易自由化，打造粤港澳大湾区合作示范区，同时注重粤港澳大湾区的科技创新合作，助力粤港澳大湾区的经济发展。

自贸区是粤港澳大湾区经济长远发展的驱动引擎，方案的确立有利于三个自贸区程度地发挥各自的功能和优势，为日后的发展夯实基础。

住建部重申楼市调控目标：稳房价与控租金并举

近日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房和城乡建设部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求。（来源：经济日报）

美联评论：此次发布的通知中，最值得关注的有两点，一是热点城市要增加共有产权住房用地；二是地方政府在稳定房价的同时还要控制租金价格。此外，针对部分城市房地产市场出现过热苗头的情况，住建部在半个月内密集约谈12个主要城市的负责人，被约谈的城市都是今年以来房价上涨比较快的城市，在被约谈的12个城市中，目前已有9个发布了各种类型的加码措施，近期昆明、徐州、大连等城市升级调控的可能性较大。

深圳规土委：2018年新增住房约10万套 新增建设用地400公顷

23日傍晚，深圳市规划国土委发布《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》与《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》的通告。

土地方面：2018年度计划供应建设用地1150公顷，其中新增建设用地400公顷，存量建设用地750公顷。

住房方面：《计划》提出本年度新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约5万套、268万平方米，套数建设指标与上一年度持平。其中新供应用地建设约0.4万套、城市更新配建约3.2万套、产业配套住房和土地整备利益统筹等用地建设约1.4万套。

美联评论：《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》提出：通过棚户区改造、购买、租赁、综合整治等方式筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约6.38万套，合计新增安排筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11.38万套，占年度住房筹建总规模的69.5%。本年度新增安排建设商品住房约5万套、建筑面积450万平方米。

可见，未来深圳持续强化、并向保障房供应倾斜将是一个大趋势，而保障房的快速供应，从目前已实施的案例看，将更多来自于通过筹集释放存量房激活租赁市场。而商品房方面，在目前的调控背景下，新房供应力度一般，预计全年新增供应将难以达成5万套的目标。

二. 土地市场

上周（5.21-5.27）深汕特别合作区共成功出让3宗土地，其中首次出让70年自持租赁用地，该宗居住用地最终被深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司以底价获得；另2宗工业用地因对竞买申请人的准入行业及年限较为严格，分别被深圳市浩能科技有限公司和深圳领威科技有限公司以底价获得。（详见表1）

三．二级市场
[新增预售]

数据

[楼讯]

上周（5.21-5.27）全市共2个新房项目入市销售，其一为龙岗中心城片区的远洋新天地二期，主力户型为82-89㎡3房住宅，开盘均价约为4.2万元/㎡；其二为宝安松岗片区的满京华云著，主力户型为83-151㎡3-4房住宅，开盘均价约为4.1万元/㎡。（详见表3）

南山蛇口片区的海上世界双玺三期已拿预售证，预计将于5月30日推出167套住宅，主力户型为205-422㎡。此外，据美联物业研究中心预测，6月份全市或有23个新房项目入市销售，具体入市时间需以开发商公布为准。（详见表4）

数据

[住宅全市成交]

上周（5.21-5.27）全市共网签538套一手住宅，环比下降18.5%；总成交面积约为5.41万㎡。全市一手住宅的成交均价为53,941元/㎡，环比下跌2.2%。（详见图5）

分区域来看，罗湖成交量独增，上周成交26套，但由于前一周（5.14-5.20）成交基数低，成交量增幅高达1.6倍。此外，龙岗成交342套，在全市的成交占比高达64%，不过成交量环比下降9.0%；宝安成交123套，环比下降36.9%；福田成交30套，环比下降23.1%；南山环比下降57.5%，仅成交17套。（详见图6）

[商业全市成交]

上周（5.21-5.27）全市一手商业的网签量继续上升，共成交282套，面积为19,033.65㎡，环比增加60.0%；成交均价因成交结构的差异性，环比上涨77.4%，至90,916元/㎡。（详见图7）

分区域来看，宝安成交量独增，以16,046.61㎡的成交量跃居龙岗占据全市首位，环比增幅高达2.6倍；龙岗成交2,018.61㎡，位居全市第二位，环比下降60.7%；南山成交546.4㎡，环比下降51.3%；福田成交339.19㎡，环比下降71.5%；罗湖成交量破零，成交82.84㎡。（详见图8）

[办公楼全市成交]

上周（5.21-5.27）全市一手办公网签量价齐跌，共成交381套，面积为19,137.16㎡，环比下降31.8%；成交均价为55,805元/㎡，环比下跌10.6%。（详见图9）

分区域来看，南山和盐田仍无成交。龙岗成交量独增，共成交2,057.59㎡，环比增加38.3%。此外，宝安仍稳居全市首位，成交15,935.04㎡，环比下降35.8%。（详见图10）

四．三级市场

[全市成交]

上周（5.21-5.27）全市共备案1,576套二手住宅，环比下降2.1%；总成交面积约为12.72万㎡。一期的美联市场景气指数显示，二手市场已经基本消化“三价合一”新政的影响，部分客户入市积极性稍许回升，预计后期全市二手住宅的备案量有望持平。（详见图11）

分区域来看，南山和福田成交量双双上升，其余区域成交量下降。其中龙岗、福田和宝安三区成交量超过300套；南山成交量逼近300套，为294套，环比增加11.8%；罗湖成交242套，环比下降13.6%；盐田环比下降35.1%，至24套。（详见图12）

数据