深等一线城市突击调控政策 能否“退烧”楼市

“上海、深圳二套房首付提至7成；上海对非户籍人士限购从严；北京推出自住型商品住房，楼盘不批预售证……”近期，京、深、沪等房价涨幅趋前的一线城市接连出手，楼市调控进一步“升级”。

业内人士指出，不少城市要完成今年房价控制目标难度大。年末，一线城市调控“升级”虽然有助于楼市短时“降温”，但以“堵”为主的“突击式”调控难以从根本上解决住房及房价问题。

从严执行：调控升级版效用几何？

国家统计局数据显示，今年5月，北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅全面突破两位数，而9月涨幅更是全面超过20％。中原地产市场研究部总监张大伟表示，一些房价同比涨幅较大的大中城市，完成年度调控任务几乎无望。

针对交易量不断增长、房价上涨较快的态势，北京、深圳、上海等地近期接连出手。

上海8日公布的“沪七条”要求，二套房首付从此前的六成提高至七成。深圳近期提出的调控举措也包括这一内容。在限购方面，上海对非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。

今年以来，北京五环外的“刚需”盘一度“一房难求”，房价一路走高，不少楼盘还利用拆分毛坯和非毛坯合同变相。对此，北京市住建委召集开发商举行会议，明确年底之前，楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批准预售；对于今年以来上市的项目，要求新盘的价格与前期持平，并叫停捆绑非毛坯以便逃避的销售方式。

对于一线城市的调控“升级版”，不少业内人士表示，“一些措施效果十分有限”。央行上海总部调查统计部副主任顾铭德说，目前上海地区发放的购房贷款中，二套房贷款不到20％。提高二套房首付力度只能影响部分人群。

中国房地产学会副会长陈国强表示，进一步抑制需求，控制预售证发放等调控“升级”方式也许会抑制年底房价攀升，但毕竟只是权宜之计。

强调供应：市场预期能否稳得住？

上海“沪七条”要求，今年住房用地供应量在不低于过去5年平均供应量的基础上，再增加30％的供应量，确保住房用地供应1000公顷，并进一步加大中小套型住房用地供应，确保土地市场交易平稳。

有效供应的相对短缺，一直是困扰热点城市楼市的一个关键问题。尤其是面对近期这一波房价涨势，“稳定供求关系”的调控诉求更加迫切。

北京市明确要发展价格低于周边市场30％，面积以90平方米以下为主的自住型商品住房。今年将供地2万套的规模，明年计划供地5万套。

回顾调控历史，以“堵”为主成为历次调控倚重的手段，如何在供给端有所作为，业内屡次呼吁，却迟迟不见行动。北京此次推出自住型商品住房虽然还在供地阶段，对市场影响还待观察，但是调控思路向供给端转变迈出了实质性一步。

房价目标：长效机制何时能建立？

近几年的房地产调控比较注重“目标管理”，许多城市都按要求提出了年度房价控制目标，但相对宽泛，比如“基本稳定”“保持稳定”等。即便如此，完成目标形势依然严峻。“前期涨得太快，担心后期房价‘收不住’。”陈国强说，“出于年度调控目标的考虑，一些城市不得已进行调控升级。”

从历次楼市调控的效果来看，观望持续一段时间后，市场很快会回暖。

“市场已经到了亟须出台长效机制的时期。”张大伟表示，当前调控的作用毋庸置疑，但房价依然上涨有可能导致民众对政策预期的信心不足。强调房地产调控的长效机制，是要加强对市场手段的注重，要让市场规律发挥更大的作用。

业内人士建议，房地产市场调控政策应保持连续性和稳定性，并不断增加协调性与针对性。比如，信贷手段应坚持体现差别化，支持刚需，限制投机；在房价上涨明显的城市，应加快采取增加住宅用地供应，缓解供求矛盾；同时，政府应加快推进住房保障和供应体系建设，尽快完善有关房地产的税收制度。

出于年度调控目标的考虑，一些城市不得已进行调控升级。”

——中国房地产学会副会长陈国强

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