深圳中原地产：2013年深圳市商务市场研究

自2003年被政府正名以来，商务一改其前身“”的形象进入市场，在深圳的经济发展中扮演着越来越重要的角色。商务的物业性质属于商业，但其所承载的功能却介于写字楼和住宅之间，兼具写字楼和住宅的特性。商务强调产品品质和商务用途，其选址较为谨慎，一般坐落在优越的地段，具有优良的交通条件和较为成熟度的商业氛围。而其产品品质也从外立面、物业管理等方面比肩写字楼。另外，近期入市的商务项目均配备独立厨卫，具备人性化的宜居环境，使得其居住功能不亚于住宅产品。经过十年的发展，深圳市商务的产品形态已经发展较为成熟，市场热度逐渐上升，2013年更是迎来了深圳商务的元年。

一 深圳市商务的供应分析

1.1 供应量分析——供应逐年增长，2013年爆发式增长延续

据深圳中原研究监测，深圳市商务从2008以来，批售量呈现逐年上升趋势。其中2012年的批售量呈现爆发式增长，从2011年的24万㎡增长到52.2万㎡，同比增长117.3%。随后，2013年延续了这种爆发式增长的趋势，批售量达到79.1万㎡，同比增长51.5%，增速相对放缓，但总量上依然可观。自2010年住宅市场“限购”政策的出台以来，大量的需求受到抑制，而商务由于其的产品特征，逐渐成为已经没有“房票”者的标的。为了适应市场旺盛需求，开发商增多了这类产品的开发比重，促使了商务在近几年呈现爆发式的增长。

1.2 2013年各区供应情况——福田蝉联榜首，龙岗成为新的供应增长点

从近三年的批售总量上看，供应主要集中在福田，占比达到40%。其中，福田以62.1万㎡位居各区之首，龙岗以38.7万㎡位列第二，占批售总量的25%。罗湖区的总供应量少，以2.9万㎡位列末尾，仅占全市的2%。

从2013年的批售情况来看，入市项目主要分布在福田和龙岗两区，分别占比35%和32%，占比总和超过6成。其中，福田区的批售面积以27.5万㎡再次蝉联榜首，包括深业上城、京基滨河时代广场2个项目；龙岗区的批售面积为25万㎡，同比暴增244%，为各区之，主要包括佳兆业假日广场、中信龙盛广场、润创兴时代、远洋新干线晶钻广场等项目；盐田区的批售面积为18万㎡，包括君临海域和壹海城2个项目；宝安区批售面积为16.7万㎡，包括前海颐大厦、和平里花园和华盛盛荟名庭3个项目；南山区批售面积为16.6万㎡，包括深圳湾壹号广场和深圳市软件产业基地2个项目；罗湖区仅有翡翠1个项目入市，批售面积为3.2万㎡。

1.3 供应特征分析

2013年以来，深圳商务的供应上呈现新的特征，具体表现为以下三个方面：

1）产品形态——大面豪宅渐入市

从2013年商务在售项目来看，原关内特区（主要集中在福田、南山）出现具有豪宅配置的产品，如东海国际、深圳湾1号、深业上城等项目。从产品形态上看，这些项目的主力户型均为140㎡以上的大户型，区别于常规商务面积小的特性。并且，价格上，这些项目的均价在7万/㎡以上，如深业上城、东海国际。而深圳湾1号均价已达到10万/㎡左右，价格远远超过所在区域的住宅均价，并且总价在千万以上，价格上也向豪宅看齐。大面积、高单价和总价、产品品质走路线等产品定位和特征使得这类商务逐渐跻身豪宅市场。

2）区域分布——从原关内向原关外拓展

深圳的城市发展并没有遵循一般的同心圆城市空间发展规律，由于其香港，城市发展起步于南部，也即原关内区域是深圳经济腾飞的动力源。自2010年深圳特区扩容至全市，开启了“三轴两带多”的全市一体化进程，其中，城市主前海和龙岗等5个的形成和发展将助力深圳经济二次腾飞，这也将刺激商务需求的增长，为商务的发展奠定基础。原关内一直是商务的供应主战场，自2013年以来，以龙岗区为代表的新兴区，开始奋起直追，于2013年出现了爆发式的增长，占比从2012年的14%跃升到32%，增长速度远远高于其它各区域，成为继福田之后的新增长点。

3）在售项目分布——由集中化向辐射区扩散，呈现同心圆外扩趋势

商务对地段的具有高要求，一般坐落在商业氛围浓厚、交通发达的区。按照一般城市发展的规律，当区发展到一个较为成熟的状态时，外溢效益会随之产生，这自然会刺激商务等商业物业积极寻求外扩，在一般的情况下，发展路径均会围绕着区呈现同心圆状向外形成差序扩散的格局。

从项目分布来看，南山、龙岗、宝安、盐田四区的商务在售项目均集中在区域的地带，如南山区、龙岗区、宝安区和沙头角，符合商务的选址要求，呈现项目集中扎堆的状态。

区别于各区在售项目呈现向区聚集的特征，福田区显现出了不一样的趋势，即在售项目多沿着福田区四周环绕，分别散落在岗厦、华强、景田、新洲、石厦、莲花等区周围的小。通过近几年的快速发展，福田CBD区域倾向成熟，效应开始外溢，带动了周边地域价值的提升，给商务这类项目带来利好，从而形成了福田区商务围绕福田CBD的“众星拱月”状。随着深圳各个和次级的发展成熟，同心圆外扩发展的趋势也将逐渐复制到各区的发展。

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二 深圳商务成交分析

2.1成交量分析——2013年爆发式增长，福田、龙岗、宝安成交暴增

据深圳中原研究监测，深圳商务的成交面积从2008年开始进入上升通道，在2013年实现飞跃式增长，成交面积达到38.4万㎡，同比增长了163%，相比于2008年增长了1248%。这表现出深圳需求方对商务的接纳度越来越高，市场成交活跃度于2013年达到历史点，受到市场热捧。深圳作为一线城市之一，在2013年大陆商业城市排行中位列第二，相比前年上升一位，由于深圳加强了对人才的培养与引进，深圳的商业地位上升，商务逐渐成为具备浓厚商业氛围区域的标配。此外，住宅市场限购限贷以及二套首付提升至7成的政策环境助推了商务的热销。

从2013年各区成交占比情况来看，成交主要集中在龙岗和福田两区，占比分别为32%和30%，占比总和超过6成。

其中，龙岗区成交面积为12.11万㎡，同比增长231%，成交主力项目为万科红立方大厦、万科天誉广场、远洋新干线晶钻广场等项目，龙岗区作为一个新兴的发展区已经进入快速发展时期，刺激了商务的成交活跃度；

福田区成交面积为11.7万㎡，同比增长243%，成交主力项目为新天世纪商务、东海国际、深业上城等，福田区的地位正在不断加强，促进了商务的成交活跃度；

宝安区成交面积为5.6万㎡，同比增长242%，成交主力项目为前海颐大厦，受前海发展的影响，宝安区的区域价值得以大幅提升，市场预期也因之水涨船高，刺激了宝安成交的大幅上涨；

南山区成交面积为5万㎡，同比增长91%，成交主力项目为公园道大厦、鹏瑞深圳湾壹号广场等，受到市场追捧，拉高了南山区的成交量；

盐田区成交面积为3.8万㎡，同比增长43%，成交主力项目为中通水岸、壹海城等；

罗湖区成交面积为0.25万㎡，同比下跌62%，仅有港丰大厦和翡翠2个成交项目，港丰大厦入市较早，基本为尾盘销售，而翡翠在2013年年末推出，成交受到抑制，使得罗湖区总体成交量大幅下降。

2.2成交价格分析——2013年价格飙升29%，价格分布呈现西高东低

自2008年以来，商务的价格总体上处在上升通道，部分年份出现回调。而2013年，商务的价格创历史新高，均价达到36853元/㎡，同比增长29%，相比于2008年，增长74.7%。商务在2013年受到市场的热捧，市场整体预期看好加重了价格快速上涨，另外，2013年入市的项目中不乏定位的产品，进一步拉高了均格。

从2013年各区价格来看，受西移的影响，深圳市商务价格总体上呈现出西高东低的趋势，并且除盐田外，其余各区均出现不同程度的增长。其中，福田区的价格，为53118元/㎡，同比增长31%，区效应和供地紧缺带动的价格增长动力不减；南山区的宝安区价格次之，受到前海效应的影响，南山区和宝安区增长幅度超过福田区，是宝安区受到的影响更大，成功摘得2013年的探花，增长幅度更为各区之首。盐田区为23658元/㎡，同比下跌16%，入市项目较少，其中中通水岸项目定价较低，拉低了整体均价。而龙岗区为全市的。

2.3成交特征分析——客户分化明显，居住功能受市场青睐

供应产品差异化现象本身就是市场需求的一个缩影，也即，市场已经出现了细分的客户群。商务的前身是，它的兴起是为了满足市场上小企业、一族等群体的需求。而近年成交的主力客户群体却更多的看中商务的居住功能。

发展到2013年，商务的客户群体已经发生了一些变化，住宅市场中的部分刚需、改善性需求和性需求加入了商务的客户队伍。在深圳房价不断走高的背景下，主流商务面积小、总价低、交通发达、周边商业成熟、景观等优点吸引了部分刚需群体，是一些想要居住在离区近的刚需，则会选择牺牲远郊的居住面积，以换取近区的生活。与刚需不同的是，改善性需求（偏中）则会因为并且占据较好的地理位置、产品呈现豪宅化趋势而选择商务。另外，性需求更热衷商务，本身就能够吸引到者的关注，而商务小面积、地段好、具备等优点助推了需求的释放。

在住房市场限购限贷的政策环境下，商务的居住功能受到市场的青睐，其本身的特性及其发展趋势也迎合了不同需求层次的客户。由此来看，商务产品的消费属性已悄然发生了变化，即居住属性逐渐取代了属性。

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三 竞品对比分析

商务宜商宜居的特性使之成为了写字楼和住宅的市场竞争者之一，与写字楼和住宅相比，商务具备特有的竞争力。

3.1商务VS写字楼

从历年成交套数来看，从2011年开始，商务的成交套数以超越写字楼，到2013年，商务与写字楼的差值成为近五年之。从商务在这两项总量的占比来看，从2011年开始，均保持在80%以上，由于2013年写字楼成交量的大幅上升，商务成交占比被略微拉低，但其成交占比的主导地位难以被撼动。

从成交价格来看，商务的成交均价总体上低于写字楼的成交均价。2008年到2010年，商务的价格有追平写字楼之势，于2011年又被写字楼拉开距离，到了2013年，商务止跌并回升，增长迅速，再次逼近写字楼的价格。虽然商务表现出要追平写字楼价格的态势，但从其发展历程来看，价格总体上低于写字楼，具备相对价格。

从属性上看，相比于写字楼，商务更被小微公司、创业团队和自由职业者所偏爱。首先，在同时具备成熟的商业氛围和便利的交通的情况下，商务在外立面和物业管理上均向写字楼看齐，能够从视觉和体验上塑造不差于写字楼的企业形象；其次，商务配备厨房等居住设备，在无障碍的同时能够满足生活需求，这为小微公司和创业团队所看重；，历年成交数据也证明，商务具备面积小、价格低的，这能够为对成本控制较为严格且处于成长期的公司提供性价比优于写字楼的环境。总体而言，商务为小微公司、创业团队等群体提供了一个较为合适的产品选择，弥补了市场空缺。深圳作为中国南方的“硅谷”，小微企业和创业团队正在不断的发展，由此产生的需求也将源源不断地支撑商务的成交。

3.2商务VS住宅

从历年成交套数来看，商务与住宅之比在总体上呈现上升趋势，于2013年突破10%，商务虽然不可能取代住宅的市场地位，却也开始分流部分住宅客户，是在2013年，更多的商务产品注重产品居住功能的加强，迎合市场需求的同事，也引爆了商务成交。

从历年成交均价来看，商务的价格一直高于住宅，并且其涨跌幅与住宅呈现正相关关系。商务本身的商业属性已经决定其价格比非商业属性的物业要高，并且，商务所占据的地段以区或近区为主，其价格也体现出区的价值，使得商务的价格大幅高于住宅。

从居住属性上看，商务虽然在均价上没有竞争，但其对住宅客户的吸引力仍在。首先，深圳的住房已经进入存量房时代，关内新房供应很少，住房供应主要聚集在龙岗和宝安。在这种情况之下，想要拥有一套在关内地段好的新物业，就要把目光投向商务。其次，市场上的商务以小户型为主，面积小、总价低且带有非毛坯的会赢得不少刚需客户，市场需求对物业品质的要求正在出现变化。，在住房市场限购限贷的政策环境下，相比于住宅更具备的商务成了者的香饽饽。

四 深圳商务的未来发展趋势

深圳商务已经发展得较为成熟，从产品形态等方面都已经有了自己比较成熟的发展模式。2013年，深圳商务迎来了“元年”，在供应量和成交量均迅猛增长，获得市场的认同和接受。在新的一年，深圳商务的发展将呈现出以下趋势。

4.1成交量——原关内关外将分庭抗礼

2013年，原关内的商务成交面积达到20.7万㎡，同比增长122%，而原关外的成交面积达到17.7万㎡ ，同比235%，表现出迅猛的增长速度，原关内关外的成交量之差正在迅速缩小。未来，宝安和龙岗将受前海、坪山等区域的城市规划影响，迅速成为深圳经济发展的新动力，城市规划逐步的落实将进一步刺激市场火热，成交量将继续迅猛增长，与原关内分庭抗礼指日可待。

4.2居住功能——将继续被强化

深圳住宅市场一直存在着比较尖锐的供需矛盾，相比于北上广三个一线城市，深圳人多地少的问题更为突出。在2013年，深圳推向市场的土地中，仅有2块为居住用地，对于巨大的住宅市场需求来说，只是杯水车薪。然而，深圳土地用途中，涉及商业用地的地块共有19块，占比33%，远远高于住宅用地，这也为商务强化其居住功能、分流住宅市场需求奠定了基础。未来，深圳增加居住用地的压力比较大，住宅的供应压力也会延续，在供需矛盾短时间难以缓解的背景下，土地性质为商业用地的商务，将会更多的被开发商作为居住产品来开发，凸显其居住性，以吸引更多市场需求的青睐。

4.3产品形态——刚需、豪宅两极发展

2013年可谓是商务在发展道路上颇具突破意义的一年，常规产品形态得以实现创变式发展，出现走路线的豪宅化产品和走中低端路线的刚需型产品。商务产品开始突破小面积、小户型的限制，以大面积、高总价的豪宅化产品面市，如具有国际商务称号的深圳湾壹号。刚需型产品则以的空间创造面市，表现出高使用率、高性价比的特征，以远洋新干线晶钻广场为代表。十八届三中全会落幕后，并未表达对房地产市场的调控态度，而是更多的强调市场对资源配置的决定性作用，这从侧面给中住宅市场带来利好。并且，在深港合作不断加深的进程中，深圳的国际化地位也将随之上升，独享商业、生态等稀缺资源的国际化商务将逐步被作为身份地位的符号性象征被富豪所消费，更多的豪宅化商务将诞生。与此同时，不缺刚需客户的深圳住宅市场一直处于供不应求的状态，这将刺激商务的刚需型产品发展，分流住宅市场的客户。总而言之，政策环境的刺激和市场需求的带动，将促进未来商务产品形态向刚需型和豪宅化两极发展。

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