一线城市楼市春节休眠 楼冷地热可能引调控升级
马年春节，一线城市楼市并未随着“马上有房”的祝福走强，而是延续了节前就已显现的清淡行情,从而也契合了一线城市楼市春节“休眠”的基本特点。市场人士分析，目前市场处于阶段性的淡季，市场的回暖需等到二月之后。从全年来看，一线城市楼市今年或将出现供应趋紧、成交回落等情况，春节前出现的“”风潮对市场的实际影响也将缓慢释放，期间可能触发调控，市场需要注意这一现象释放的信号。
楼市春节“休眠”
每逢春节，受开发商推盘节奏放慢、市场观望情绪加重等节日因素的影响，楼市是一线城市楼市开始进入“休眠”期。今年春节期间，北上广深等一线城市楼市“睡意十足”。受信贷偏紧、开发商库存压力减小等因素影响，节前市场行情就已趋清淡，而节中则延续了这一清淡行情。一线城市楼市未能实现开门红，全年行情预计也是“紧”字当头。
据悉，进入2014年后，上海楼市就呈现出成交寡淡的行情，节前成交热度逐步下降，各个楼盘的买家来访量、来电量都明显下降。春节期间，受外地户籍买家返乡等因素影响，市场热度在春节期间持续走低。据统计，上海2月预计开盘项目26个，较1月的29个减少3个，且仅有6个楼盘给出了具体报价，其它开盘项目价格待定，预计基本与1月持平。
无独有偶，今年1月首周，北京市新建住宅和二手房成交量无论是环比还是同比降幅均在30%左右。2月更是青黄不接，新浪乐居资料显示，北京市2月新开楼盘仅6个，远少于1月的24个。同时，受市场观望情绪影响，成交量短时估计难以提振，市场或将持续清淡行情，预计北京楼市供应量在今年一季度都将处于低位。
广州楼市在今年首月则是量价齐升，迎来“小爆发”。但到了春节期间，广州虽然有超过80个楼盘开门迎市并给出不小的优惠，但楼市的成交量大幅下跌，除夕至年初二的3天时间，广州全市仅网签成交21套单位，六区更是“零成交”，全市网签均价被拉低至8813元/平方米。
分析指出，一线城市楼市春节期间的清淡走势是周期性和阶段性的，合乎市场预期。但节前由于信贷趋紧、地方调控政策出台等引发的清淡行情则将影响未来较长一段时期的走势。尽管央行公布的资料显示，2013年全年新增房地产贷款2.34万亿元，占同期各项贷款增量的近三成。但今年初，信贷并未如往年一样加速放量，外加去年年末地方政府调控措施的密集出台，市场基调以调整、改革为主，供求双方都在观望等待，这样的形势或将贯穿今年全年。
“楼冷地热”或引调控升级
在楼市降温的同时，节前土地市场，是一线城市土地市场却逆势走高，呈现出“楼冷地热”的特点。1月23日，深圳前海T201-0080宗商业用地公开招标出让，终以134亿元、楼面地价28113元/平米成交，刷新深圳总价、单价纪录；“穗六条”颁布之后的1月28日，广州土地拍卖再次启动，终卖地进账58.3亿元，其中，保利地产先后以8亿元、16.6亿元的价格分别创下了番禺、黄埔地块区域楼面价单价的新高纪录；1月29日，方兴地产以101亿元的成交价拿下上海市闸北区大宁路地块，刷新上海住宅用地总价纪录，其溢价达111.5%，楼面价接近5万元/平米。
土地市场的火爆对楼市的传导或将需要较长时间，但也不排除土地高价成交对周边在售楼盘的短时拉动作用。有分析指出，一线城市土地市场具有风向标意义，也是调控的重点对象，目前土地市场的走强仍是“点状”的，并未出现市场“面上”的整体性走势，高地价推高楼价的逻辑并不能简单地建立，但这一市场信号仍值得注意。
业内人士分析，节前土地市场异常火爆的行情使市场对今年房地产行业的走势充满了想象力，预计也将引发部门关于行业的远期考虑与政策安排。北京市土地整理储备在1月17日公告暂停4宗土地招标/挂牌交易活动后，市场便普遍将这一动作解读为部门可能将对目前土地市场进行“降温”，未来政策层面或将迎来部分调整。市场人士分析，房地产市场在2013年处于政策调控的“潜伏期”，今年调控政策则有望出台和落地，而市场在面对多次“狂潮”的洗礼之后或将渐趋理性，预计今年一线城市楼市仍将延续去年前热后稳的全年走势。（徐金忠）
首日发布：2013深圳全年二手房总成交95527套同比上涨45.17%
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1月北京市共出让26宗地块 出让金总额超406亿
1月26日,北京恢复位于丰台西局、顺义赵全营的两宗地块挂牌,现场竞价即预计成交日期为2月13日。从1月17日被叫停出让,到1月26日开始恢复挂牌,前后不过10天。对此,业内人士分析,主要原因可能就是,1月中上旬北京土地市场已经热闹,土地出让金冲破400亿元。为了避免刷新单月土地出让金纪录,因此暂停了包括以上两宗地块在内的四宗土地出让。
2014年,北京土地市场火热开局。
宅地市场供需两旺
据北京市土地整理储备公开资料显示,1月份北京市共出让26宗地块,出让金总额已高达406.1亿元,接近去年11月的单月出让金峰值。
据CRIC监测数据显示,1月份北京共有19宗经营性用地出让,已成交经营性用地面积达300.11万平方米,同比增长74%;成交金额高达403.10亿元,同比增长128%。土地成交平均楼面价也提升了31%,达到了1.34万元/平方米,平均溢价率达62%。
在北京年初的经营性用地是宅地出让中,一大批房企纷纷入场,例如万科、融创、绿地、北京金隅嘉业等等。远洋地产在1月初就连拿三宗土地。
针对土地市场持续高温的情况,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,去年销售市场的火爆、房价的节节攀升带给开发商很大的信心,再加上开发商去年的回款融资情况普遍不错,因此造成今年年初各房企积极拿地的情况出现。
“目前开发商对于市场预期都比较看好,是十八届三中全会以来,相关政策的出台,让房地产业以市场为导向发展,对于整个行业来说是一个中长期的利好,给了开发商以很大的信心。”陈云峰在接受记者采访时表示。
而中原地产市场研究部总监张大伟也认为,目前房地产开发商普遍处于土地饥渴状态,必然会积极参与拿地,因此造成了土地市场竞争激烈。
金融用地也成香饽饽
不仅住宅用地,1月份出让的几宗商业金融用地也引发了激烈竞争,百轮以上的激烈竞价时有发生。位于房山长阳镇的一块商业金融用地因为地理位置优越,所以在竞拍前就已经收到了12次报价。而在现场竞拍阶段,更是吸引了十余家房企展开夺战,竞价轮数高达125次,地价也从起始价7.8亿元升至了24.6亿元,溢价率达到了214%。折合楼面价约1.51万元/平方米。
对此,有业内人士分析认为,因为目前北京市土地供应量的不足,造成了一些房企开始将资金投入到商业金融用地的开发上来。同时,由于目前出让的用都配建有面积不小的保障房项目,提高了开发成本,开发商的利润受到进一步的压缩,因此造成了众多开发商开始关注商业金融性用地的情况出现。
“目前大多数地块配建的保障房项目面积都在宅地面积的四五成以上,开发商实际能够用于开发的面积有时甚至不足总面积的三成。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。
自住房用地供地力度加大
根据北京市国土局公开文件显示,2014年,北京市将继续加大住宅用地的供应,进一步优化供应结构,商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。
根据公开资料显示,在北京土地市场1月份出让的土地中,住宅用地11宗,规划建筑面积合计约208.5万平方米。其中10宗将配建自住房,建筑面积约102万平方米。而去年全年的自住房供应一共227万平方米,1月已出让自住房建筑面积接近去年供应量的50%。
北京从去年下半年起推出自住型商品房用地,有的商品住宅地块也开始配建自住商品房,并且计划2013-2014年要建设7万套自住型商品房。目前,全市已供应自住型商品房用地32宗,可提供自住型商品房建筑面积达到329万平方米,如果按照户型面积90平方米来计算,可提供约3.7万套自住型商品房。
■ 追访
暂停四宗土地交易或为缓解市场过热
按照原先的土地出让安排,北京将在1月27日出让丰台区卢沟桥乡西局旧村改造项目一期、顺义区赵全营镇镇区、通州区运河核心区155号及156号等四宗地块。1月17日,北京市国土局暂停了上述四宗地的出让,业内猜测这或许与1月土地收入过高有关。
中国房产经理人联盟秘书长陈云峰认为,北京此次叫停四宗土地出让,其主要目的可能是为了给土地市场降温而释放的信号。根据公开出让公告显示,这四宗土地的起始价格总计已高达49亿元。其中,丰台区卢沟桥乡、顺义区赵全营镇地块均为住宅用地,如果按50%的溢价率上限计算,仅这两宗土地就将吸金60亿元,1月的土地出让金总额也将进一步提高。
“北京土地资源稀缺,且供需严重不平衡,这样的情况会造成土地价格增长过快,对房价调控形成巨大压力。”陈云峰在接受采访时向记者表示,“政府担心过高的土地出让金有可能误导市场,因此只能暂停土地出让来缓解市场过热。”
1月26日,北京市土地整理储备网站登出公告,恢复丰台西局和顺义赵全营两块土地的挂牌出让。对于此次调整的原因,新京报记者曾致电北京市国土局咨询,但并未收到正面答复。
调控政策“利剑”高悬:地产商笑了 买家更焦虑了
2013年火爆，2014年“平淡”，可谓是楼市的写照！回首2013年，国家楼市调控政策持续，11月“穗六条”出台，旨在抑制楼市房价过快上涨，尽管各种限购、信贷等调控政策“利剑”高悬，但效果却并未如理想。
近日与朋友谈论楼市，有朋友说看淡楼市，听说之前一些人抛售物业，但也有人认为，抛售房屋的钱不知出路何在，还是手握房屋比较稳阵。之前有朋友要我推荐一些高性价比的笋盘，高性价比是什么？是为读书？为居住还是为？但广州各区在售楼盘真是难以选择，老城区楼价动辄4万元/m2，让人难以承担得起，要么地点太偏，难以满足交通、生活的需求。为了此事，真让这位朋友彷徨了。这从中反映出消费者的心态：一方面对政策前景不明朗的担忧，另一方面是对楼市未来前景的焦虑与无奈。而这反映出楼价升幅超过了人们的预期。
从国家统计局之前发布的去年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况看，65个城市的新建住宅价格环比上涨，同比上涨的城市则达到69个。其中，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市新建住宅价格已经连续第四个月同比涨幅均超20%。万科等7家房企跻身“千亿俱乐部”。地产商笑的背后，却潜藏着买家的不少焦虑与无奈。
回看本地，广州近期多个新盘出现“日光”，众多买家和者入市抢货，显示出市场上的刚性需求依然强劲。据广州市国土房管局公布数据显示，2013年12月全市十区二手住宅登记宗数为6617宗，同比减少5.7%。去年全年全市十区二手住宅登记宗数为88893宗，同比增加49.1%。满堂红数据显示，去年12月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为21695元/m2，环比上升1.6%，同比上升28.3%，总体二手住宅成交均价为18276元/m2，同比上升18.9%。一手楼价也带来二手价的飙涨。
不过，你不要灰心，看看党的“十八大”以来释放的信号，经济体制改革提到议事日程，核心问题是处理好政府和市场的关系。而近期各地“两会”频频召开，距“两会”的召开也将为期，相信届时会有楼市新政策出台，值得大家期待。
，以今年比较流行的“马上有”，来一句“马上有房”，预祝广大读者新年心想事成，置业安家梦能圆！
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土地市场的火爆对楼市的传导或将需要较长时间，但也不排除土地高价成交对周边在售楼盘的短时拉动作用。有分析指出，一线城市土地市场具有风向标意义，也是调控的重点对象，目前土地市场的走强仍是“点状”的，并未出现市场“面上”的整体性走势，高地价推高楼价的逻辑并不能简单地建立，但这一市场信号仍值得注意。
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2014年,北京土地市场火热开局。
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