深圳城市更新催生房企抢食旧改 下半年多项目入市

》》4.20房天下深圳二手房网大型看房团活动圆满落幕

近日，深圳公布2014年城市更新单元计划第二批计划草案，用地面积共649283平方米，拟更新方向涵盖居住、商业、新型产业等功能。与之相对应的是，截止目前，深圳2014年尚没有居住用地通过土地招拍挂方式出让。

城市更新不仅成为深圳宅地供应主流，更引来房企纷纷抢食。其中，本地房企更手握巨量旧改储备，多个旧改项目将在下半年集中入市。可以预见，未来几年，城市更新仍将成为众多房企争相进入的领域。

城市更新成宅地供应主力

同为大的旧改项目海航城和远洋新干线距离不过500米，佳兆业城市广场和信义嘉御山地图上测算，直线距离也不过3公里左右，而信义嘉御山则是上市连锁企业百佳华的坂田村佳华旧改项目。像这样的旧改大盘比邻而居的现象在深圳来说并不少见。未来随着越来越多旧改项目的入市，这样的情况会越来越多。

新华网记者根据深圳市规划和国土资源委员会官网公示统计，2014年深圳批城市更新草案公示城市更新土地面积为1526448平方米。2014年第二批城市更新草案公示土地面积649283平方米。

4月15日，《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）公示，其中拟更新方向为居住、商业等功能的汤坑城市更新单元，土地面积近20万平米。而截止目前，深圳2014年尚没有居住用地通过土地招拍挂方式出让。

事实上，这种情况在深圳早已出现。2013年深圳批公示城市更新除未标明面积的蔡屋围和湖贝两个城市更新单元外，更新土地面积为1162189平方米。2013年第二批公示城市更新项目除未标明面积的清庆新村城市更新单元纳入蔡屋围城市更新外，土地面积426035平方米。经计算，2013年深圳共1588224平方米城市更新土地面积，而2013年深圳通过土地招拍挂方式供应的包含居住用地用途的土地面积仅为132671.17平方米。

房企纷纷抢食旧改市场

面对土地招拍挂市场甚少有宅地出让，通过旧改方式拿地自然成了房企的选择。以白石洲为例，由于体量庞大，而且地处，项目被业界比作深圳“旧改航母”。经过多年酝酿，项目终于出现在《2014年深圳市城市更新单元计划批计划》（草案）名单中。虽然申报主体为深圳市白石洲发展股份有限公司，但近几年来，业内盛传绿景集团参与实施重建开发。

在4月15日公布的《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）公示中，汤坑城市更新单元申报主体为深圳市坪山汤坑股份合作公司，而集团2013年就对媒体通报已与举办了坪山新区汤坑城市更新项目集中签约仪式。

在抢食旧改的浪潮中，深圳本房企可谓占得先机，手握巨量储备。据新华网记者了解，目前，城市更新公司已储备近20个城市更新项目，土地面积近400万平米左右。华润置地握有湖贝旧改、大冲旧改（华润城）、和华润银湖蓝山三大项目，总土地面积约117万平方米。被誉为“旧改”的佳兆业，根据其集团网站公开资料显示，深圳共有8个旧改项目正在进行中，土地面积共约156万平方米。照此计算，仅这三大房企就拥有约673万平米的土地面积，而诸如京基地产、信义地产等也都储备有多个旧改项目。

可以预见，未来几年，城市更新仍将成为众多房企争相进入的领域，而旧改项目井喷入市的趋势仍将延续。新华网记者梳理发现，2014年下半年将有多个旧改大盘面市。据城市更新公司媒体负责人透露，今年集团预计将有5-6个旧改项目面市。华润置地方面也表示其大冲旧改（华润城）和华润银湖蓝山两个项目将分别在10月月初和月末入市。

“综合体热”蕴藏风险

对于房企大量储备旧改项目的原因，深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁表示，房企在深圳拿新地的空间小了，未来旧改是拿地的主要方式。中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，旧改项目路段比较成熟，也是房企看中旧改的原因。

虽然房企参与的积极性比较高，但旧改项目的运作还是存在着风险。宋丁认为，成本是房企运作旧改项目的风险，包括拆迁和赔偿。肖小平也认为，房企在拆迁中投入大，且成本难以估计，如果涉及到多个业主谈判更具有不可预见性。

此外，产品定位和市场形势也是房企需要应对的风险。“现在旧改项目通常定位为城市综合体，但实际情况是不是所以地块都适合做成城市综合体，房企要分析地块定位，做好市场调查”宋丁说。

不但距离，海航城和远洋新干线两个旧改大盘定位基本相似，均为集高档住宅、商务和商业区于一体的大型城市综合体项目。同样，佳兆业城市广场也是百万体量的大型综合体。“旧改进度一般时间比其他项目更久，这就要求房企对市场判断更长远。”肖小平表示。

需要注意的是，随着大量旧改项目的入市，深圳房价面临上涨的压力。上述人士在采访中认为，相比更新前，旧改项目必然会推高所在房价，甚至是整个深圳市的房价。

下一页：《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）

消息：》》不动产登记深圳或首批试点

相关：

深圳市规划和国土资源委员会关于《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）公示的公告

依据《深圳市城市更新办法》及其实施细则，现将拟定的《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）进行网上公示及现场公示。

《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》（草案）一览表

提示：

1.本表所列的城市更新单元须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发建设。

2.本表所列“申报主体”仅为城市更新单元计划的申报主体，项目实施主体须依据城市更新政策规定的条件及程序进行确认后产生。

3.本表所列城市更新单元的规划建设要求在城市更新单元规划审批过程中予以确定，并满足公共利益项目等用地的移交要求。

本次公示期为2014年4月15日至2014年4月24日。公示期间，公众可通过填写公众意见征询表的方式对公示计划草案提出意见。

公众意见征询表反馈地址：

罗湖区：市规划国土委直属管理局，深圳市福田区新闻路69号，联系电话：83139024。

南山区：市规划国土委第二直属管理局，深圳市南山区深南大道10138号，联系电话：26978475。

盐田区：市规划国土委滨海管理局，深圳市盐田区海景路10号，联系电话：25363263。

宝安区：市规划国土委宝安管理局，深圳市宝安区前进一路293号，联系电话：27812379。

龙岗区：市规划国土委龙岗管理局，深圳市龙岗区城路2号建设大厦，联系电话：28906001。

坪山新区：市规划国土委坪山管理局，深圳市坪山新区龙坪路6号，联系电话：28297924。

龙华新区：市规划国土委龙华管理局，深圳市龙华新区清湖路，联系电话：23335746。

特此公告。

深圳市规划和国土资源委员会

2014年4月15日

消息：》》不动产登记深圳或首批试点