中原地产：房价似降非降 二季度博弈僵局将破

房价似降非降 二季度博弈僵局将破

继杭州2月首传楼盘销售以来，沈阳、常州、无锡等库存压力较大的城市随后跟上浪潮，楼市泡沫即将破裂的消息在市场中疯传。深圳作为一线城市，虽然库存去化时间仅需要10个月左右，但楼市整体看空的情绪依然影响着深圳购房者的心理，等等看的心态越 来越重，住宅成交量已经连续多月处于低位。为了能在低迷市场中吸引到购房者的注意，快速出货，深圳开发商也纷纷推出促销绝招。根据深圳中原研究统计，当前深圳楼盘的促销方式主要包括高折扣、特价房、低首付等，尚未出现整个楼盘的售价均大幅低于已销售单位的情况。

表1 近两月内深圳楼盘优惠促销的主要方式汇总

数据来源：深圳中原研究

虽然楼盘促销宣传随处可见，也出现了业主因为房屋而打砸售楼处的情况，但是我们应该理性的看到，当前深圳的房价并未真正进入下降通道。4月中原二手房领先指数仍然环比上涨1.05%，近期新入市项目的定价也仅是持平于区域平均水平，并未出现大幅的情况。

此外，通过把上次房价下跌的大背景与当前情况结合分析，可以让我们更清楚的看清当前面临的情况。深圳历距离现在近的楼市潮出现在2011年年中，在限购、限贷、限价等一系列严厉政策持续打压下，2011年4月底中海康城、中海塞纳时光率先推出低至10000元/㎡的限价房，开盘获得热销，此后多个项目持续跟进，形成一轮大规模的楼市风波。2011年潮发生前期的市场表现与现在我们所面临的市场相同之处在于，悲观情绪浓重，购房者保持观望导致成交量低迷，而房价则维持坚挺。但无论从宏观经济大背景还是楼市促销力度的表现来看，当时的情况都明显与当前市场不同。

首先，从宏观经济状况来看，2011年上半年中国经济增速仍保持在9%左右的高速增长期，物价水平较高，货币政策持续收紧，也就是说支撑房价上行的货币供应量是趋于减少的。而当前中国经济处于调结构带来的增速换挡期，经济增长速度放缓且有继续下行的压力，政府更趋向于出台刺激政策以改善经济状况，货币环境是趋于宽松的。

其次，从行业政策背景来看，为了让处于高位的房价能够回归合理水平，2011年上半年与地方政府均坚决执行限购、限贷、限价的“三限”政策，且出台了“7•11”新政，政策有持续加紧的趋势。而当前对楼市的调控基本处于政策空窗期，但为了防止当地经济大幅下滑，多个地方政府已经在房价下降之前从、限购范围等多方面出台微调措施，刺激当地楼市。因此，从政策背景来说，目前的状况远比2011年要乐观得多。

第三，从开发商的表现来看，2011年开始的楼市潮是以某个项目真实、全面的为导火索，同时伴随着特价、直降、垫首付等方式，而当前的促销方式则多为开发商的营销噱头，整个项目全面的极为少见。此外，2011年调控政策、货币环境急剧恶化的状况使开发商对未来的预期降至冰点，纷纷出货，月均供应量在30万㎡左右。而当前的情况是，开发商对未来并非处于一致看空的恐慌中，观望者不在少数，2014年以来的月均供应量仅不足10万㎡。

图1 2011年房价下跌周期与当前市场表现

数据来源：深圳中原研究

综合以上分析可以看出，当前市场主要是处于政府、开发商与购房者三重博弈的僵持阶段，但经过连续多月的观望之后，预计二季度市场将会有一方作出选择。可能是央行放松货币政策或者地方政府持续跟进出台救市措施，虽然深圳调控政策放松的可能性较小，但如果其他城市松动范围较大也会对深圳市场预期形成正面影响；也有可能是政策未现松动，部分中小开发商受制于资金压力率先，从而带动整个行业进入通道；抑或是购房者看不到房价下降的希望放弃观望，成交量逐步回升。无论是何种情况，二季度或见分晓，届时楼市僵局将破。

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