美联：12月二手住宅创年内新高 春节前情势保持乐观

导读

12月份，二手住宅成交出色，全市共成交8670套，环比上涨38.37%；成交面积为74.17万平方米，环比上涨39.18%。

2014年12月美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为443.89点，对应的价格为25356元/平米，环比上涨0.90%，同比上涨13.18%。美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数为152.44点，对应的租金为55.09元/平米.月，环比上涨0.46%，同比上涨7.49%。租赁市场进入淡季，租金水平保持上涨，但幅度较11月收窄。

2014年12月份，二手住宅市场延续良好市况，日成交持续处于高位，全市共达成8670套的月成交佳绩，为13年4月以来的新高。

12月，在政策组合利好影响持续的基础上，银行再次下调首套房贷款利率折扣，自贸区正式获批，一、二手住宅市场保持平稳上升态势，成交均涨过三成。美联物业研究认为，市场行情走高的原因包括：其一，9.30房贷松绑、11.22降息、公积金调整等政策叠加效应，对楼市的直接、间接影响显著；其二，深圳多家银行再次下调首套房贷款利率折扣，主流利率折扣已低至93折，助力市场保持热态，而鉴于不对称降息使银行的存贷款利率差缩小，加上为应对各种理财渠道的激烈竞争，多家银行上浮存款利率，净利差进一步减少，短期内房贷利率折扣应基本见底，使得需求入市的积极性高涨；其三，自贸区获批来袭，周边一、二手楼盘都有受捧迹象。据美联观测，一手方面，12月下旬，南山已有三盘顺市开盘；二手方面，蛇口的反价现象即时增长10%-20%，持盘不售现象亦增多，而询盘客的置房需求明显上升；其四，开发商保持供应热情，且放出调价风声，部分热销项目已多次加推；其五，14年二手成交持续处于较低位，积累了不少需求，而春节将临，部分购房者担心节后情势有所变化，因此提前入市，造成成交爆发。目前，楼市人气、卖气高涨，12月的市场表现再创多个新高点，我们对年前情势保持乐观。

我们认为，年初作为春节前的后冲刺期，有望延续目前热态，预计1月开发商的推盘力度有所减缓，主要是避开农历春节的成交淡季，但无损市场的成交走势。其中二手住宅市场方面，预计月成交会保持稳定，价格有望继续上行。

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美联蓝筹住宅价格指数

2014年12月份，美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为443.89点，对应的价格为25356元/m2，环比上涨0.90%，同比上涨13.18%，涨幅较11月有所扩大。12月份，购房者热情有增无减，推动二手成交保持10月中旬以来的良好态势，百尺竿头，更进一步，数据面上现全线飘红。全市共成交8670套，环比上涨38.37%，创下13年4月以来的高位。（图一）

美联蓝筹住宅租金指数

2014年12月份，美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数为152.44点，对应的租金水平为55.09元/ m2.月，环比上涨0.46%，同比上涨7.49%。租赁市场进入淡季，租金水平继续上涨，但涨幅连续收窄。（图二）

（注：美联蓝筹住宅指深圳市场成交活跃度较高的典型物业）

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 住宅租金及负担比

蓝筹住宅租金

12月份，美联物业（深圳）蓝筹住宅租金在11月回升后再现下跌，为2.61%。租金自2012年11月份跌破3%以来，一直维持在3%以下的水平，并于14年10月跌至历史低点2.60%。租金水平涨速不及房价，致二手住宅租金持续下跌，目前仍低过2.75%的一年期定存款利率，房产的降低，对者的吸引力减弱。（图三）

二手住宅家庭负担比

因二手住宅价格增速快过购房者工资水平，2014年，深圳二手住宅家庭负担比整体保持高位上涨，因央行11月降息而回落，但于12月再现上涨。按年平均工资（2人）计算，12月份深圳二手住宅家庭负担比为74.09%，环比上涨0.90%，同比上涨0.04%。（见图十）

（注：从2014年1月份开始调整了年平均工资水平，家庭负担比相应发生变化。）

区域情况

美联蓝筹住宅区域价格

12月份，深圳各区美联蓝筹住宅价格方面，福田以继续领跑全市，为41912元/平米，而龙岗保持低，为14999元/平米。从区域来看，12月份各区价格保持上涨，其中关内除盐田外，其它各区涨幅较11月普遍有所上升，而关外两区的涨幅则收窄。12月份，受益于自贸区获批消息正式公布，各区以南山涨幅高，为1.47%，宝安涨幅低为0.10%。（图五）

美联蓝筹住宅区域租金

从各区租金水平来看，福田租金水平保持高，为65.88元/ m2.月，龙岗租金水平持续低，为35.47元/ m2.月。从涨跌幅来看，各区的租金水平全面上涨，但除盐田、宝安止跌回升外，各区涨幅均有所回落。价格低廉的龙岗布吉、龙中等受到欢迎，基数低、需求高，拉动龙岗区的涨幅连续三月为全市高。（图六）

（注：美联蓝筹住宅指的是：深圳市场成交活跃度较高的典型物业）

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