深圳出现一半二手楼住宅报价下调 二手楼有已燃起苗头

深圳楼市出现“退烧”征兆

楼市大热7月扛不住 深圳7月房价高位下调几率较大

“高烧不退”的深圳楼市在7月上旬终于出现“退烧”征兆。深圳记者了解到，上半月，深圳一手住宅成交量环比下跌15%，一半二手住宅报价开始出现下调。深圳中原报价指数和中原经理指数大幅跳水，加上成交量的不断萎缩，或预示着深圳房价自“330”新政以来行情将暂时告一段落，短期内房价进行高位调整的几率较大。

一手住宅成交量环比下跌15%

连续两月楼市大热，7月能否扛得住？

7月第二周，深圳楼市已经出现难得一见的量价齐跌：据市规土委数据，7月6日~7月12日，深圳一手住宅成交面积为17.4万平方米，环比下降了3%。均价约为3.32万元/平方米，环比下降了0.2%。

机构统计数据显示，7月上半月，深圳一手住宅成交面积31.8万平方米，环比下跌15%。四个一线城市中，除了北京上涨10%外，其余三个城市均出现环比下跌，广州下跌近三成。四城整体降幅为11%。

从新盘供应上看，房企减缓了新盘上市的动作，上仅有一个楼盘开盘，至今仅有6个项目入市，供应量仅为约2400套。新批预售方面，7月上旬仅有4个住宅项目获批，较6月同期的7个大幅缩水。

机构研究员杨科伟认为，前期积压的迫切购房需求已集中释放，未来需求趋于平稳。再加上“330”新政发布百日有余，落实执行基本到位，近期除6月27日央行降息降准及公积金调整跟进外，并无重大政策利好刺激，未来需求将趋于平稳；其次，短期供应跟不上节奏，造成供求错位，在经历过二季度供应快速提升后，推盘量明显跟不上节奏，甚至面临回落。

一半二手住宅报价下调

“这可是龙华热点指标楼盘，也是今年来业主调低报价。”昨日，龙华一地铺经纪人员热情向深圳商报记者推荐，“金地梅陇镇四期两房两厅73平方米单位，由300万元降至290万元，降幅3.3%。”

深圳商报记者昨日在龙华采访时发现，不少二手楼有现象，如碧水龙庭80平方米的三房现售320万元，上周的报价尚在330万元；馨园86平方米的三房报价由280万元调低至265万元，降幅5.4%；美丽AAA花园一套108平方米的中层三房，更是由400万元30万元，降幅7.5%。

此外，在布吉、龙岗城和梅林，深圳商报记者均发现有二手住宅调低价格的现象。

从中原地产数据可以看出，7月初各区域二手业主报价分化已现端倪，有一半报价开始出现下调，下调幅度1~5%之间的业主占三成，且幅度有不断扩大的趋势。

深圳中原地产研究经理飞表示，在预期转向的时候，必然有一批客开始高位出售手中的房源，前期房源普遍紧张的局势近期有所缓解。根据深圳中原研究数据，二手住宅放盘量近期小幅增长。随着需求端的观望情绪加重，必然导致卖方报价的不断调整，议价空间加大。

房价高位调整几率较大

深圳商报记者了解到，受股市和房贷收紧利率上调的影响，市场客户开始转入观望，访客量出现大幅下降，二手住宅成交量自6月以来持续收缩。一方面由于前期不断上涨的业主报价超出客户的购买力，造成部分有价无市的窘境；另一方面二季度新房市场供应的放量分流部分需求。二手房市场降温的情绪开始传导到新房市场，加上股市，新房市场访客量也开始明显下降，深圳中原新盘访客指数从4月峰的167大降100个点，至7月第二周访客指数仅为67，客户上门量接近春节期间的低谷。

飞认为，深圳中原报价指数和中原经理指数的大幅跳水，加上成交量的不断萎缩，基本预示着深圳房价自“330”新政以来行情将暂时告一段落，短期内房价进行高位调整的几率较大。

股市近期快速下跌，使得其助推楼市功能丧失，反而会减少市场流动性，成为楼市进一步回升的障碍。据悉，近期出现诸多购房者因股市亏损而放弃购房订金或者首付不足而无法购房的情况。

对于7月市场乃至三季度楼市，杨科伟持相对谨慎态度，当下项目仍应抓紧窗口期、全力去库存。

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二手房涨幅放缓 深圳楼市信心开始下挫

在股市、各大银行上调贷款利率、首付门槛提高等因素影响下，深圳楼市的锐气似乎被削弱，房价上涨趋缓的态势日益明显，不少楼盘和房源还出现报价下降。曾经以当仁不让的涨势奋勇直冲的南山、福田、宝安区的新房均价也放慢了上涨的脚步。深圳中原研究分析认为，深圳楼市的信心已开始大幅下挫，房价的将告一段落，房价面临修正。

南山、福田新房涨幅下跌

据深圳房地产信息网数据显示，南山区、福田区、宝安区上周(7.6~7.12)的新房住宅成交均价均有不同程度的下跌，分别下跌5.1%、1.1%、2.7%。而一直被人遗忘的罗湖和盐田区，它们的新房成交均价以11.2%和5.6%在上周逆势上涨。值得一提的是，福田区和南山区的新房成交套数、成交面积也在不同程度地下跌。

美联物业深圳罗湖、布吉及盐田区营业董事袁新有分析认为，罗湖区和盐田区新房价格上涨与开发商的推盘量和推盘价有关。如推出的是豪宅单位，均价会被拉高。

中联链家二手房研究院总经理肖小平对此持相同意见。“盐田区新盘供应量不大存在偶然性，突然出现的高价盘，即使成交套数减少，价格也会上升。”

上半年二手房市场 罗湖跑赢南山

罗湖区和盐田区在新房的表现似乎出人意料但却在情理之中。但在二手房方面，罗湖区的表现似乎让人意外。“大家都以为罗湖跑输大市，但实际上并不是。”在谈及二手房市场时，肖小平告诉记者，罗湖区的二手房涨幅实际上是超过南山区。她解释称，南山区的南山文化区、南邮、南头关等由于缺乏或距离区太远等不利因素影响导致价格涨不起来，从而影响了整体价格。据中联链家数据显示，罗湖区二手住宅成交均价同比上涨21.1%，高于南山的15.1%。

记者在罗湖区走访深圳二手房市场时并未发现有中介地铺亮出销售的广告牌。莲塘某中介胡先生告诉记者，该的房价并没有受大势影响而有所降低，行情大致与以往相同。对于罗湖的房价表现，该中介表示，罗湖区的房价一向涨得不快，且幅度小。

股市的下跌使得楼市大有唇亡齿寒之感，但袁新有认为，罗湖区并没有受到股灾的太大影响。一方面是因为大部分业主选择将物业用作出租而不出售，对二手房价格的影响不大，另一方面则是因为罗湖区的历史较久，购房者以刚需客为主，不像型物业容易受股市波动影响。

告一段落 房价面临修正

据深圳中原研究数据显示，上周深圳的中原报价指数以及经理人指数双双大幅跳水，分别下跌19%和11%，创下历年来的单周跌幅。上周深圳新房共成交1643套，面积为174603.77平方米，环比跌幅分别为6.11%、2.55%，成交幅度略有回落。上周深圳新房成交均价为33225元/平方米，环比下跌0.24%。在二手房方面，上周深圳二手房共成交3632套，环比上升1%，均价为3.64万元/平方米。

报告指出，股市上涨创造的财富效应对购房者的消费及的影响是巨大的，股市剧挫导致的资本流失会影响到购房者的后续抉择。此外，由于前期贷款额度释放过快、利率下调，建行、中国银行等已经将首套房首付比例开始上调到4成。市场上的首套房贷利率也由基准调高至上浮5%~10%不等，加上股市带来的恐慌情绪蔓延，深圳楼市的信心开始大幅下挫。

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