银行开始“缺钱了”？深圳之后上海也开始大幅度收紧房贷

一线城市的房子卖得到底有多火？继深圳广州之后上海多家银行收紧房贷

继广州和深圳后，上海的二套房政策出现了一定程度的收紧，更有银行已经不接受贷款还没还清的房贷申请了。

银行开始“缺钱了”？深圳之后上海也开始大幅度收紧房贷

一线城市的房子卖得到底有多火？部分银行的房贷额度都快不够用了。继广州叫停二套房四成首付、深圳部分银行上浮首套房贷利率后，上海的二套房政策出现了一定程度的收紧。

记者从沪上多家分行了解到，目前工商银行、中信银行、民生银行、邮储银行在二套房首付方面执行四成标准，贷款利率均上浮基准10%。此外，并不是任何一套房子都能享受首付四成的，必须符合普通住房标准，否则需要上调首付比例。

其中，中国银行上海某支行的客户经理表示，目前二套房房贷，如果是普通住房，首付5成；非普通住房首付6成，贷款利率上浮基准10%。而邮储银行方面，二套房普通住房首付为4成，非普通住房首付7成，贷款利率也是基准上浮10%。

建设银行、交通银行、招商银行的步调相对一致，目前对二套普通住房执行的首付比例都是五成，而非普通住房则要首付七成才行。

还有银行干脆对尚未还清贷款就打算出手买房的客户说“不”。

农业银行上海某支行的客户经理表示，不接受贷款还没还清的申请。不管名下是不是已经有房，只要贷款已经还清，可以按照首套房的标准首付3成；但如果是名下第二套房，利率还是按照上浮10%来算。

贷款额度紧张，成为银行收紧二套房首付比例的原因之一。“二套房很不好贷，（信贷）额度首先要保证首套房的需求，（二套房贷）即使批得出来，是普通住宅，首付要五成，如果是非普通住房，首付必须七成以上。”沪上某国有大行相关人士对澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者表示。

贷款额度紧张，这点很好理解。从央行发布的数据来看，楼市回暖，各家银行在上半年已经开足马力在发放房贷：今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比（比上年同期）多增1767亿元。这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

融360在发布的上海房贷报告中写道，银行是不可能在扩大首套房优惠的同时还下调二套房首付的，提高二套房首付比例是为了抑制房价出现现象，防止“”热出现。

自“3·30”新政推出以来，上海楼市成交量就持续高热，即使是在被视作传统淡季的7月，也丝毫不见降温，成交价格更是一路高歌。在此背景下，“普通住房才享受低首付比例”几乎成了沪上各家银行的标配，这难倒了不少购房者。

“房价在涨，看中的房子超出了普通住房标准不少，中介也办不下来，首付七成的话压力很大。“沪上一名打算出手购房者说。

上海现行的普通住房标准是在2014年11月调整的。必须下列三个条件的房子，才能算作普通住房：实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，单套建筑面积在140平方米以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套、内环线与外环线之间的低于310万元/套、外环线以外的低于230万元/套。

值得玩味的是，尽管部分银行受限于额度而收紧了二套房比例，但手握房源的开发商们并不紧张。

三湘股份董秘徐玉表示，二套房首付比例提高至七成对楼市不会有大的影响，再严的调控政策都出来过。

绿地集团营销部人士也称，二套房贷政策调整主要影响的是改善性需求的客户，对这部分人群而言，其实并不会有什么大问题；但是首付提高至七成对开发商而言能更快回笼资金。

沪上一开发商表示，只是个别银行的信贷调整，并不是全线上调，宏观层面还是要看股市的走势，后续股市较好的话，改善性客户会暂缓入市。“还有就看市场预期，股市波动较大的话，部分客户会选择购房。”

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楼市泡沫可能被夸大 三季度开始房贷将收紧

中国房地产正在经历大考。这次没有用控房手段,而是采用货币挤压手段。从三季度开始,房贷收紧的消息从各地传来,除了银行慎贷,挤提公积金现象在一些城市蔓延。

无论是日本房地产崩溃,还是美国次贷危机爆发,根本原因都是房贷利率上升,房地产金融收紧,导致债务链条崩溃。

我国目前仍然实行稳健的货币政策,也就是说保持货币增量不动,对于负债与拉动的行业,这不是个好消息,显示实际债务成本上升。

央行收紧信贷,靠其他融资渠道弥补。今年前三季度社会融资规模为13.96万亿元,比上年同期增加2.24万亿元。在8月的社会融资总量上升到1.57万亿的新高之后,9月社会融资规模回落至1.4万亿元,分别比上月和上年同期减少1784亿元和2413亿元。住户贷款增加3.07万亿元,其中,短期贷款增加1.27万亿元,中长期贷款增加1.80万亿元;如果把大多数中长期贷款视作房贷,那么经过预售等化手段之后,有超过2万亿的资金进入了房地产市场。个人房贷以及社会融资是房地产的两大货币支柱,一旦支柱倾斜,房地产未来如何难以预料。

情况没有那么糟糕,挤压货币水分以温水煮青蛙的方式进行,波澜不惊。房贷继续审核,只是审核发放周期加长到几个月;首套房优惠利率继续存在,只是优惠门槛提高打折幅度下调。

据《中国证券报》10月12日报道,目前在一线城市,个人首套房贷8.5折的贷款优惠利率几乎已经成为历史,市场利率普遍在基准利率的9折以上,个别银行的首套房贷执行基准利率甚至上浮。二套房贷的贷款利率都执行基准利率上浮10%至20%。链家地产市场研究部张旭认为,近期北京地区的首套房贷利率批贷的结果来看,8.5折利率优惠占比从今年4月开始就稳步下滑,到今年9月占比为43.6%,为2012年3月以来的水平。只有几家大型银行的首套房贷利率报价维持在9折,部分银行已上调至9.5折,甚至是基准利率。9月数据显示,首套房贷批贷的平均利率为5.8%,大概为基准利率的89折。从目前银行的报价估计,今年11、12月银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到9.5折以上。

从8.5折到9.5折,看似相差不多。如果房贷基准利率6.55%,以贷款100万20年还清来计算,等额本息的还款方式下,其月供为7485元,总利息为796447元。如果是能够打8.5折的话,那么利率变为5.57%,月供为6918元,总利息也相应减少为660433元。相比基准利率,月供减少了567元,总利息减少了136014元,上升到9.5折,则每月增加500元左右。增加的500元,作用是使购房者的心理预期发生变化,让他们摆脱房价上涨预期。

在房贷利率上升的背景下,中国的房地产价格还在上升,迎来了历含金量的十一周。房天下的数据显示,周期间40个大中城市住房​成交量同比增长54%,其中北京同比飙升85%、上海同比增长39%;北京新房平均售价同比上涨21%、上海同比上涨37%。一些二线城市成交量也十分火爆。

目前房地产货币大考尚未结束,笔者无法判断此轮房贷收缩是否会终结于明年一季度。可以肯定的是,如果房贷收紧而房地产价格继续上升,说明中国的房地产有坚实的刚需与基础,民间资金量足以支撑目前的房地产价格。如果房地产价格出现下挫,则中国的房地产泡沫已经在头顶摇摇欲坠。

谁也不知道中国民间到底有多少资金,因此没有人知道这次货币大考需要多久才能测量出中国房地产的泡沫底线。

到目前为止,此次货币考验得出的初步结论是,这些资金仍然把房地产作为主要的配置,而民间资金量之大可能超过我们的想象。中国房地产有泡沫,程度可能被夸大。

深圳多家银行收紧房贷 青岛等二线城市也现苗头

一边是上半年房贷超万亿达到历史新高，一边是深圳等地7月房贷骤然收紧。

从去年的9·30新政开始，这一轮房贷放松已经持续了九个月之久。在这样的流动性盛宴中，楼市股市双双上扬，上证综指在6月份创下5178点的新高，深圳楼市放量，北京豪宅冲上20万+，京沪郊区竞相拍出天价地。

然而一片火爆之中，风险也在酝酿。6月中旬以来，股市，楼市也同步下行。人们惊讶地发现，在没有任何央行[微博]和银监会的指导之下，深圳多家银行收紧了房贷；与此同时，青岛、杭州等二线城市也出现了收紧的苗头。

7月上半月，在易居CRIC监测的68个城市中，46个楼市成交环比下跌，整体成交量较6月下半月下跌15%，四个一线城市中仅北京环比上涨。

曾经无比充裕的流动性，去哪里了？

房贷超万亿背后

中国人民银行[微博]7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比多增1767亿元，是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

可比数据显示，此前个人购房贷款新增多的是在2013年上半年，当时新增个人购房贷款为9628亿元。

此前，国家统计局公布的房地产销售数据也显示，尽管房地产增速继续下行，但今年上半年，商品房销售面积增速由负转正，销售额增长10%。

在很多房地产业内人士的描述中，今年上半年很多城市销售已经回暖，尤其是深圳，可谓。中原地产分析师张大伟指出，2015年上半年楼市企稳回升，与从2014年开始的9·30、3·30房贷政策松绑，以及数次降准降息关系大。

“3·30新政”对拥有1套住房且贷款未结清再次购买普通自住房，首付款比例调整为不低于40%。

在后续各地方政策落地的过程中，虽然并未全面按照40%的标准执行，但信贷环境趋松成为不争的事实。2015年季度，新增房地产贷款以及个人购房贷款同比分别增长25%、16%，且增加额为2010年以来位。

不仅个人购房贷款金额增加，且利率呈现下行走势。2015年季度，个人购房贷款实际平均利率为6.01%，较前个季度下跌0.24个百分点，且利率水平为2011年以来新低。

此外，去年末以来，本轮降息次数已经达到四次，与2008年期间相当。目前，5年以上贷款基准利率降至5.4%，5年以上个人住房公积金贷款利率降至3.5%，均创下2000年以来的新低。

“今年以来的货币环境可说是2010年以来的。”深圳一房地产业内人士表示，房地产市场销售情况逐步好转，量价齐升局面再现。

值得注意的是，这轮楼市回暖也伴随着股市的上涨。复盘5178点这轮牛市的开端，也是从去年四季度尤其是11月开始加速，券商股先行启动，随后带动京津冀、互联网+、一带一路等概念轮番上涨，直到5178点。

张大伟认为，今年以来货币政策在稳健的基础上更加注重松紧适度，这不仅推高了房地产市场成交，也使得股指一路上扬。去年下半年至今年6月，上证综指涨幅达到154%。

与一线城市中原二手住宅价格指数对比可见，股市与楼市在大多数周期内存在波动方向的同步性，尤其是股市上涨均会带动房价上涨。这是因为两市均以宏观经济为基础，且与货币政策松紧高度相关。今年以来的楼市销售复苏，与股市获利资金再因素密不可分。

此外，股市上涨的财富效应，也刺激了消费融资、住房抵押贷款融资等行为，套取资金进入股市。以南昌市为例，该市上半年新增房产抵押2万套，是去年同期的3倍。而这些资金很多进入了股市。

央行上述报告数据显示，6月末，本外币住户消费性贷款余额16.98万亿元，同比增长19.6%，增速比上季末高 1.1个百分点，1-6月份增加1.6万亿元，同比多增3897亿元。

股市下跌影响房贷？

喧嚣的流动性盛宴，随着6月中旬的股市戛然而止。

6月15日开始，股市进入大幅震荡行情，两周跌幅达到19%。6月26日，上证综指334.91点。

几乎同步地，深圳个人住房贷款出现收紧。6月中，深圳邮储银行率先在放松房贷的大环境中逆市提高首套房贷利率；深圳农行、中行、建行则将首套房首付从三成提至四成，7月中旬，工行也加入了这一行列。

目前，包括四大行在内，深圳首套房贷利率已经从6月之前的基准利率0.95倍，普遍上浮到1.05~1.1倍，二套房贷利率上浮10%~20%。考虑到四大银行占据个人住房贷款2/3强的市场份额，再加上近期多家中等股份制银行暂停房贷，深圳个人房贷业务全面收紧已成趋势。

融360数据显示，截至7月20日，除汇丰银行一家仍有9折利率优惠外，深圳银行首套房贷优惠幅度全部上调；7月23日，深圳两家房贷业务量较大的国有银行表示，目前由于额度紧张，上述两家分行房贷已断供，放贷基本停滞。

深圳也并非收紧房贷的城市。近期，杭州已有银行取消了首套房贷利率优惠。如招商银行(18.62, 0.33, 1.80%)、邮政储畜银行对首套房贷均实行基准利率。招行信贷部工作人员更以额度紧张为由，建议客户去其他银行办理房贷。

21世纪经济报道记者了解到，近期青岛多家银行首套房贷利率优惠也收紧，部分银行首套房贷利率优惠已从9折上浮至9.5折。还没有到6月底，青岛房贷业务集中的大银行，已经用光了房贷额度。

融360房贷分析师任雪飞表示，深圳房贷利率上浮是因为深圳房价的，银行不认可这么快上涨的房价导致的；另有深圳银行业人士认为，进入6月下旬，股市财富效应开始减退，高净值人群购买力明显下降。因此，出于防范风险的考虑，银行也在收紧房贷。

深圳中原则认为，今年的房地产市场与股市有很强的相关性。自股市下跌来，深圳中原报价指数以及中原经理指数与上证综指走势基本同步，7月第二周更是双双大幅跳水，分别下跌了19个百分点及11个百分点，创下历年来的单周跌幅。

受股市和房贷收紧利率上调的影响，市场客户开始转入观望，访客量出现大幅下降，二手住宅成交量自6月以来持续收缩。7月初各区域二手业主报价分化已现端倪，有一半报价开始出现下调，下调幅度1%-5%之间的业主占三成，且幅度有不断扩大的趋势。

新房方面，6月底开始新房市场推售量明显下降，从前期单周十余盘同时入市的高峰降至1-2个，开盘销售情况也大打折扣，开盘日光的现象更是鲜见。

“股市和房市具有较强的正相关关系，短期内股市的下跌必将引发深圳楼市成交量价进一步的调整，虽然中国政府为阻止股灾采取了诸多重磅举措，但高下的金融风险不可不防。”深中原人士称。

被透支的需求和购买力

万科副总裁、董秘谭华杰对21世纪经济报道记者表示，中国房地产市场已经告别了单边上涨的时代，进入了震荡期，尽管房价目前整体安全，但波动在加大。深圳楼市今年以来的，是透支了未来几年的涨幅，接下来的两三年估计涨不动了。

深圳中原也认为，报价指数和中原经理指数的大幅跳水，加上成交量的不断萎缩，基本预示着深圳房价自“3·30新政”以来行情将暂时告一段落，短期内房价进行高位调整的几率较大。

此轮股市导致众多中产家庭资产缩水，诸多账户被抢平，购买力大幅减弱。相关统计显示，6月15日-7月8日，21.2973万个持有市值50万-500万元的个人账户“消失”，500万元以上账户“消失了”近3万个。

教授钟伟认为，股市对中产、高净值人群(资产在以上的人群)的购房影响，他们可能更会考虑海外的资产或其他理财方式的组合。

“7月上半月的数据已经给了大家当头一棒，”易居中国联席总裁丁祖昱称，据CRIC监测的68个重点城市数据显示，7月上半月商品住宅成交建筑面积1183.77万平方米，环比6月下半月下跌15%，各能级城市成交面积环比全线下跌，楼市出现降温的迹象。

一线城市当中，仅北京成交高于六月，其余三城均不及6月下半月水平；二线城市表现不尽如人意，住宅成交环比下跌达到二成；三四线方面成交环比下滑10%，具体到城市来看也是明显分化，跌多于涨。

丁祖昱指出，这是因为急需购房和有购买力的需求，已经在二季度快速释放，以致7月需求积压效应快速减退，转为青黄不接。

还有就是6月主要房企都在冲指标，能赶在6月开盘的都开盘了，以致7月上半月供应节奏放缓，7月上半月一二线供应环比锐减四成；此外，股市下跌，不仅计划变现股市获利进入楼市的资金还被套牢，惨的是付了定金，想把房款在股市中运作获利的者，不但没有获利，首付款也损失了一大笔。现在不少购房者都在等着股市回升慢慢挽回损失，因此购房计划都被推迟了，下定签约时间也都相应延后。

丁祖昱判断，在接下来的7月下半月乃至8月，预计市场还会持续受到需求青黄不接、供应跟不上、股市疲软等负面因素的影响，再加上传统7、8月份就是淡季，开发商对短期市场不应寄予太多期望。