深圳中原周评：深圳楼市热度下降 二手房成交再度锐减

上周（9.01-9.07）一手住宅批售市场仍然低迷；从一手推售情况来看，高价项目的去化压力正在变大，本周在仅有两个盘入市的情况下，均仅录得8成及6.5成的销售业绩，市场热度隐约可见。后期金九银十的预计推售项目将显著加多，定价偏高的项目的去化压力仍在。

从成交量数据来看，一二手成交套数及面积均双双大跌。二手成交套数及成交面积均较上周下滑近14%左右的程度，较此前峰的6/7月下降50%。8月二手市场成交降温明显，在6月及7月，二手住宅周成交面积均在30万平米左右，但是到了8月份，周成交面积跌倒了23万平米左右的水平，下跌幅度达到了近23%。目前则仅为15万平米的水平。

【土地成交情况】

上周（9.01-9.07）无土地成交，深圳新增宅地供应仍然处于低迷的状态。

【一手供应分析】

上周（9.01-9.07）有2个项目取得预售许可证，仅有一个有住宅项目，共计646套，较上期大增300余套，但仍显著低于前期每周千套以上的批售水平。我们此前曾预计，随着股市的巨挫持续以及资本外流加剧，预计8月下旬的成交量大幅上升的几率不大。

此外，本次降准降息如我们所预期，对于楼市的短期情绪提振不大。主要是双降释放的流动性主要用来缓冲了外汇占款减少，此外银行息差下降也导致其遭受坏账上升及利润下降的双杀，影响其信贷投放。从本期批售数据来看，开发商仍然有所担忧，持观望态度，希望在金九银十再获取较大利润。

不过，金九银十面临多盘竞争的局面。如果届时宏观环境仍然面临多重风险叠加的情况，我们预计楼市在成交量有所回暖的同时，可能在维持已经很高的价格方面会有一定压力。

【一手供应分析】

上周（9.01-9.07）有2个项目入市。推售项目个数较上周减少2个，仍维持在很低的水平。同时，总推售住宅数量仍然较少，为569套，显著低于规土局在此前几周一手市场近1000套成交量的水平。

本期仅有一个盘勉强达到8成的销售率，另一个楼盘销售率仅为6.5成。较低的销售率以及较高的销售均价反应着当前的市场热度已经大不如前。如果金九银十有大量的新盘入市，价格方面可能会受到一定的压力。

从市场成交情况可以看出，地产市场的情绪仍然承受着市场热度下降的负面影响。目前A股的调整势头仍在继续，未来能在哪个点位找到支撑，仍是未知数。从开发商拿批售的情况来看，未来几周规土局的成交量数据仍会继续呈现下行态势。

【一手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，国土委数据显示上周（9.01-9.07）一手住宅成交989套，成交面积仅为9.8万平米，环比下降了将近30%。新房成交均价近3.76万/㎡，环比上升了77%。不过，需要考虑到成交结构影响，新房价格的参考意义较为有限。

本周一手成交量较上周大幅下降，甚至跌破了10万平米，这已经回复到了4月份的成交水平，显著低于从5月到8月份周均15平米的成交量，下跌幅度将近35%。由于成交量的萎靡往往发生在价格下降之前，所以目前楼价仍然惯性冲高。如果成交量再继续保持下跌态势，不排除房价会有一定的调整动力。

从成交量数据来看，8月份的平均成交量为1296套，7月份的平均成交量为约1400套，而6月份则为1715套，可以明显的看出新房成交套数下降的趋势。随着市场情绪受A股熊市影响，新房成交数据又有所滞后，预计在未来几周仍将反应近期走势。金九银十的后半段或许成交量将有所上升，但成交价格将迎来激烈竞争的挑战。

近10周深圳全市一手住宅周成交量价走势

数据来源：深圳中原研究

分区来看，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。供给大区的龙岗本周成交套数457 套，较上周减少228套，占比从上期的48.9%下降到了46.2%，继续榜首。宝安势头仍劲，本周成交391套，成交比上周减少97套，全市占比为39.5%，占比上升近5个百分点.南山本期备案成交124套，占比达12.5%。本周成交前十榜单中，深业泰然观澜玫瑰苑以备案成交76套。

上周各区一手住宅成交套数占比

数据来源：深圳中原研究

一手住宅成交前十排行榜

数据来源：深圳中原研究

【二手成交分析】

上周（9.01-9.07）二手住宅共成交1745套，环比下降24%，成交面积为15万平，环比下降24%，成交均价4万元/㎡，环比上涨1.21%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

二手住宅如我们所预期的，成交套数及成交面积均较上周均再次下滑近24%左右的程度，在走势图中也能明显看到数据下滑的幅度及趋势。8月二手市场成交降温明显，在6月及7月，二手住宅周成交面积均在30万平米左右，但是到了8月份，周成交面积跌倒了23万平米左右的水平，下跌幅度达到了近23%。本周该数据则仅为15万平米的水平，较8月数据有下跌了35%的水平，较6/7月水平下降了50%。根据深圳中原领先指数，目前二手住宅价格升幅也有所放缓。

近10周深圳二手住宅周成交量价走势图

数据来源：深圳中原研究

从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比，为29.8%，与上期相比上升了2.6%。宝安以及罗湖二手房成交量分别居区域第二、三位，占比分别为18.6%、19.4%，较上周略有涨跌。南山二手房成交占比为12.8%，福田占比为15%。

上周各区二手住宅成交套数占比

数据来源：深圳中原研究

由于美联储加息，全球外汇储备下降已经成为必然趋势。中国近日将公布外储数据，成为全球焦点，这将侧面反映央行面临的贬值压力，及中国此后实际的信贷宽松及紧缩程度。

我们认为，人民币贬值对于楼市是利空，一方面外资有撤出压力，另一方面外储的减少将降低降准降息等宽松政策的效果，此外，银行体系也将面临资本外流的压力，收紧信贷。本次降准降息如我们所预期，对于楼市的短期情绪提振不大。主要是双降释放的流动性主要用来缓冲了外汇占款减少，此外银行息差下降也导致其遭受坏账上升及利润下降的双杀，影响其信贷投放。

从本期批售数据来看，开发商仍然有所担忧，持观望态度，希望在金九银十再获取较大利润。不过，金九银十面临多盘竞争的局面。如果届时宏观环境仍然面临多重风险叠加的情况，我们预计楼市在成交量有所回暖的同时，可能在维持已经很高的价格方面会有一定压力。