深圳二手楼市购房占比连续3个月下滑 房价必退潮

深圳20多套笋盘每天震撼入市 二手楼精选天天公布（专题）

深圳二手住宅成交放缓

购房占比连续三月下滑

近期深圳二手住宅成交放缓。据中原地产昨日公布的统计数据称，9月份占比同比下降2.57%，并连续三个月下滑。受此影响，小户型成交下降。

中原三级市场成交数据显示，在成交客户户籍分布方面，9月二手住宅成交仍以深圳本地客户源为主，并且深圳客户占比环比增加2.3%。但是，受资本外流的影响，非深户对上半年过度透支的深圳楼市持观望态度，逐渐放缓入市脚步。其中内地客户成交占比为32.44%，环比减少2.4%；外籍客户入市继续趋缓，成交占比较8月仅略微增加0.1%。

从客户购房用途来看，9月客继续离场，占比同8月相比下降2.57%。由于便捷的区位和完善的配套设施，老城区罗湖的属性位居全市前列，不过罗湖占比环比减少5个百分点。在原特区外地区，前期房价涨势较快的宝安和龙华出现降温，两区占比环比均大幅下降一成以上。但是，客仍看重龙华的房价，占比仍处高位。此外，9月仅福田和南山两区自住占比环比下滑。随着居住环境的不断完善，刚需客户将逐渐向原特区外地区转移。

根据深圳中原地产的客占比情况来看，近几年在楼市政策调控下，占比一直在10%左右上下浮动，“9·30新政”之后部分客已逐渐进入市场；“3·30新政”更是点燃了客的热情，占比开始急剧上升，2015年6月占比上升至近年值23%。

7万亿来了，楼市会牛不？

6月股市急剧下挫，楼市客闻风而动，7月占比为16%，出现明显回落，客开始退出市场，房价调整预期强烈，客逐利空间承压。

从9月成交面积档次分布来看，90平方米以下的物业成交虽然仍占7成，但是同8月相比小幅下滑2.77%，客偏好的小户型成交占比也因此逐渐下降。其中45~60平方米面积段的小户型占比环比下降2个百分点，45平方米以下的1房成交占比略微下滑0.64%。90~120平方米面积段的改善型物业占比环比增加1.09%，120两平方米以上面积段的中物业成交占比环比增加1.68%。尽管如此，60~90平方米面积段的刚需型住宅仍占主流。

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深圳动态

商务成 写字楼主承租客

前三季度租赁成交达54万平方米

陆剑伟

【深圳商报讯】（记者 陆剑伟）昨日，世邦魏理仕（CBRE）发布2015年第三季度深圳物业市场回顾。据悉，深圳写字楼租赁市场活跃，前三个季度租赁成交达54万平方米，商务成为市场主要承租力量。

近5万平方米的写字楼，分别被几家商务“吃下”。深圳商报记者从世邦魏理仕了解到，商务承租成为市场去化的主要驱动力。三季度深圳写字楼迎来新增供应，南山区的永新汇以及大涌商务1~4号楼落成，为市场带来逾26.6万平方米的新增供应。

世邦魏理仕楼服务部董事扈蔚川表示，政策利好持续带动写字楼需求呈多样化增长。前海作为金融业对外开放试验示范窗口和跨境人民币业务创新试验区，吸引了越来越多的金融企业聚集。前海对科技及专业服务行业的优惠利好以及自贸试验区政策的正式落地，促进了信息技术、科技服务和贸易类企业的设立。

世邦魏理仕统计数据显示，深圳已连续第五个季度录得超过15万平方米的单季净租赁成交量。至9月底，市场整体空置率环比回落0.7个百分点至6.0%。强劲的需求推动深圳三季度写字楼平均租金继续上涨至每月每平方米194.2元，环比上升0.6%。

工业地产经历了多季度的新增供应空白后，三季度深圳迎来近期新增供应入市，建筑面积99546平方米的南油集团W6仓于8月1日交付使用。

世邦魏理仕研究部副董事郭丽萍表示，有限的新增供应并未缓解整体市场供不应求的局面，同时，部分仓储设施继续转型为商业或其他用途。需求方面，得益于稳定增长的社会消费品零售总额以及网络零售交易量，来自传统零售以及第三方物流的城市配送仓储需求保持稳定增长。而自贸区政策落地带来的在海关、税务、检验检疫等方面的一系列政策利好促进跨境电商业务迅速发展，令保税仓储需求不断增加。保税区内非保税仓的需求外溢，带动整体仓储设施租金进一步走高。至9月底，深圳物流设施市场的平均租金达每月每平方米34.0元，环比上涨3.0%。

世邦魏理仕预计，未来六个月，物流设施存量将随着仓储转型进一步压缩，来自跨境电商以及香港物流商仓储需求不断增加，将进一步加剧整体市场供不应求的局面，从而推动整体市场租金水平稳步提升。

财经观察

利率长期下行造就结构牛市

江风扬

■ 本报评论员 江风扬

利率日趋走低，不仅降低企业财务成本，改善经营业绩；也使得充裕的资金，在高资产稀缺的配置格局中，更多地选择股市。

国庆节后股市三连涨，幅度不算小，创业板超10%，沪指也有8%，与数周前的极度恐慌相比，犹如霄壤。几日间，各种利空、各种悲观都上哪去了？瞬间消失了？

利空当然不会瞬间消失，但如果是因恐慌、悲观夸张而虚构出来的利空，那就用不着消失，它本来就不存在。这种虚构的利空，就是每到股市大跌时就沉渣般泛起的中国经济崩盘论。

我在上周本版的文章里说过，这一轮范围内的风险资产回暖，根源于人民币的悲观预期得到逆转。其中重要的，是各路资金都看到了中美间在人民币成为国际储备货币问题上达成一致意见，大家害怕看到的中美货币战争不会成为现实，而人民币也出现自“811”汇改以来的强劲反弹。就在昨日，离岸、在岸人民币双双大涨。在岸人民币出现自3月份以来的涨幅，离岸人民币更是一举涨破6.33，涨至6.3155，创8月11日人民币贬值以来。

人民币走稳给央行腾出更大的宽松货币空间。周一股市大涨，就与周日央行放松信用有关。央行扩大信贷资产证券再贷款试点范围，既在当下给银行注入更多流动性，也给市场带来更大的想象空间。比如，试点范围可扩至，再贷款未来也可以变成央行主动购买信贷资产。所以，周一金融股有很强的表现，说明市场心明眼亮。

对人民币预期的改善，隐含着对中国经济基本面不过度悲观的预设，只要对宏观面有一个相对稳定的预期，股市就不可能坏到哪里去，原因就是日益走低的无风险利率和日益匮乏的高资产。

这个逻辑近被若干机构和媒体反复强调。其实，早在2013年10月底，笔者就在《六年熊市就要走到头了》一文中，强调过这一逻辑，而在随后的分析文章中，从未忽略过这个逻辑主线，即使是在股市大跌期间，因为在美元加息周期内，人民币利率长期不断走低是必然的，而且这个周期一定很长，可能有数年之久，直到美元加息周期完成。

日益走低的利率必然令资金去追逐更好的资产，需求提升价格。实际上并不是的资产都可以等量齐观，像房产、艺术收藏，像矿藏资源等实物资产，恰恰会走低，这是因为，在美元加息回流周期内，全球性通缩正在形成，实物资产因为“债务－通缩”机制，反而会遭到资金抛售，一样面临紧缩，不可能成为资金追逐的对象，这时候，资金只能去追逐那些真正能够通过生产性经营带来的资产，这也就是为什么美国在2008年以后股债双牛，而目前中国，股曾牛，债正牛，归根到底，它们尽早要重归股债双牛之“华山一条路”。

理由其实很简单，因为随着利率的不断走低，公司的财务成本不断下降，对经营的改善大大有利。不是宏观基本面不够好吗？不是经济下行压力大、工业利润不断走低吗？没错，但是，一个转型中的经济，必然有一部分正在衰落，有一部分正在成长，你看着正在衰落的就会极度悲观，其实更应该看看正在成长的那部分，正所谓“病树前头万木春”，这部分企业业绩反而会更好。目前工业平均利润持续走低，石化、钢铁、房地产等产能过剩的周期性行业，大大拖了后腿，刨掉这些行业，工业平均利润就会漂亮很多。

明乎此，对目前股市的回暖就没什么好奇怪的了。不排除随时可能发生调整，但是，调整的深度会有限。不要再期望一个普涨的牛市，因为普涨式牛市一定是疯牛，但在利率长期下行和资产配置荒的大背景下，一个结构性的局部牛市，是跑不了的。