深圳楼市已经过热 大胆预测年底深圳房价或将降15%

深圳20多套笋盘每天震撼入市 二手楼精选天天公布（专题）

年底深圳房价或将降15%楼市买房不适合

深圳成交均价的区域是宝安区，但即便以宝安区29846元/ 平方米的价格计算，一套80平方米的住宅总价是2387680 元。按深圳目前的平均工资计算，也需要26 年才能实现购房目标。

一路高歌的深圳房价在连续上涨5个月后，终于下跌了。根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，10月份，深圳一手住宅均价环比下滑7%，降至33599元/平方米。

不过相对于三年才涨5.7%的平均工资，深圳人想买房仍然不容易，以深圳南山区一手房成交均价和当地月平均工资测算，需要61.8年才能买得起一套80平方米的住宅。

工资和房价的赛跑

有很多购房者抱怨工资要上涨到什么程度才能在深圳买得起房。从南方人才市场发布的2013年至2015年广东地区薪酬调查报告显示，今年深圳平均月薪达7631元，同比增长了5.1%。但3年来，深圳平均月薪酬只涨了411元，涨幅为5.7%。

而深圳房价测评的数据显示，以南山区一手房成交均价70731元/平方米计算，一套80平方米的住宅总价是5658480元。按月平均工资7631元计算，年薪91572元，需要741.5个月、61.8年，才能实现南山购房目标。目前，深圳成交均价的区域是宝安区，但即便以宝安区29846元/平方米的价格计算，一套80平方米的住宅总价是2387680元。按深圳目前的平均工资计算，也需要312.8个月、26年才能实现在购房目标。

如今不少人放弃了在深圳购房，选择东莞、惠州的临深。一位在长安购房的陈先生对中国房地产报记者表示，自己工作地点在福田区，开车从东莞到福田一个，每平方单价不过一万出头，“比起南山动不动就过7万元每平方米少多了”。也有东莞当地人对中国房地产报记者抱怨，因为深圳客的涌进，导致了东莞房价也开始上涨，“我们就快买不起房了”。

有数据显示东莞深圳的镇区，如凤岗、塘厦、樟木头、长安等镇，超过八成的购房者来自深圳。今年上半年，东莞临深的房价均价达到10073元/平方米，部分镇区房价半年上涨近4000元/平方米。而背靠深圳的大亚湾更是成为本年度惠州楼市赢家。今年1至9月大亚湾区房地产市场商品房销售总套数为28843套，同比增长70.28%，连续4个月成交量超4000套，也是惠州上涨快的之一。

七成人口有购房需求

2015年，深圳经历着有史以来的地产泡沫。

某房地产研究院发布的百城房价指数显示，10月深圳房价近4万元/平方米处于历史高位，环比上涨33%，依然领跑。据世联行的统计，目前深圳超过1100万的常住人口中，70%的部分无房，他们要在深圳安家，这一潜在的需求随时都有入市的可能。

而土地资源稀缺造成了深圳房价高企。深圳人均土地面积185平方米，而人均土地面积则为7259平方米，深圳仅是人均土地面积的2.5%，深圳人均住宅面积只有28平方米。官方数据显示深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，如今已经用了940平方公里。

2008年至2012年，深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米；2013年，深圳仅出让三宗住宅用地，出让面积13.2万平方米；2014年，深圳仅出让一宗居住用地，该地块终成交楼面地价25094元/平方米，溢价率85.3%，创下了历史新高。

“深圳房价确实在降了。”多位深圳房地产业内人士表示，其实今年市场热度的顶峰出现在6月份，从那之后尤其是股市跳水之后就一直在盘整，在价格下落之前，成交量已经连续三个月大幅下滑，预计年底前深圳房价将有5%~15%的下跌。

万科副总裁、董秘谭华杰对媒体表示，中国房地产市场已经告别了单边上涨的时代，进入了震荡期，尽管房价目前整体安全，但波动在加大。深圳楼市今年以来的，是透支了未来几年的涨幅，接下来的两三年估计涨不动了。某房地产研究院副院长也认为，深圳楼市已经过热，已经不再适合性买房。

不过中国房地产报记者走访深圳当地市场发现，“银十”过后的购房者依然蓄势待发。位于龙华新区的某“盘”的销售员告诉记者，现在看房者并没有减少。“中国人买涨不买跌，房价不会这么轻易下跌的。”购房者林女士表示，4月该楼盘开盘价为36000元/平方米，自己因为犹豫错过，如今上涨到43000元/平方米，相比较福田、罗湖，这个价位还是能接受。“我相信深圳房价相比现在还是会上涨的，现在不买，又怕还会再涨。”

金九银十深楼市现低谷 新盘开盘销售率大幅走低

 对于刚过去的金九银十来说，楼市可谓疲态初显。而与楼市成交平淡形成鲜明对比的是土地市场火暴，尤其一二线城市高溢价地块频出。业内人士分析指出，高地价将刺激一二线楼市的预期，但同时或给房企发展埋下巨大隐患。

  “”频出，一二线城市土地交易额和溢价率屡创新高

  相关机构日前发布百城房价数据，10月，100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10849元，环比微涨0.3%。据中原地产数据显示，主要的54个城市在九十月份销售51.70万套，环比七八月份多卖了1355套，微涨0.26%。领涨数月的深圳楼市，在“金九银十”销售旺季呈现出了年内“小低谷”，新盘开盘销售率大幅走低。

  不过，相比平淡的楼市，土地市场表现火暴，尤其一二线市场尤为明显。记者梳理发现，近段时间来，一二线城市频出区域，北京、上海、福州、苏州等城市，均出现住宅用地楼面地价溢价超过50%的土地出让。

  今年10月30日，北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，以85.95亿元成交，成为北京成交总价第二高的地块，仅次于今年1月7日以86.25亿元成交的丰台白盆窑地块。

  在杭州举行的10月收场土地出让会上，金茂历经56轮恶战夺下寰宇天下南地块，折合楼面价21512元／平方米，溢价率66%，身兼2015年杭州总价和滨江区单价。

  9月，融侨集团以23.6亿元竞得原福州师专地块，楼面价每平方米19224元；10月，福州中鼎有限公司以33.4亿元竞得一旧屋改造地块，楼面价达每平方米22584元，成为福州新。

  据南京国土部门发布的数据显示，今年前10个月，南京市区共卖出49幅经营性用地，实际成交面积达249.55万平方米，总成交金额达559.7亿元，平均地价由去年的每平方米9056元上升至18895元。

  中原地产统计数据显示，截至9月底，一线城市9月土地成交额达589亿元，创年内新高，环比上涨180%，平均溢价率30.3%，创年内新高。在纳入统计的36个二线城市中，9月土地成交额达到1023亿，环比上涨18.9%，也是年内。

  “虹吸效应”显现，土地市场分化或继续扩大

  业内人士分析认为，目前土地市场上已显现出“虹吸效应”。由于一线城市保值属性明显，一些房企为规避三四线城市库存过剩风险，纷纷到一二线城市拿地，导致三四线城市房地产市场进一步萧条。

  “原先公司多布局于福建本土，目前公司已把更多精力放在长三角地带，一二线城市已是企业重点。”闽系房企正荣集团销售部郭经理告诉记者。

  今年4月，广州富力地产在北京高调推出富力运河十号项目。这被视为富力地产2015年回归一二线城市的动态。富力地产董事长李思廉表示：“集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。土地收购机会只限于考虑北京和广州等一线城市。”

  进入9月，碧桂园、万科、阳光城、保利等公司在土地市场均斩获颇丰。记者统计发现，9月万科在杭州、沈阳、上海等一二线城市土地市场频繁落槌；而阳光城不仅在福建晋江、上海等深耕城市强势拿地，更在杭州、苏州等城市开辟新战场；保利也在佛山、太原、上海、武汉等一二线城市频繁出击。

  “从库存的角度来看，一二线城市已迎来补仓时机。”克而瑞研究分析师黄彬认为，随着重点城市的去库存化周期降低，开发商竞相进入土地市场“补仓”。

  多名预测，一二线城市的本轮土地热潮还将持续。“按规律，下半年是各地集中推地的时间。‘前松后紧’的供地节奏，也往往决定了四季度会有一批地块入市。”福州大学房地产研究主任阿忠说。

  在黄彬看来，与一二线城市的土地供不应求不同，三四线城市普遍存在供大于求现象。

  高地价或是“双刃剑”，成本上升房企存隐患

  业内分析，虽然土地市场火热短时间内不会带来房价明显上升，但土地回暖往往是楼市走强的“先声”。一些认为，随着高地价项目入市，开发成本加大，拿地房企会通过后续的经营逐步抬价。

  “高地价项目入市，也会影响周边项目，从长远来看，将导致整体房价走高。”福州一地产公司高姓销售总监说。

  事实上，高价地持续涌现已经实质性地推高了部分楼盘的售价。福州9月份原福州师专地块拍出楼面价每平方米19224元后，尽管福州住宅市场的库存量依然处在高位，但记者采访发现，该地块周边仍有多个楼盘相继以“未来房价要涨”为由每平方米提价300元到500元左右。

  在黄彬看来，多年积累的高地价风险正逐步显现，一个直接的后遗症是产品结构和市场需求不相符合。“因为地价高，只能做改善型需求这部分，新盘多呈现化的特点，去库存化难度或进一步加大。”

  此外，土地价格过高还将带来开发企业偏低的风险。“一些房企往往借用基金、信托等各种资本拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但因为未来市场充满不确定性，一旦市场风向转变，公司资金链会受到极大挑战。”阿忠说，“如果拿地前没有对市场的准确判断，高地价将为房企的发展埋下巨大隐患。”