楼市又将出大招？深圳买楼笋价“早为先”！
深圳业主大动送30万卖楼 中国大幅度降息楼市即将兴奋!
近一年来，关于我国一线城市北京、上海、深圳“”频现、房价飙升、豪宅扎堆入市等新闻不断曝出，近期又随着多块的集体入市，引起大众对楼市诸多猜测。近期，深圳住宅旧改标杆项目鹿丹村将蝶变成为深圳豪宅之一，令社会哗然。
近一年来，关于我国一线城市北京、上海、深圳“”频现、房价飙升、豪宅扎堆入市等新闻不断曝出，近期又随着多块的集体入市，引起大众对楼市诸多猜测。中国经济网记者就一线城市楼市发展情况进行梳理发现，北京、上海、深圳楼市已迈入豪宅时代。我国香港二手房平均每平方米要卖10万港元，内地一线城市房价，已在逐步追撵香港的路上。
有人分析房价不会大幅下跌原因是：既然2013年房价已经见顶，为何房价不会大幅回落？李迅雷用数据说话，他指出，尽管2013年房地产市场阶段性顶部预计成交面积在13亿平方米，成交金额在9万亿元左右，但由于中国居民房地产贷款余额只占住宅总市值的10%，而在美国居民房地产贷款余额与住宅总市值比较一般高达50%~60%；中国居民的债务占比为36%，而在发达国家债务占比一般在60%以上，英国、美国甚至高达80%。这些数据，再加上国内居民收入被低估等因素，都表明房价不会大幅回落。
深圳楼市火
下面看看深圳的房价的三种信号
信号一：“政策+二孩”刺激房价涨不停
未来政策还欲再宽松
近期，房地产利好政策频频。不仅再次迎来“双降”，贷款基准利率再创新低，购房贷款成本进一步降低，而且普遍认为，“全面二胎”政策的提出，利好楼市长期发展。在政策刺激下，一线城市依然保持正增长。整体看，同比上涨城市已经达到了16个，其中涨幅的城市深圳同比涨幅达到了40.5%，另外上海涨幅为12.7%，北京涨幅为8.1%，广州涨幅为7.1%。
对于未来房价走势，中原地产分析师张大伟预计，年末至2016年年初，主要城市房地产市场依然会有所升温，房价走势也以上行为主，但分化将依然是主要特点。在未来房地产政策层面，亚豪机构市场总监郭毅预计，年底前进一步出台放松乃至刺激楼市的政策的预期更加强烈，未来降首付、减税等显效快的政策将有可能陆续颁布实施。
尽管目前有一些认为，二孩对于房价的刺激有限，但中国经济网记者在调查中获悉，多地因二孩楼市大户型热销，以广州为例，据阳光家缘网站公布数据统计，11月1~17日，90~120平方米二手住宅网签量为994套，环比10月同期上升75.6%，同比去年11月同期上升241.6%。同时有媒体调查，若生二孩，超6成网友都考虑换大房，豪宅及改善性需求的增多，必将进一步推动一线城市豪宅化的进程。
信号二： 深圳旧改创造房价
深圳旧改小区也能晋升豪宅 未来或超香港
备受关注的一线城市房价数据近日出炉，数据显示，10月北上广深房价同比依然保持正增长，其中涨幅的城市深圳，同比涨幅达到了40.5%。深圳经济持续高速发展，创造了一批新富，他们成为豪宅的买单者，一些港澳台及海外人士也涌向深圳楼市。
近期，深圳住宅旧改标杆项目鹿丹村将蝶变成为深圳豪宅之一，令社会哗然。然而，据中国经济网记者了解，鹿丹村的转变只是深圳楼市发展的一个缩影。随着土地资源的稀缺、地价攀升，深圳新房已迈入豪宅化。业内人士称，深圳关内项目在160㎡以上，价格超5万/平，总价在800万以上已属豪宅范围，
官方数据显示，深圳的新增供应土地接近枯竭，尤其是住宅用地，2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。这造就了深圳逢住宅用地竞拍必出的现象。深圳中原董事总经理郑叔伦对此现象表示，“现在深圳只要稍微好点的地段，开发商都会做成豪宅，利润率相对较高。”郑叔伦分析称，豪宅跟经济走，经济跟产业走，深圳未来可能超越香港，互联网、金融等产业将汇聚越来越多的富豪人士，支撑起豪宅市场。
信号三：一线城市已成普遍现象
豪宅销售不停歇
北京明年"10万元+"楼盘或超50个 六环内面临全豪宅化
2015年以来，从住宅用地成交总价排行前10位来看，北京多。北京需求近年来一直表现稳定，其中，豪宅成交套数近几年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即将开盘，及明年入市的豪宅数量远远超过这个数字。统计显示，北京已经出现了38宗地块楼面价超过3万元，其中楼面价超过6万元的有5宗、楼面价超过5万的有5宗、楼面价超过4万元的有11宗、楼面价超过3万元的有16宗。这意味着未来房价预期在15万元左右的至少有10个项目；售价挑战10万元以上的合计将有21宗，叠加部分老项目，未来北京“10万+”的顶豪项目将达到50个。
值得注意的是，过去10年，豪宅是北京楼市的小众市场，因为售价“10万元+”的项目并不多，供需还较为平衡。但2015年以来，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯宅的实际楼面价超过5万元/平方米的住宅用地已经有10宗之多，且遍布京城四方，未来六环以内全城“豪宅化”几乎已成定局。
上海刷不停 豪宅销售6000余套
据上海中原地产研究咨询部数据显示，截止到11月17日，上海2015年以来单价6万元以上的豪宅共成交6103套。成交总面积达114.18万平米，几乎为过去两年之和，火爆程度可以说“亮瞎眼”。而年末将至，又一波豪宅将全新入市，这股热度似乎要持续到年底。
回顾2015年以来上海楼市的发展历程，在330新政、央行的陆续降准降息等利好政策影响下，上海的楼市于4月份开始发力。二季度经历小高峰后，三季度迎来了成交火爆的“金九银十”，楼市一片飘红。对于上海单价6万/平以上的豪宅来讲，也是自3月后顺势翻红，持续大幅度升温。部分豪宅更是频频现“日光热”、“月光热”现象，成交异常火爆。
展望年末的上海豪宅市场，业内人士表示：当前处于极为宽松的货币政策中，10月央行再度“双降”，置业成本降低有利于促进购买力进一步释放。对于房企而言，也是冲刺业绩的时期，一批新项目陆续开盘，在这些“新面孔“的带动下市场交易热度还将延续。2015年，或将成为上海的豪宅元年。
研究认为，未来的小四房会更加紧俏，这个和婴儿潮的出现是有关系的。这也反映了住房结构的变化。另外，对于目前市场交易来说，的需求也会增加。尽管短期内，刚需三房为主的格局不会改变，但长远而言小四房和将会更加走俏。
房价点评
房价问题牵涉每个人，有房的不希望跌，无房的不希望涨。高房价伤及实体经济，阻碍了经济可持续健康发展，要是不赶紧回归合理房价，经济危机就在眼前。
住房拥有率越高实体经济往往越差
文／陈思进
两会期间，温家宝总理在答记者问时明确表示，“房价远没回到合理的价位，调控不能松”。温总理为什么这么说？
让我们回头展望2008年，当时中国政府就准备收紧银根，给过热的经济，是飙升的房市降温。结果未能如愿。为什么呢？那时“多亏”了美国的金融海啸。因为金融海啸，美国对中国出口商品的需求骤减，而美国是中国商品的进口国。中国拿不到订单了，出于无奈，政府只得投入4万亿元“救市”，但这些钱多半进入了房市，使房价继续飙升，虽然弥补了出口损失，使中国经济风景这边独好，率先从危机中解脱，但是高房价也给经济带来了七宗罪：
，由于高房价带来的房地产暴利，吸引了大量的资本进入房地产行业，阻碍了其他产业的发展和就业岗位的创造，损害了实业；第二，高房价挫伤民众的购买力，大幅降低内需；第三，高房价增加了国家的市政、住宅建设，及企业扩大再生产的成本；第四，高房价拉大了贫富间的差距，其高成本阻碍了中下层收入家庭致富的机会；第五，高房价阻挡了人才的自由流动，妨碍了城市化的进程；第六，高房价消耗了人们宝贵的体力和精力，将导致未来人口大衰退；第七，高房价妨碍了社会经济的可持续发展。
有鉴于此，温总理同时提到：“从方向上看，应鼓励更多的人租房。”我完全赞同这一观点。纵观全球，在欧洲的多数国家里，多少年来租房和拥有住房者的比例为1:1，大城市的租房者比例则更高，像德国就有高达58%以上的人一辈子租房住。即使地广的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主破了历史纪录，却依然还有超过32%的人租房住。而加拿大非但地广，而且人稀，但租房而居的比率仍高达33%。
在欧美是租房而居，还是买房自住，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已，无论是从理财的角度还是从其他方面来考量，本无优劣之分。
房价涉及了每一个人的利益，购置了房子的家庭自然不希望房价跌，而无房想买者自然不希望房价涨。但是各国的无数案例和事实已证明，由于购房一般用的是信贷消费模式，而一个国家和地区，住房拥有率越高、房价越高的地方，实体经济就越差，离金融危机的爆发点也越近，而且康复和恢复经济的时间将越长！
比如，德国、丹麦、奥地利的经济扎实、健康；可是，葡萄牙、比利时、爱尔兰、西班牙已经深陷债务危机难以自拔，加拿大正在债务危机的边缘。而美国，从2006年7月开始房价一路下跌，陷入金融危机，迄今房价已经跌回2002年的水平，而住房拥有率跌了3%，降到65%，实体经济开始恢复。预计将跌回1998年的水平后才能止跌回升。
在欧美，平均2%的房地产税，是一个控制房价的平衡器，而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，由这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以，一方面，欧美的房价不可能像中国涨到天上去，另一方面，欧美低收入者可以租到能够承受的廉租屋，一样能够安居乐业。
它山之石，可以攻玉。如果中国真正渴望遏制投机，使房价回归正常合理水平的话，不妨全面借鉴上述的欧美那些行之有效的方法。针对中国国情，我提出三个具体建议：一、对套自住房采取免缴房产税，第二套自住房或出租房少缴税；二、对恶意哄抬房价的投机房，是那些空置房苛以重税；三、政府征收了房产税之后，可以将部分税款用于廉租房的建设。要注意的是，目前中国的租房市场由于供求关系所致，是卖方市场，好些房东不时地任意、随意提高房租，使租房者难以安居。所以，对空置房征重税，对出租房减收，可以逼迫者将空置房出租，以加大市场上的供应，以此扭转租房市场成为买方市场。
这样才能从“居者拥其屋”的谜思中解脱出来，尽快达到“居者有其屋”，使每个人都能安居乐业。
国家政策
力楼市去库存 国管公积金年内第二次松绑
，《证券日报》记者从国家机关住房资金管理获悉，国管公积金贷款政策再次松绑。新规规定，职工购买首套自住住房申请贷款的，不再考虑近1年内是否提取过住房公积金；并且在计算贷款额度时，个人住房公积金账户余额不足7万元均按照7万元计算。另外，此次新规还提到，在外地缴存住房公积金的北京户籍的单位职工，在北京购买首套自住住房的，可申请使用贷款。新政从本月12日起执行。
“新规的实行对于刚刚参加工作、公积金月缴存额较低的职工来说，无疑是个重大好消息。”卓创资讯分析师孙岩在接受《证券日报》记者采访时表示。
据悉，在今年3月份，国管公积金的贷款政策曾放宽过一次，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。不过前提是借款申请人购买首套自住住房，且贷款受理前1年之内未提取住房公积金。
孙岩表示，国管公积金贷款政策的再度放松，有利于进一步发挥住房公积金个人贷款“保基本、保刚需”的政策作用。而支持缴存职工自住和改善性住房需求将会直接利好房地产行业。
“给予更多的贷款额度，鼓励相应购房群体积极利用公积金政策去购房，对于刺激房地产市场的意义是十分明显的。”易居研究院智库研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示。
严跃进表示，首先，此举能让符合条件的购房群体及时入市。其次，能够降低相关公职人员的购房成本，有利于对此类群体住房需求的保障。，也能够增强职工对于公积金缴纳的信任度，符合公积金政策制定的初衷。
2016年应改变简单宽松中国房地产政策导向 防范市场分化进一步加剧
今天，由国家发展与战略研究院、经济学院、中国诚信信用管理有限公司联合主办的“中国宏观经济论坛（2015-2016）”在逸夫会议举行。
国家发展与战略研究院院长刘元春教授代表课题组发布了《2015-2016中国宏观经济分析与预测――探底进程中的中国宏观经济》。报告指出，2016年将是中国宏观经济持续探底的年，也是近期艰难的一年。各类宏观经济指标将进一步回落，微观运行机制将出现进一步变异。这将给中国进行实质性的存量调整、全面的供给侧改革以及更大幅度的需求性扩展带来契机，从而为2017年经济周期的逆转，为中高速经济增长的常态化打下基础。
针对百姓关注的的房地产经济，报告给出建议，应调整目前的房地产调控政策，改变简单宽松的政策导向，针对不同区域和不同类型房地产企业进行分类治理，防范市场分化进一步加剧。一方面防止部分区域房地产价格过快上涨形成新一轮泡沫，另一方面防止三四线库存过高的城市出现局部房地产崩溃的问题。房地产库存调整政策应当与农民工市民化扶植政策结合起来。
习大大说的楼市去库存枪已经打响，还有哪些手段？
近期，楼市去库存成为热点话题。11月10日，习近平主持召开领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工时提到：推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。 回顾过去十几年，高层从来没有这种表态。2008年四季度情况不同，虽然受国际金融危机的冲击，中国楼市快速降温，但当时楼市的库存远低于当前，多数中西部三四线城市还未经历房地产热潮，只是需求暂时被抑，而无高库存之忧。
如果追溯到1998年前后，则北上广深等少数东部城市，也曾存在高库存现象，甚至也常见烂尾楼。因此，1998年出台“23号文”，实行货币化分房，并把住宅产业列为拉动内需的新的经济增长点。其后，2003年“18号文”中明确房地产已经成为国民经济的重要支柱产业。 如今，中国经济又面临着因难，中国楼市再次出现高库存。但已与1998年前后形势大不不同。，中国经济已经由高增长步入中增长，今年三季度经济破七，同时面临着2020年全面建成小康社会的伟大目标，须要经济年均增长6.5%以上，2020年人均GDP达到1.2万美元，才能跨越了“中等收入陷阱”。第二，房地产十年已过，城镇人均住房面积达到34平米左右，住房短缺时代过去，现有的住宅高库存去化不容易。 从商品房待售面积的历史走势来看，2011年之前根本不愁库存高，反倒是很多城市库存低。从2011年开始，库存突然开始快速而持续的增长，直至当前。2011年至2013年，上届政府打压房地产的政策惯性沿续，期间政府并未及时的考虑到应对高库存。
直至2014年，住建部才就表示要千方百计去库存，部分省市的救市新政中也有所提及。2015年年初，住建部开始在系统内部明确引导地方政府少建保障，转而收购存量房。2015年的3月政府工作报告中要求：逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这意味着明确要求地方政府少建保障房，转而收购存量的商品房，这等于说政府在帮助开发商去库存。 另外，2014年开始放松限购、出台9.30政策，今年出台3.30政策，8月以来实行公积金新政、放松限外、首套房贷首付比例降至25%等，明确的表明和地方政府都希望楼市能够企稳、复苏，减少高库压力，以保使房地产开发建设活动尽快由萎缩转向企稳、扩张。 从当前政策情况来看，除了一线城市，我国的房地产调控政策的宽松程度，基本上已经回到2008年四季度和2009年宽松水平。另外，深圳房价、上海房价大涨，少数城市频出，也将制约政策。 因此，总体来看，政策进一步放松的空间已经不大了。但仍存在少量可以使用的工具。去库存的关键是刺激需求，主要工具集中在金融、货币和财税这三个方面。 其一，金融政策。首套房贷首付比例可以降至二成，二套房贷可降至三成；对于开发商的信贷、公司债、上市的支持力度加大；房地产金融产品创新加速推进，房贷资产证券化MBS、REITs等；改革公积金制度，激活沉淀资金，支持个人住房消费，推进住房银行改革。 其二，货币政策。今年以来，已经有五次降息，五次降准，未来一年，估计还将有数次降准，但考虑到当前利率已创建国以来，降息空间已经不大，可能还有一次。另外美联储加息之后，也会制约中国降息。需要指出的是，降准降息并非针对楼市，但也会将去库存、促进住房消费作为政策决策的考虑因素之一。 其三，财税政策。存在进一步减税的可能性，比如二手房交易的营业税。结合个人所得税改革，可能实行购房贷款利息抵扣个人所得税政策（比如针对首套住宅、二套普通住宅）等。正在推进中的房地产税立法（会抑制需求），进度可能再次放缓，本届任期不会出台了（2018年之前），如果2018､2019年经济增速仍威胁到GDP翻番，则可能滞后至2020年前后才会出台。 公积金政策逐句解读
新修改的几个主要内容，分析一下吧：
1、缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定，不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍（第十九条）。单位和职工住房公积金的缴存比例，上限不应高于12%，下限不应低于5% 点评：公积金制度建立的时候，我国经济还是以国有企业为主。现在早就转变成多元制格局。已经由当年企业之间效益接近，变成了效益差距急剧拉大。近些年，机关事业单位和央企，除了给职工分配常规公积金，另外还分配补充公积金，甚至后者的金额远超前者，而与之相反，很多中小民企，或者效益较差，或者老板黑心，连基本公积金都无法保证足额分配，职工权益无从谈起。 上述新政策，缓和了不公平。部分单位变态的超额公积金，可能要前减肥了。但中小企业能否按5%的底限帮职工交金，可就难说了，经济低迷，企业效益差，老板们都想省着花呢。
2、放宽提取条件。一是明确购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金（第二十六条款）。二是规定购买、建造、大修、装修自住住房、偿还住房贷款本息、无房职工支付自住住房租金、职工支付自住住房物业费的，可同时提取配偶的住房公积金。 点评：放宽提取条件，有助于满足职工多元化的需求，可以交物业费了！好消息。不过仍不够大胆，可以考虑交药疗费，让不起院的的穷职工，可以花这笔钱。 3､增强资金流动性。可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或者通过贴息等方式进行融资。 点评：这个口子打开了，要搞资产证券化，商业性房贷已在尝试，但步子太小，去年9.30政策已经要求推进，可金融部门的改革慢得像蜗牛，应该撤掉一批懒政官员。中国也应成立专业的机构干这事，类似美国 的房地美和房利美，通过证券化，为个人公积金提供充足的资金，鼓励广大民众利用公积金购房！去库存！住房消费！
4、促进资金保值。可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定类产品。 点评：终于开窍了！老百姓都知道买余额宝理财，政府以前却死摁着公积金，不让，拒绝合理。却方便了官员挪用。近十多年来，在公积金条线上“翻船”的官员数不胜数，比如，如2013年，吉林省通化市住房公积金管理原主任车世刚涉嫌违法挪用住房公积金高达11亿余元，造成损失至少千万元。公积金属于个人，但却由政府强制性托管，也就为权力寻租提供了肥沃土壤。
5､删除住房公积金用于建设城市廉租住房补充资金的规定。 点评：政府终于守法了！公积金不是财政资金，而是个人的私有财产，只不过让公积金管理代为管理。依照法律，私有财产部分，当然属于私人（除非扣税），但以前居然规定：公积金用于建设廉租房！廉租房属于住房保障，应由国家财政资金支持，凭什么强制没收私人财产，用于被贴保障房？！早就该删除这一条了！新领导，真英明！ 点评：其实在我看来，公积金制度早已失去存在的价值和意义。这一制度借鉴新加坡的模式，初衷是住房改革，主要目的是增加职工购房能力，以便能去市场上购房，而不是等着国家分房。但十几年过去了，当前我国社会、企业、职工、住宅等情况发生巨变，公积金制度越来越来不合时宜，趋于僵化，矛盾重重。 公积金属于普惠制、福利制，经济发达的城邦小国新加坡可以较好的使用，但却不适于发展的大国中国。当前我国住房供应、政策与制度，还在健全完善过程中，发展方向是：低端有保障，中端稍支持，靠市场。低端只需保障房与房租补贴，不需金融支持；由商业银行贷款解决；国家只需考虑对于中端，也即对“夹心层”进行住房金融支持。 我的建议是：针对中端“夹心层”需求，政府应做两件事。，学习德国模式，成立住房储蓄银行，主要针对自住购房者（主要是首套房，兼顾置换需求），国家给予优惠政策。第二，对于购买首套普通商品住宅者，政府给予商业房贷利息抵扣个人所得税，或者进行贴息。
不管如何，楼市去库存，首先想到公积金，这是一个巨大的资金池，可以用之刺激住房消费，促进购房！关键是，这钱是个人的，不用是财政，也不是央行印钞票。妙哉！妙哉！ 接下去，静待第二炮……
相关推荐
6月房价与交易量齐升,深圳的楼市凭什么难以降温?
深圳楼市惊现“操盘手”房价的真正操盘手到底是谁
深圳业主退房、香港房价大跌、三四线房价掉头,楼市全面回调来临
更多>相关知识
深圳买房子需要什么条件 深圳房价多少才合理
广东深圳二手房“以价换量”,“以价换量”策略效果如何?
深圳发布推进城中村改造实施意见,城中村改造如何影响房价?
深圳一酒店整栋拍卖起拍价5.23亿,降低起拍价是否能吸引买家
停工四年的深圳明星项目三度流拍,法拍房一直流拍会怎样处理?
房天下小程序
/
楼市又将出大招？深圳买楼笋价“早为先”！
深圳业主大动送30万卖楼 中国大幅度降息楼市即将兴奋!
近一年来，关于我国一线城市北京、上海、深圳“”频现、房价飙升、豪宅扎堆入市等新闻不断曝出，近期又随着多块的集体入市，引起大众对楼市诸多猜测。近期，深圳住宅旧改标杆项目鹿丹村将蝶变成为深圳豪宅之一，令社会哗然。
近一年来，关于我国一线城市北京、上海、深圳“”频现、房价飙升、豪宅扎堆入市等新闻不断曝出，近期又随着多块的集体入市，引起大众对楼市诸多猜测。中国经济网记者就一线城市楼市发展情况进行梳理发现，北京、上海、深圳楼市已迈入豪宅时代。我国香港二手房平均每平方米要卖10万港元，内地一线城市房价，已在逐步追撵香港的路上。
有人分析房价不会大幅下跌原因是：既然2013年房价已经见顶，为何房价不会大幅回落？李迅雷用数据说话，他指出，尽管2013年房地产市场阶段性顶部预计成交面积在13亿平方米，成交金额在9万亿元左右，但由于中国居民房地产贷款余额只占住宅总市值的10%，而在美国居民房地产贷款余额与住宅总市值比较一般高达50%~60%；中国居民的债务占比为36%，而在发达国家债务占比一般在60%以上，英国、美国甚至高达80%。这些数据，再加上国内居民收入被低估等因素，都表明房价不会大幅回落。
深圳楼市火
下面看看深圳的房价的三种信号
信号一：“政策+二孩”刺激房价涨不停
未来政策还欲再宽松
近期，房地产利好政策频频。不仅再次迎来“双降”，贷款基准利率再创新低，购房贷款成本进一步降低，而且普遍认为，“全面二胎”政策的提出，利好楼市长期发展。在政策刺激下，一线城市依然保持正增长。整体看，同比上涨城市已经达到了16个，其中涨幅的城市深圳同比涨幅达到了40.5%，另外上海涨幅为12.7%，北京涨幅为8.1%，广州涨幅为7.1%。
对于未来房价走势，中原地产分析师张大伟预计，年末至2016年年初，主要城市房地产市场依然会有所升温，房价走势也以上行为主，但分化将依然是主要特点。在未来房地产政策层面，亚豪机构市场总监郭毅预计，年底前进一步出台放松乃至刺激楼市的政策的预期更加强烈，未来降首付、减税等显效快的政策将有可能陆续颁布实施。
尽管目前有一些认为，二孩对于房价的刺激有限，但中国经济网记者在调查中获悉，多地因二孩楼市大户型热销，以广州为例，据阳光家缘网站公布数据统计，11月1~17日，90~120平方米二手住宅网签量为994套，环比10月同期上升75.6%，同比去年11月同期上升241.6%。同时有媒体调查，若生二孩，超6成网友都考虑换大房，豪宅及改善性需求的增多，必将进一步推动一线城市豪宅化的进程。
信号二： 深圳旧改创造房价
深圳旧改小区也能晋升豪宅 未来或超香港
备受关注的一线城市房价数据近日出炉，数据显示，10月北上广深房价同比依然保持正增长，其中涨幅的城市深圳，同比涨幅达到了40.5%。深圳经济持续高速发展，创造了一批新富，他们成为豪宅的买单者，一些港澳台及海外人士也涌向深圳楼市。
近期，深圳住宅旧改标杆项目鹿丹村将蝶变成为深圳豪宅之一，令社会哗然。然而，据中国经济网记者了解，鹿丹村的转变只是深圳楼市发展的一个缩影。随着土地资源的稀缺、地价攀升，深圳新房已迈入豪宅化。业内人士称，深圳关内项目在160㎡以上，价格超5万/平，总价在800万以上已属豪宅范围，
官方数据显示，深圳的新增供应土地接近枯竭，尤其是住宅用地，2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。这造就了深圳逢住宅用地竞拍必出的现象。深圳中原董事总经理郑叔伦对此现象表示，“现在深圳只要稍微好点的地段，开发商都会做成豪宅，利润率相对较高。”郑叔伦分析称，豪宅跟经济走，经济跟产业走，深圳未来可能超越香港，互联网、金融等产业将汇聚越来越多的富豪人士，支撑起豪宅市场。
信号三：一线城市已成普遍现象
豪宅销售不停歇
北京明年"10万元+"楼盘或超50个 六环内面临全豪宅化
2015年以来，从住宅用地成交总价排行前10位来看，北京多。北京需求近年来一直表现稳定，其中，豪宅成交套数近几年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即将开盘，及明年入市的豪宅数量远远超过这个数字。统计显示，北京已经出现了38宗地块楼面价超过3万元，其中楼面价超过6万元的有5宗、楼面价超过5万的有5宗、楼面价超过4万元的有11宗、楼面价超过3万元的有16宗。这意味着未来房价预期在15万元左右的至少有10个项目；售价挑战10万元以上的合计将有21宗，叠加部分老项目，未来北京“10万+”的顶豪项目将达到50个。
值得注意的是，过去10年，豪宅是北京楼市的小众市场，因为售价“10万元+”的项目并不多，供需还较为平衡。但2015年以来，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯宅的实际楼面价超过5万元/平方米的住宅用地已经有10宗之多，且遍布京城四方，未来六环以内全城“豪宅化”几乎已成定局。
上海刷不停 豪宅销售6000余套
据上海中原地产研究咨询部数据显示，截止到11月17日，上海2015年以来单价6万元以上的豪宅共成交6103套。成交总面积达114.18万平米，几乎为过去两年之和，火爆程度可以说“亮瞎眼”。而年末将至，又一波豪宅将全新入市，这股热度似乎要持续到年底。
回顾2015年以来上海楼市的发展历程，在330新政、央行的陆续降准降息等利好政策影响下，上海的楼市于4月份开始发力。二季度经历小高峰后，三季度迎来了成交火爆的“金九银十”，楼市一片飘红。对于上海单价6万/平以上的豪宅来讲，也是自3月后顺势翻红，持续大幅度升温。部分豪宅更是频频现“日光热”、“月光热”现象，成交异常火爆。
展望年末的上海豪宅市场，业内人士表示：当前处于极为宽松的货币政策中，10月央行再度“双降”，置业成本降低有利于促进购买力进一步释放。对于房企而言，也是冲刺业绩的时期，一批新项目陆续开盘，在这些“新面孔“的带动下市场交易热度还将延续。2015年，或将成为上海的豪宅元年。
研究认为，未来的小四房会更加紧俏，这个和婴儿潮的出现是有关系的。这也反映了住房结构的变化。另外，对于目前市场交易来说，的需求也会增加。尽管短期内，刚需三房为主的格局不会改变，但长远而言小四房和将会更加走俏。
房价点评
房价问题牵涉每个人，有房的不希望跌，无房的不希望涨。高房价伤及实体经济，阻碍了经济可持续健康发展，要是不赶紧回归合理房价，经济危机就在眼前。
住房拥有率越高实体经济往往越差
文／陈思进
两会期间，温家宝总理在答记者问时明确表示，“房价远没回到合理的价位，调控不能松”。温总理为什么这么说？
让我们回头展望2008年，当时中国政府就准备收紧银根，给过热的经济，是飙升的房市降温。结果未能如愿。为什么呢？那时“多亏”了美国的金融海啸。因为金融海啸，美国对中国出口商品的需求骤减，而美国是中国商品的进口国。中国拿不到订单了，出于无奈，政府只得投入4万亿元“救市”，但这些钱多半进入了房市，使房价继续飙升，虽然弥补了出口损失，使中国经济风景这边独好，率先从危机中解脱，但是高房价也给经济带来了七宗罪：
，由于高房价带来的房地产暴利，吸引了大量的资本进入房地产行业，阻碍了其他产业的发展和就业岗位的创造，损害了实业；第二，高房价挫伤民众的购买力，大幅降低内需；第三，高房价增加了国家的市政、住宅建设，及企业扩大再生产的成本；第四，高房价拉大了贫富间的差距，其高成本阻碍了中下层收入家庭致富的机会；第五，高房价阻挡了人才的自由流动，妨碍了城市化的进程；第六，高房价消耗了人们宝贵的体力和精力，将导致未来人口大衰退；第七，高房价妨碍了社会经济的可持续发展。
有鉴于此，温总理同时提到：“从方向上看，应鼓励更多的人租房。”我完全赞同这一观点。纵观全球，在欧洲的多数国家里，多少年来租房和拥有住房者的比例为1:1，大城市的租房者比例则更高，像德国就有高达58%以上的人一辈子租房住。即使地广的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主破了历史纪录，却依然还有超过32%的人租房住。而加拿大非但地广，而且人稀，但租房而居的比率仍高达33%。
在欧美是租房而居，还是买房自住，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已，无论是从理财的角度还是从其他方面来考量，本无优劣之分。
房价涉及了每一个人的利益，购置了房子的家庭自然不希望房价跌，而无房想买者自然不希望房价涨。但是各国的无数案例和事实已证明，由于购房一般用的是信贷消费模式，而一个国家和地区，住房拥有率越高、房价越高的地方，实体经济就越差，离金融危机的爆发点也越近，而且康复和恢复经济的时间将越长！
比如，德国、丹麦、奥地利的经济扎实、健康；可是，葡萄牙、比利时、爱尔兰、西班牙已经深陷债务危机难以自拔，加拿大正在债务危机的边缘。而美国，从2006年7月开始房价一路下跌，陷入金融危机，迄今房价已经跌回2002年的水平，而住房拥有率跌了3%，降到65%，实体经济开始恢复。预计将跌回1998年的水平后才能止跌回升。
在欧美，平均2%的房地产税，是一个控制房价的平衡器，而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，由这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以，一方面，欧美的房价不可能像中国涨到天上去，另一方面，欧美低收入者可以租到能够承受的廉租屋，一样能够安居乐业。
它山之石，可以攻玉。如果中国真正渴望遏制投机，使房价回归正常合理水平的话，不妨全面借鉴上述的欧美那些行之有效的方法。针对中国国情，我提出三个具体建议：一、对套自住房采取免缴房产税，第二套自住房或出租房少缴税；二、对恶意哄抬房价的投机房，是那些空置房苛以重税；三、政府征收了房产税之后，可以将部分税款用于廉租房的建设。要注意的是，目前中国的租房市场由于供求关系所致，是卖方市场，好些房东不时地任意、随意提高房租，使租房者难以安居。所以，对空置房征重税，对出租房减收，可以逼迫者将空置房出租，以加大市场上的供应，以此扭转租房市场成为买方市场。
这样才能从“居者拥其屋”的谜思中解脱出来，尽快达到“居者有其屋”，使每个人都能安居乐业。
国家政策
力楼市去库存 国管公积金年内第二次松绑
，《证券日报》记者从国家机关住房资金管理获悉，国管公积金贷款政策再次松绑。新规规定，职工购买首套自住住房申请贷款的，不再考虑近1年内是否提取过住房公积金；并且在计算贷款额度时，个人住房公积金账户余额不足7万元均按照7万元计算。另外，此次新规还提到，在外地缴存住房公积金的北京户籍的单位职工，在北京购买首套自住住房的，可申请使用贷款。新政从本月12日起执行。
“新规的实行对于刚刚参加工作、公积金月缴存额较低的职工来说，无疑是个重大好消息。”卓创资讯分析师孙岩在接受《证券日报》记者采访时表示。
据悉，在今年3月份，国管公积金的贷款政策曾放宽过一次，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。不过前提是借款申请人购买首套自住住房，且贷款受理前1年之内未提取住房公积金。
孙岩表示，国管公积金贷款政策的再度放松，有利于进一步发挥住房公积金个人贷款“保基本、保刚需”的政策作用。而支持缴存职工自住和改善性住房需求将会直接利好房地产行业。
“给予更多的贷款额度，鼓励相应购房群体积极利用公积金政策去购房，对于刺激房地产市场的意义是十分明显的。”易居研究院智库研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示。
严跃进表示，首先，此举能让符合条件的购房群体及时入市。其次，能够降低相关公职人员的购房成本，有利于对此类群体住房需求的保障。，也能够增强职工对于公积金缴纳的信任度，符合公积金政策制定的初衷。
2016年应改变简单宽松中国房地产政策导向 防范市场分化进一步加剧
今天，由国家发展与战略研究院、经济学院、中国诚信信用管理有限公司联合主办的“中国宏观经济论坛（2015-2016）”在逸夫会议举行。
国家发展与战略研究院院长刘元春教授代表课题组发布了《2015-2016中国宏观经济分析与预测――探底进程中的中国宏观经济》。报告指出，2016年将是中国宏观经济持续探底的年，也是近期艰难的一年。各类宏观经济指标将进一步回落，微观运行机制将出现进一步变异。这将给中国进行实质性的存量调整、全面的供给侧改革以及更大幅度的需求性扩展带来契机，从而为2017年经济周期的逆转，为中高速经济增长的常态化打下基础。
针对百姓关注的的房地产经济，报告给出建议，应调整目前的房地产调控政策，改变简单宽松的政策导向，针对不同区域和不同类型房地产企业进行分类治理，防范市场分化进一步加剧。一方面防止部分区域房地产价格过快上涨形成新一轮泡沫，另一方面防止三四线库存过高的城市出现局部房地产崩溃的问题。房地产库存调整政策应当与农民工市民化扶植政策结合起来。
习大大说的楼市去库存枪已经打响，还有哪些手段？
近期，楼市去库存成为热点话题。11月10日，习近平主持召开领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工时提到：推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。 回顾过去十几年，高层从来没有这种表态。2008年四季度情况不同，虽然受国际金融危机的冲击，中国楼市快速降温，但当时楼市的库存远低于当前，多数中西部三四线城市还未经历房地产热潮，只是需求暂时被抑，而无高库存之忧。
如果追溯到1998年前后，则北上广深等少数东部城市，也曾存在高库存现象，甚至也常见烂尾楼。因此，1998年出台“23号文”，实行货币化分房，并把住宅产业列为拉动内需的新的经济增长点。其后，2003年“18号文”中明确房地产已经成为国民经济的重要支柱产业。 如今，中国经济又面临着因难，中国楼市再次出现高库存。但已与1998年前后形势大不不同。，中国经济已经由高增长步入中增长，今年三季度经济破七，同时面临着2020年全面建成小康社会的伟大目标，须要经济年均增长6.5%以上，2020年人均GDP达到1.2万美元，才能跨越了“中等收入陷阱”。第二，房地产十年已过，城镇人均住房面积达到34平米左右，住房短缺时代过去，现有的住宅高库存去化不容易。 从商品房待售面积的历史走势来看，2011年之前根本不愁库存高，反倒是很多城市库存低。从2011年开始，库存突然开始快速而持续的增长，直至当前。2011年至2013年，上届政府打压房地产的政策惯性沿续，期间政府并未及时的考虑到应对高库存。
直至2014年，住建部才就表示要千方百计去库存，部分省市的救市新政中也有所提及。2015年年初，住建部开始在系统内部明确引导地方政府少建保障，转而收购存量房。2015年的3月政府工作报告中要求：逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这意味着明确要求地方政府少建保障房，转而收购存量的商品房，这等于说政府在帮助开发商去库存。 另外，2014年开始放松限购、出台9.30政策，今年出台3.30政策，8月以来实行公积金新政、放松限外、首套房贷首付比例降至25%等，明确的表明和地方政府都希望楼市能够企稳、复苏，减少高库压力，以保使房地产开发建设活动尽快由萎缩转向企稳、扩张。 从当前政策情况来看，除了一线城市，我国的房地产调控政策的宽松程度，基本上已经回到2008年四季度和2009年宽松水平。另外，深圳房价、上海房价大涨，少数城市频出，也将制约政策。 因此，总体来看，政策进一步放松的空间已经不大了。但仍存在少量可以使用的工具。去库存的关键是刺激需求，主要工具集中在金融、货币和财税这三个方面。 其一，金融政策。首套房贷首付比例可以降至二成，二套房贷可降至三成；对于开发商的信贷、公司债、上市的支持力度加大；房地产金融产品创新加速推进，房贷资产证券化MBS、REITs等；改革公积金制度，激活沉淀资金，支持个人住房消费，推进住房银行改革。 其二，货币政策。今年以来，已经有五次降息，五次降准，未来一年，估计还将有数次降准，但考虑到当前利率已创建国以来，降息空间已经不大，可能还有一次。另外美联储加息之后，也会制约中国降息。需要指出的是，降准降息并非针对楼市，但也会将去库存、促进住房消费作为政策决策的考虑因素之一。 其三，财税政策。存在进一步减税的可能性，比如二手房交易的营业税。结合个人所得税改革，可能实行购房贷款利息抵扣个人所得税政策（比如针对首套住宅、二套普通住宅）等。正在推进中的房地产税立法（会抑制需求），进度可能再次放缓，本届任期不会出台了（2018年之前），如果2018､2019年经济增速仍威胁到GDP翻番，则可能滞后至2020年前后才会出台。 公积金政策逐句解读
新修改的几个主要内容，分析一下吧：
1、缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定，不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍（第十九条）。单位和职工住房公积金的缴存比例，上限不应高于12%，下限不应低于5% 点评：公积金制度建立的时候，我国经济还是以国有企业为主。现在早就转变成多元制格局。已经由当年企业之间效益接近，变成了效益差距急剧拉大。近些年，机关事业单位和央企，除了给职工分配常规公积金，另外还分配补充公积金，甚至后者的金额远超前者，而与之相反，很多中小民企，或者效益较差，或者老板黑心，连基本公积金都无法保证足额分配，职工权益无从谈起。 上述新政策，缓和了不公平。部分单位变态的超额公积金，可能要前减肥了。但中小企业能否按5%的底限帮职工交金，可就难说了，经济低迷，企业效益差，老板们都想省着花呢。
2、放宽提取条件。一是明确购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金（第二十六条款）。二是规定购买、建造、大修、装修自住住房、偿还住房贷款本息、无房职工支付自住住房租金、职工支付自住住房物业费的，可同时提取配偶的住房公积金。 点评：放宽提取条件，有助于满足职工多元化的需求，可以交物业费了！好消息。不过仍不够大胆，可以考虑交药疗费，让不起院的的穷职工，可以花这笔钱。 3､增强资金流动性。可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或者通过贴息等方式进行融资。 点评：这个口子打开了，要搞资产证券化，商业性房贷已在尝试，但步子太小，去年9.30政策已经要求推进，可金融部门的改革慢得像蜗牛，应该撤掉一批懒政官员。中国也应成立专业的机构干这事，类似美国 的房地美和房利美，通过证券化，为个人公积金提供充足的资金，鼓励广大民众利用公积金购房！去库存！住房消费！
4、促进资金保值。可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定类产品。 点评：终于开窍了！老百姓都知道买余额宝理财，政府以前却死摁着公积金，不让，拒绝合理。却方便了官员挪用。近十多年来，在公积金条线上“翻船”的官员数不胜数，比如，如2013年，吉林省通化市住房公积金管理原主任车世刚涉嫌违法挪用住房公积金高达11亿余元，造成损失至少千万元。公积金属于个人，但却由政府强制性托管，也就为权力寻租提供了肥沃土壤。
5､删除住房公积金用于建设城市廉租住房补充资金的规定。 点评：政府终于守法了！公积金不是财政资金，而是个人的私有财产，只不过让公积金管理代为管理。依照法律，私有财产部分，当然属于私人（除非扣税），但以前居然规定：公积金用于建设廉租房！廉租房属于住房保障，应由国家财政资金支持，凭什么强制没收私人财产，用于被贴保障房？！早就该删除这一条了！新领导，真英明！ 点评：其实在我看来，公积金制度早已失去存在的价值和意义。这一制度借鉴新加坡的模式，初衷是住房改革，主要目的是增加职工购房能力，以便能去市场上购房，而不是等着国家分房。但十几年过去了，当前我国社会、企业、职工、住宅等情况发生巨变，公积金制度越来越来不合时宜，趋于僵化，矛盾重重。 公积金属于普惠制、福利制，经济发达的城邦小国新加坡可以较好的使用，但却不适于发展的大国中国。当前我国住房供应、政策与制度，还在健全完善过程中，发展方向是：低端有保障，中端稍支持，靠市场。低端只需保障房与房租补贴，不需金融支持；由商业银行贷款解决；国家只需考虑对于中端，也即对“夹心层”进行住房金融支持。 我的建议是：针对中端“夹心层”需求，政府应做两件事。，学习德国模式，成立住房储蓄银行，主要针对自住购房者（主要是首套房，兼顾置换需求），国家给予优惠政策。第二，对于购买首套普通商品住宅者，政府给予商业房贷利息抵扣个人所得税，或者进行贴息。
不管如何，楼市去库存，首先想到公积金，这是一个巨大的资金池，可以用之刺激住房消费，促进购房！关键是，这钱是个人的，不用是财政，也不是央行印钞票。妙哉！妙哉！ 接下去，静待第二炮……