楼市速递：深圳新建商品住宅（高层）市场分析报告

一、 新建商品住宅市场现状

1、供求情况

据“汇集源数据”监测显示，2015年10月，深圳新建商品住宅新增供应6082套、64.79万方，同比上涨52%，环比下跌20%；住宅成交5706套、55.32万方，同比环比分别上涨24%和34%，供求比为1.17。从近3个月供求关系来看，供需呈现反向浮动的趋势，本月深圳新建商品住宅市场呈现回暖的趋势，但增速有所放缓。

数据来源：汇集源数据

2、成交建筑类别

据“汇集源数据”监测显示，2015年10月，深圳新建商品住宅成交建筑类别以高层占据主力，约占深圳总成交量68%，而洋房和别墅占比仅为10%和5%。从成交建筑类别走势来看，高层建筑更受购房者青睐，而别墅建筑份额出现持续缩减，由于深圳主要是由外来务工人口组成，成交建筑类别更偏向的高层。

数据来源：汇集源数据

3、高层户型结构

据“汇集源数据”监测显示，2015年10月，深圳新建商品住宅成交热点户型以二房为主，约占深圳成交量一半以上。从成交房型走势来看，二房一直保持领先地位，而四房比重出现明显增涨，深圳新建商品住宅需求呈现大户型比重增加的趋势。

数据来源：汇集源数据

4、高层产品线结构

据“汇集源数据”监测显示，2015年下半年，深圳新建商品住宅成交产品呈现首改比重逐月上涨，持续下滑的态势。10月65-90平方米首改房源成交量占比约67%，为成交主力；其次是90-144平方米再改房源成交量占比22%。深圳新建商品住宅市场受国家政策、人口结构影响较大，首改产品成为绝大部分购房者的需求。

数据来源：汇集源数据

5、销售10

据“汇集源数据”监测显示，2015年10月，深圳新建商品住宅销售前十的项目主要是以高层住宅项目为主，分布区域主要集中在宝安和龙岗，其中“联投东方华府二期”和“山海美域花园”（现改名佳兆业•前海广场）分别成交1023套、9.40万方和296套、2.51万方，为本月成交量的项目，其成交建筑类别均为高层住宅。

数据来源：汇集源数据

二、 典型楼盘分析

1、楼盘分布

2、典型楼盘分析

【联投东方华府二期】

基本指标：

项目地址 宝安松岗街道东方大道与松岗大道交汇处

总建筑面积 35万平方米 容积率 4.71

规划 规划有2万多平米的沿街商业及3200平米的幼儿园配套，其中120米的超高层地标性建筑涵盖了酒店、商务、写字楼，500强万豪酒店旗下的万怡酒店已经确定进驻

产品：11栋高层住宅和1栋120米超高层地标围合式小区

开盘时间 2015年9月13日 ；户数 1423户

面积区间 建筑面积：76-146平方米

销售均价 37500元/平方米

优惠政策 7天内按时签约可享总房款减1万元优惠

开发商 深圳市联投置地有限公司

项目产品结构

联投东方华府二期项目为35万平方米住宅社区，项目涵盖住宅、商务、酒店、企业、商业为一体。其中住宅产品以高层占主导，建筑面积76-146平方米的2-3房，以及改造的4到5房，而主力户型为建筑面积70-90平方米的2房产品。

从项目热销住宅产品来看，销售的户型是高层70-90平方米的2房，而90-110平方米的产品整体销售去化较慢，主要原因是该产品性价比不如70-90平方米，而舒适度不如110-130平方米，项目内部产品无明显差异化，形成竞争较大。

户型 面积区间（㎡） 推出套数（套） 推出体量（㎡） 销售套数（套） 销售体量（㎡） 去化率（%）

二房 76.76-129.21 1072 91072.46 859 72785.50 53%

三房 79.08-146.06 351 46601.74 166 21521.80 16%

合计 ——1423 137674.20 1025 94307.30 69%

数据来源：汇集源数据

【佳兆业•前海广场】

基本指标

项目地址 南山前海路9号（前海路与棉山路交汇处东南角）

总建筑面积 30万平方米

容积率 3.21

规划 集住宅、酒店、、写字楼等综合业态为一体

产品 由2栋32层和4栋33层住宅组成

开盘时间 2013年12月（预计11月底加推3栋）

户数 1490户

面积区间 建筑面积77-282平米二房至四房

销售均价 36000元/平方米（非毛坯房40000元/平方米）

项目动态 预计11月中旬开放样板间

开发商 深圳冠洋房地产有限公司

项目产品结构

佳兆业•前海广场项目为30万平方米住宅社区，集住宅、酒店、、写字楼等综合业态为一体的综合项目。其中住宅产品全部为高层建筑，建筑面积为77-282平方米的2-4房产品，主力户型为建筑面积70-90平方米的紧凑型3房产品。

从项目热销住宅产品来看，销售的户型是高层70-90平方米的2-3房，其次是110-130平方米的3房产品，本项目位于南山区香港，区域地理明显，产品相对紧凑，周边楼盘同质性产品竞争较大。

3、产品对比分析

深圳住宅项目主要是以高层建筑为主，户型以2房去化快，占总成交量的一半以上。产品以70-90平方米的首改住房去化较好，占总成交量的72%；其次是110-130平方米的再改产品，占比15%。深圳住宅产品结构受政策规划和人口调整影响较大，城市产品响应国家政策号召，改善性产品受购房者追捧。

三、 市场总结

2015年，是有史以来房地产行业调控为宽松的一年，信贷、税收、土地、保障房等措施纷纷出台，支持自住和改善性住房需求和去库存，成为房地产政策调控的风向标。深圳作为一线城市之一，楼市整体呈现回暖的趋势，库存去化加快。

2015年10月，深圳新建商品住宅市场整体呈现回暖的趋势，但增速有所放缓。

本月深圳新建商品住宅成交建筑类别仍以高层占据主力，其中高层住宅的产品两极分化严重，呈现出首改比重逐月上涨，持续下滑的态势，其成交主力面积为65-90平方米2房的首改产品。

从本月新建商品住宅销售前两个楼盘来看，深圳热销楼盘规划均为综合体项目，涵盖住宅、商务、酒店、写字楼、商业为一体，项目规模较大，周边配套完善。

典型住宅项目主要以高层建筑为主，面积在70-90平方米的首改产品，户型以2房去化快。深圳新建商品住宅产品结构受政策规划和人口调整影响较大，其产品结构响应国家政策号召，改善性住宅受购房者追捧。