深圳全年房价4.2万收官 二手房房价连涨15个月“强劲扫市”

深圳全新复式省20万以上一套 楼市火热劲头“小爆发”

高房价是深圳在2015楼市的代名词，以房天下深圳二手房统计的数据，年底楼市收官，深圳二手楼挂牌均价为41437元/平米。一二手楼市的总成交超过20万套（即206342套）（二手楼139892套，一手楼66450套）。在这一年二手楼中介收佣不少，如中原地产，9月的发布会数据显示，中原集团上半年总销售金额超4300亿元，总 达74亿元，同比增长45%，总成交25.4万宗，平均每成交一套。在4月楼市火爆的时候，深圳五大中介月度总业绩接近10亿元，其中中原地产以4.12亿元的夺得“宇宙 ”，Q房网以逾2亿元的业绩居于第二，家家顺、中联地产、美联物业等公司位列其后。

这一年互联网电商中介发展迅速，以房天下为主力的电商在过去2015年取得不错的成交和成绩， 交易数据显示，在不到一年时间内，房天下二手房电商11月份成交12000套左右，位列第二。在进入到的28个城市中，已在广州、武汉、天津、南京、苏州等13个城市拿下 名，取得了传统房地产经纪公司花费多年精力才能完成的业绩。

除了二手房外，房天下房地产电商O2O模式在房地产二级市场上也发挥了巨大威力，新房电商业务异军突起。自年初启动以来新房电商业务以来，新房电商11月的交易额超100亿元，在行业一枝独秀，覆盖了万科、保利、绿地、恒大、中海等几乎的房地产品牌。

总言：2015，深圳房价高位大涨，楼市成交、行业均有不断的新高突破……

2015深圳房价“成绩单”出炉

昨日，市规土委公布去年12月深圳一手住宅价格为42476元/平方米，经过加权平均计算得出，去年全年新建住宅价格32898元/平方米，为历史 值，同比涨幅37.2％；成交66450套，同比大增58.7%；成交金额2225.8亿元，同比暴增130.4%。深圳商报记者采访了解到，政策成为去年房价大涨的主要原因，政策大幅刺激下，各类需求积极入市。预计今年深圳楼市仍处于供不应求的状态。

三项指标均创历史新高

去年新房市场受政策与信贷环境影响明显，量价表现突出，成交价、成交量和供应量三项指标均创下历史新高。

整体来看，全年供应居历史高位，达675万平方米，同比增加26%。在市场火热的情况下，一些之前未准备入市的项目也借机入市。供应虽然极高，但去年市场利好、需求强劲，客户入市积极，新房成交与供应相比毫不逊色，全年成交面积超过660万平方米，同比大增65%。全年成交金额高达2225.8亿元，相当于每天成交6.1亿元。

价格方面，去年全年均价相比2014年均价上涨近四成，11月单月成交均价冲高至44761元/平方米，同比上涨69%，为2008年以来 涨幅。从去年月均房价走势看，走出一波单边上扬的格局，单价从年初的2万余元，逐步上涨到岁末的“4字头”，从1月到12月，价格涨幅为59.1％。

各区价格均全线上涨。中原地产统计数据显示，2015年价格涨幅 的区域当属南山，2015年南山年均价格达56464元/平方米，较2014年上涨了37%。龙华、龙岗、宝安紧随其后，年成交均价同比涨幅均在三成以上，福田在2015年新房均价涨幅27%。罗湖新房价格涨幅略低，仅为15%。盐田仅上涨7%。

政策利好成 推手

对于去年深圳房价的原因，深圳中原地产董事总经理郑叔伦认为，究其缘由，一年多以来支撑房地产市场的各项利好政策，尤其是 的宽信贷显然是深圳楼市涨势的主因。

2014年四季度出台“930新政”应该是此轮的导火索，“认房不认贷”催生了一大波换房客需求入市，二套客户通过换房来实现低首付，加速了成交的放量，者更是闻风而动，占比骤升，2015年已上升至两成以上，跟2009年的情况类似。“330新政”的出台，使二套房首付降至四成，营业税免征5年改2年，虽说深圳仍然执行二套首付七成的政策，但市场热度已引爆，从客到换房客到首置刚需客，都前赴后继涌入楼市，二季度成交虽未创下历史新高，但也已经接近2009年的高峰。

市规土委数据显示，截至2015年12月31日，新建住宅存量仅为410.5万平方米、37566套，去化周期约为7个月。

年底历来是新房存量的高峰期，开发商年底去化的压力加大，入市的节奏也相应加快。如2014年底深圳新房库存达到高峰之后，“330新政”之后受二手房市场的带动，去化速度明显加快，存量逐渐下降。8月份市场存量仅为326万平方米，达到了去年 值，去化时间仅为5.6个月，是继2011年之后去化时间低于半年。

去年12月底的库存虽然低于2014年，但去化压力再次加大。

2016年136个新房项目入市

根据深圳中原研究的统计，2016年深圳将有136个新建商品住宅项目进入销售阶段，可供应面积预计在去年基础上增加两成。未来供应量较大的一部分原因为2016年将会有大量城市综合体项目和旧改项目入市。

郑叔伦认为，未来就宏观而言，政策面预计仍会保持宽松，房贷利息可抵个税，二套首付四成等利好政策虽未落实，但也无不利政策。就供应而言，深圳一年新房新增才五六万套，而仅仅去年深圳的人口就增加了300多万，且深圳引入高新科技及金融类人才较多，购买力强，深圳仍处于供不应求的状态。2016年的深圳楼市预计趋势和去年一致，但却会更趋理性，价格涨势渐缓。

深圳房价：初的崩盘 的

近，关于深圳某楼盘遭哄抢，而成交均价竟高达13万每平的消息，占据了各大媒体杂志头条。深圳房价这两年增速简直是云霄飞车一般，市场上各方解读也比比皆是。但是格隆汇会员NEO的这篇关于深圳房价的解读，观点新颖，与市场主流观点很不太一样，因此分享给大家兼听。

12月26日，深圳两大豪宅项目同时开盘。其中，华润悦府推出290套非毛坯单位，销售均价13.8万元/平米，销售近八成，实现销售总金额近42亿元。另一个豪宅项目中海天钻，推出的近百套单位则在开盘当天全部，均价约为10.5万元/平米。

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关于深圳房价的文章已经汗牛充栋，鞭挞其变态高呼深圳必将被高房价抛弃的人多如恒河沙，陈述其合理性摆出深圳财富聚集速度的人也大有人在，当然，如果你要问我怎么看，我只能告诉你，看着那些疯抢十几万一平米房子的人，我就像看着七年前那些在6124点疯抢股票的人，那种的程度，仿佛来晚之后第二天的股票都会被其它人抢完。当然，后面发生的事，我想你也知道。

分析房价，有的人从库存消化比去推算其上涨速度，也有人从收入住房价格比推测其不可持续性，但是这些方法在我看来都如同盲人摸象，有的人摸到了大象的腿，有的人摸到了大象的身，却一个一个在那里高呼，摸到了，摸到了。所以现在看完这些文章，一般我都揉成一团扔掉。毕竟，垃圾箱才是它们 的归宿。

房地产市场作为人民币资产中一个重要的大类，如果不能建立起一个大的框架去分析，那永远只能像大象底下那些庸庸碌碌摸来摸去的人。而重要的分析框架，答案只有一个，那就是人民币自身的 与贬值周期，只有把房地产市场置身于这个大框架下去分析才能看到其真面目，不然永远只能一叶障目，不见泰山。

B股大跌与人民币贬值周期

周一B股毫无征兆的大跌吓懵了很多人，很多股票在午后一开盘就一根直线杀跌下去，而收盘之后出现的很多解释看起来都过于牵强，那么原因到底是什么呢，如果把这场大跌跟另一件事联系起来那就很清晰了，那就是离岸人民币的汇率。截止到今天为止，离岸人民币兑美元盘中一度跌破6.59， 至6.5917。离岸人民币三天累计下跌约500点，创了12月10日来 三日跌幅。这是一个再明确不过的信号，说明资金在撤离，如果你不是瞎子的话。

从03到08年的房地产主要的逻辑就是基于人民币资产大幅 的预期导致的大量资金涌入，而四万亿到现在的上涨主要是基于天量货币的释放带来的流动性泛滥，如果说后面那段的资金主要来自央行释放的流动性，那么，前者则是来自规模更大的“影子央行”。

央行与影子央行

2001年到2006日本央行执行的全球央行 次宽松量化政策，造就了 批“影子央行”，那就是大量的日元套利者，他们地借入利率极低的日圆，然后涌进有 预期预期的高息国家，而08年之后美国执行的量化宽松政策则造就了规模更大的美元套利者，没有人能 估计这两者的规模，但至少不低于10万亿美元这个级别。这也就意味着，绝大部分国家的银行，都未必能独力去抗衡这个恐怖的全球影子央行。而这个规模巨大的影子央行存在的前提就是利差，巨量的资金从资金成本低的国家流出，涌向那些进入 周期的高息货币。

中国为什么在07，08年会出现越加息流动性越泛滥，很有可能就在于中美和中日的息差越来越大，本币 预期加上加息反而引来了大量的无风险套利者，他们携带的资金量远比央行所能紧缩政策所能回收回来的资金多得多，同理，为什么08年之后伯南克越降息反而越导致整个经济陷入紧缩的局面，亦有很大的可能是美元成为一种低成本的货币之后，资金立马涌出去别的地区，美联储释放的那点流动性根本比不上资金流出去的规模，所以会出现越降息反而越紧缩的奇观。

正是这个规模比一般央行大得多而且“不可见”的影子央行的存在，使得经济学教科书上的很多定理在现实生活中是完全失效的，而我们的央行和经济学家们，恰恰又都是教科书的好学生。央行本应该调控的是预期，亦即人心，而实质上央行更多做的是一种头痛医头脚痛医脚的事后补救，俗称看着倒后镜开车。当人民币宽松和贬值的周期一旦开启，叠加美元的 和加息，中国经济的流动性不但未必能缓解，反而可能会导致资金越来越快递流出。

房地产在本币贬值的周期下，能大幅上涨的概率是多少？

股道亦房道

对于一个长期浸淫在股票市场的人来说，实在没有什么比那些大盘股的轮番上涨更吓人的事了。如果把中国的股市比作一个股票市场，那么北上广深这些城市的房地产无异于里面的大盘蓝筹板块，二三线，三四线几乎可类比那些小盘股，如果一个市场里，小盘股已经跌得不成人样，而大盘蓝筹股开始发疯地涨，我觉得任何一个正常人如果不做空，那么也应该出货了。

再看今年深圳成交的这些一个比一个高的们：

鸿荣源·壹方，推出370套约148-376平米4-5房单位， 售价 7.3万元/平米， 售价17.5万元/平米。开盘2便基本。

恒裕滨城Ⅱ期，推出480套约170—270平米产品，均价约11万/平方米，开盘当天销售八成。12月1日加推172套170-230平米大平层产品，也取得了不错的销售成绩。

华润悦府推出290套单位，户型面积为250平米至360平米三房至四房产品。备案价为10.18万元至20万元/平米，其中，以12万元—16万元/平米为主力价格区间，顶层复式产品为20万元/平米。

看清楚他们的价格了吗？如果说90平方米以下那种属于蓝筹板块里面的小蓝筹，那么这些已经属于大象了。而且一般人只注意到每平方米的售价，但我觉得更应该注意的是户型！这些基本都在150平米以上的房子一旦乘以售价，有兴趣的人可以去算算需要多少钱才能拿下一套。所以任何谈刚需的人可以来我这里领一个馒头，自己堵住你的嘴。这巨量的资金必然是出于避险或投机的需求来到深圳的房地产市场，而任何投机需求催生的市场必然面临的问题是如何找到足够多人去接盘，当接盘的人不够或者接盘人兜里的钱不够的时候，这个市场就会崩掉，自四百年前荷兰阿姆斯特丹的股票市场出现以来，你见过有哪一次能例外的吗？

结语

高房价看似很吓人，但是基本上也只能吓人，对于这个90%的财富掌握在10%人手里的社会而言，房价即使从13万腰斩再腰斩，恐怕跟普通人也没有太大关系，没必要过分批判房价的，实质上，如果让我来想，坏的局面，就在于套利资金大量逃离中国之后，大量的人民币资产无人接盘，导致房价急剧跳水，房价的崩盘直接波及到银行，再由银行传导到整个外汇体系击垮整个国家的货币体系，才是恐怖的，现在有资金能在房产端接盘，虽然不是 的结果，但已经比坏的结果要好了。

如果再拿股票市场来举例的话，韭菜割完之后接下来必然到了杀大户的时候了，吃掉一个大户比吃掉几万个散户来得方便快捷多，现在国家要盘活资金存量，难道还能从那些月收入只有几千块的人身上盘出点什么吗？

深圳高价围城 房价年涨39%背后的人来人往

2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

互联网+、智慧城市、创客空间、海外、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？

前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

观点地产网 对于大多数从内地迁徙到深圳的人们而言，这座城市有着迥然不同的意义，好坏共存，一方面是成功，一方面是残酷。在中国不断兴起的新城中，年轻的深圳是有名的一个。

如今，深圳普通市民不得不面临迅速飞涨的房价所带来的困惑，对“来了就是深圳人”产生了关于身份认同感的不同讨论。据深圳规土委统计，2015年全市新房成交66450套，同比增长58.7%；成交均价3.34万元/平方米，同比上涨39.4%，创下历史新高。

受益于政策连番刺激，资金面的改善以及者的大量涌入，在过去12个月中，深圳除了2月外其余月份房价涨幅均领跑（12月同比涨幅高达44.6%）。

高生活成本和激烈的竞争带来的“挤出效应”已经产生，不少深圳人开始将置业目光转向临深地带，这像一把火将房价势头蔓延至东莞、惠州、中山等地。

有市场机构判断称，无论是从宏观环境，经济数据，楼市的发展趋势以及深圳楼市的状态来讲，2016年深圳市场将很难复制去年的火爆行情。但与此相悖的是，包括恒大、远洋、碧桂园、富力、阳光城、信达、泰禾等外来开发商先后涌入这座城市，甚至拍出一宗楼面价高达8万元/平方米的单价。

火爆的楼市使得深圳不少开发商获益匪浅，全年销售额较往年大幅提升。而在这样的全年表现中，以万科、华润置地、鸿荣源为首的企业冲在了抢收一线。

2015深圳新房每天成交6.1亿 二手房价一年涨59%

 2015年的深圳楼市究竟有多热？ 出炉的统计数字显示，2015年深圳成交了66450套新房，同比大增近六成，相当于每天卖出6.1亿、182套新房。而二手房也以126899套，1060.78万平方米的成交套数和面积双创新高，较2014年分别大涨121.7%及117.7%。

  新房同比大增近六成

  深圳规划国土委的成交数据显示，2015年深圳新建住宅价格32898元/平方米，为历史 值，同比涨幅37.2%；新房成交66450套，同比大增58.7%；成交金额2225.8亿元，同比暴增130.4%。受政策和降息降准的信贷环境影响，深圳新房成交活跃，全年成交价、成交量和供应量三项指标均创下历史新高。

  据统计，2015年深圳新房供应达675万平方米，位居历史高位，同比增加26%。整体市场火热，一些之前未准备入市的项目也借机入市。而在如此高的市场供应下，深圳新房成交量也上升明显，全年成交面积超过660万平方米，同比大增65%。全年成交金额高达2225.8亿元，相当于每天成交6.1亿元的新房。此外，深圳全年成交新房66450套，同比大增58.7%，相当于每天有182套新房售出。

  而在价格方面，2015年深圳新房成交均价33426元/平方米，同比上涨39.4%。各均价相较2014年大幅上涨。其中，原特区内全年新房成交均价为52872/平方米，同比上涨29.5%；原特区外，宝安区突出，均价进入“3”字头行列，为31955元/平方米，同比上涨34.5%，而一直被称为“低洼地”的龙岗2015年成交均价也同比上涨31.9%，为24769元/平方米。

  二手房房价连涨15个月

  在二手住宅市场方面，2015年深圳成交也水涨船高。统计数据显示，2015年全年，深圳二手房共成交126899套，成交面积1060.78万平方米，较2014年分别大涨121.7%及117.7%。是3·30新政后，二手房市场成交量与价格均取得快速上升。

  “2015年深圳一二手房成交面积达到1720万平方米，远超往年楼市成交总面积”，深圳中原市场研究经理飞表示，而在二手房方面，仅上半年深圳就已成交二手房65373套，下半年更是火爆异常，7月份还创下了单月破17000套的新高，这些数字都远超往年。

  根据深圳中原对188样本二手楼盘的成交数据统计，2015年12月样本楼盘均价为48239元/平方米，环比11月小幅上涨5.58%。但是整体而言，深圳二手房价已经连涨15个月，与2014年9月相比，二手房价已高涨66%。此外，2015年全市二手房价涨幅高达59%，全年涨幅突破2009年，再创新高。飞认为，从短期来看，年末市场成交热度会一直持续，二手房价仍会保持惯性上涨。

  分区域来看，仅2015年12月，各区的二手房价涨幅均超过4%。从全年来看，南山区受蛇口自贸区和大前海概念的影响，以63%的涨幅领涨全市。全年涨幅第二的龙岗区，受刚需客推动，2015年12月样本楼盘均价为30720元/平方米，全年高涨60%。全年涨幅第三的宝安，受益于大前海辐射，12月样本楼盘均价为48641元/平方米。此外，福田去年12月领涨全市，样本楼盘均价为60114元/平方米，其中密集的白沙岭板块单月上涨8.6%。盐田区由于新房、和高速公路取消收费的利好消息，单月二手房价涨幅高达6.9%。

  2015年深圳楼市

  新建住宅32898元/平方米同比涨37.2%

  新房成交:

  66450套同比大增:58.7%成交金额:2225.8亿元同比暴增:130.4%

  二手房

  二手房共成交:126899套

  成交面积:1060.78万平方米

  较2014年分别大涨121.7%及117.7%

  各区

  南山区领涨全市涨63%

  龙岗区涨幅第二12月样本楼盘均价：30720元/平方米