深圳房价"化"是否得逞？深圳楼市2016年还会下去吗？

2015全年楼市火爆 中国11重点城市合计成交套数超过275万套

深圳楼市今年还会下去吗：平稳或回调概率大

深圳楼市今年还会“”下去吗？

虽然2016年股市不再可能有类似于2014年至2015年那样的财富效应，深圳楼价客观上有回调的诉求，不过，由于货币政策宽松不变，资产配置荒依旧，房贷利率降至历史，可谓配置房产的好时机。深圳楼市量价平稳或略有回调应是大概率事件。

尽管经济在“寻底”、内需疲软，但我国楼市2015年重归火爆，重点城市频出、楼市量价显著上涨。作为楼市“优等生”和“风向标”的深圳，其楼市之火爆不仅超过了过去任何一年，也远远超过了其他重点城市。据国家统计局的数据，截至2015年11月，深圳房价连续12个月领涨，同比上涨44.6%，这一涨幅将其他城市远远甩在了后面。

房价高歌猛进，但购买力没有被甩开。截至去年12月底，深圳新房和二手住房成交面积同比分别增长65%和161.6%，不仅冠绝一线城市（京沪穗新房平均销售增幅不足40%），也有望刷新本世纪以来深圳的成交新高，新房甚至超过2009年“扩大内需”时的规模。即便11月后是“金九银十”后的淡季，二手房成交量此前已连续三个月下滑，10月成交不足7月高峰期一半，预示需求透支后进入回调期。但11、12月淡季不淡，两月新房成交面积环比逆势增长7.7%和24.4%、二手房成交增长16.2%和32.9%。11月还创造单体项目（1637套）被和6“日光”的历史纪录。

2016年，深圳楼市还将延续2015年的“高亢”走势吗？和机构的预测判若水火。“看多”的不在少数，甚至有人认为深圳房价将赶超香港。原因有两条：一是基本面，比如人均GDP、人均可支配收入、人均存款、第三产业增长、适龄购房人群占比、创业主体占比、非主板上市企业总数等多个指标，深圳位居“”，但住房自有率仅30%、90平方米以下存量商品住房占比近60%，意味着无论购房，还是改善型购房，未来的需求和支付能力都很大；第二是供求关系。CRIC数据显示，2009年至2015年，深圳“招拍挂”出让的住宅用地占比一直在下降，7年平均占比仅9.1%，2015年前10个月仅1.3%。近年来，深圳90%的新房依赖城市更新供应。易于推进的更新项目所剩无几，剩下的都是谈判周期长的“难啃骨头”。因此，房价在中长期内上涨预期很强。中指研究院的数据显示，截至去年12月30日，深圳商品住房可售面积411万平方米、38420套，可售商品住房仅够7个月消化，已连续11个月跌破供求警戒线。若后续推盘不足，可能会出现“无房可卖”的局面。

但同时“看空”的理由也很充足。近日有媒体列出2016年楼市压力的20个城市，深圳赫然在列；也有业内人士认为，深圳房价收入比（20.2）高居榜首，很多人才和企业搬离深圳，高房价不可持续。

笔者认为，“看空”或“看多”前，要分析2015年深圳房价的原因。楼市基本面，如供求关系、人口年轻、货币政策宽松等，过去几年也一直存在。通过楼盘调研和购买行为分析，笔者判断，股市财富效应、资产配置荒、创业创新企业集中，叠加货币宽松、投融资便利，造成短期内购买力、购买需求迅速提升，才是本轮深圳房价的元凶。目前，深圳开户股东账户超过1200万，而2014年深圳常住人口仅1077万人，人均股票账户，也是此轮牛市新开户多的城市，极大地享受了股市的财富效应，而房价去年上半年与股市大牛在时间上也匹配。

借助积淀的产业基础和互联网迅速发展契机，深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间集聚了2000万人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体。大众创业和万众创新的激励，加上多层次资本市场支持，深圳迅速成为互联网之都、创业之都。2014年，深圳新增中小企业19.6万家，上市备案企业940家，中小板和创业板上市企业数连续8年居国内大中城市首位，迅速出现了一批富裕群体，他们是购房的主力。

同时，“三期叠加”背景下，新经济（互联网、高科技等）在体量上、动力上无法填补经济下滑空白。经济增速“下台阶”叠加转型困境，部分企业选择退出实体经济。同时，购房成本降至历史，货币政策极其宽松，京沪穗深的房子是既能防止贬值风险，又能获得平均的品。加上去年下半年股市波动、债市去虚热、刚性兑付打破，资产显现配置荒，这些城市的楼盘就进入了高净值人群大类资产配置组合。由于深圳楼市体量较小（每年新房销售规模仅为京沪穗的二分之一乃至三分之一），高净值人群购房显著抬升了房价，并改变了市场预期。由此，深圳房价在整体需求攀升的推动下不断上扬。

据此，笔者认为2016年股市不再可能出现类似于2014年至2015年那样的财富效应，高净值人群购房热情不会像2015年那样高涨；改善型需求前期释放较多，加上房价“上台阶”，新增需求释放被制约；2014年深圳人社局发布的月工资平均数仅4360元，意味着目前的房价将绝大部分刚需甩出去了，有效需求空间收窄。因此，深圳房价客观上有回调的诉求，这与2007年股市财富效应推动深圳房价上涨（连续数月领涨）后的回调是一个道理。

不过，由于货币政策宽松不变，资产配置荒依旧，房贷利率降至历史，可谓配置房产的好时机。深圳这样人口和产业集聚能力继续提升的特大城市，刚需和需求等购买力后劲很足，而且年底连续诞生，给市场对未来房价上涨预留更多想象空间，房价自也难以显著下调。总之，货币宽松和自身调整诉求是作用深圳楼市2016年上下的两股力量，量价平稳或略有回调应是大概率事件。

（作者系深圳市房地产研究研究员）

2016年深圳土地市场将依旧火热房价"化"

随着年末大量高价地被陆续拍出，中国一二线城市土地市场的回暖也在持续。

上海某房地产研究院日前发布的数据显示，包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆的10个典型城市2015年土地出让金收入为8333亿元(人民币，下同)，与2014年相比下降5.7%；土地成交均价为每平方米4042元，与2014年相比上升15.7%，土地成交均价创历史新高。

上海某房地产研究院研究员曹倪娜认为，从近六年10个典型城市土地成交均价走势看，2011、2012年中国土地市场清冷，地价处于低点。

2013年随着土地市场的持续活跃，企业集中拿地，各地屡现“”。随后的2014和2015年房地产市场大分化的市场环境下，大型房企甚至是险资类金融企业，纷纷涌入一线城市和重点二线城市拿地，又促使土地价格加速上升。曹倪娜预计，2016年，房企仍将持续“逃离”三四线城市的趋势，转而向一二线集聚。

为何地价创新高土地出让金却处于下行通道，曹倪娜解释称，主要源于两方面原因，首先是2013年土地出让金基数较高，其次是2014年市场降温后的回暖和复苏需要一个过程，预计2016年土地出让金将在2015年回暖的基础上有所上升。

中原地产市场研究部对土地市场的统计反映类似的趋势。中原地产研究部对40个典型城市土地出让金的统计显示，中国40城土地出让收入合计约1.88万亿元，同比2014年小幅上涨3.2%，其中，北京、上海、重庆三个城市土地成交超千亿。40个城市中，有22个城市楼面地价上涨。

中原地产分析师张大伟指出，2015年中国土地成交火热的城市基本都是房价上涨明显的城市。是北京、上海、广州、深圳四个一线城市，“”频繁出现，房企集中抢地，预计2016年，一线城市土地竞争将依然白热化，未来新上市的商品房定价会出现化趋势。

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大交通格局推升深圳楼市

徐强

深圳楼市从去年“330”开始，频频领跑。新华社发

■ 深圳特区报记者 徐强

去年12月，坪山一宗居住用地拍出30.3亿元的高价，折合楼面价2.5万元/平方米；同月，宝安尖岗山二居住用地拍出57亿天价，楼面价接近8万元/平方米。地价作为楼市的晴雨表，2016年开市之前的地价如此“”表现，让人们对今年的房价心存警惕。中原集团日前公布2015年度业绩数据并做出预测，2016年深圳楼市将继续上涨15%-20%。

多线站点交汇处物业快

在楼市仍处于缓慢前行的阶段，深圳楼市从去年“330”开始，频频领跑，房价持续上涨。今年，外界继续看涨深圳房价。深圳楼市底气何在？

官方研究机构——市房地产研究给出的解释是：深圳产业转型带来城市竞争力的提升、供需长期紧张、土地资源紧缺等因素引致楼市的需求旺盛，它们对房价形成了强有力的支撑。

伦敦交易所上市公司太平戴维斯分析，这些因素固然构建了深圳楼市发展的坚实底座，除此之外，放眼全城，正在全速推进的轨道交通建设、一条条连通深莞惠中山等城市的交通大动脉正在形成，深圳大交通时代的到来，也正在对这座城产生深远的影响。

轨道交通网络的形成将加速深圳向西向北扩展的速度，促进城市立体化开发，城市多商圈格局正在形成，比如，除了福田、罗湖老牌的商圈外，目前龙华、龙岗、宝安等非区商圈日益崛起，而这将促使深圳非区住宅价值快速提升，也将促使多线站点交汇处租金快速上涨。

非区物业价值获得提升

纵观国内外大中城市，轨道交通对城市物业价值的提升效应明显。以华盛顿为例，对周边房地产价格的平均效应在近郊区500米范围内，物业达25%；香港的近郊区500米内物业高达35%；而北京为25%。

深圳近几年来大力发展轨道交通，促使非区住宅价值快速提升。据统计，站3公里范围内，每向外辐射1公里，住宅价格下降6%—9%；在多条线交汇站点周边物业租金快速上涨，以2011年6月30日开通龙岗线为例，市民站周边写字楼2010年至2011年租金上浮29%。

未来，深圳市轨道一期打通盐田、二期蔓延至龙华和前海，三期工程连接龙岗和宝安。预计2016年，深圳市轨道交通承担客运量占公共交通客运量的比重将达到38%。

根据《深圳市轨道交通规划（2007-2030）》，未来将构建包含16条线的城市轨道交通网络，线路规模约597公里。

“这样的轨道交通规模在处在领先位置。”太平戴维斯经理何凌分析，这将打通区和非区，拉动非区物业价值。此外，还将汇聚人流、影响商圈的发展，同时缩短时间成本，活跃非区住宅，提升周边开发强度，实现城市集约化效应。

今年42处写字楼入市

深圳轨道交通的日趋完善为写字楼和物业的发展带来良机。2016年，预计有42处写字楼入市，新增335万平方米的建筑面积，1月份约有27万平方米的建筑面积入市，巨大的新增供给在一定程度上能缓解市场对的产品需求。

今年还将有大体量的总部基地和前海产品入市。何凌认为，这将加速南山商圈高务氛围的形成。 前海和后海作为深圳自贸区和总部基地，是深圳未来发展的重点区域，轨道交通的渗透是发展该的先行举措。

受轨道交通良好因素影响，罗湖和南山的零售物业租金上浮约1％，福田区零售在经历短期调整也正在复苏，深圳市场整体前景良好。

在住宅市场方面，2016年，随着批前后海项目入市，市场需求相对旺盛，对住宅的需求有望攀升。

2016房价还要涨？揭秘中国楼市高房价的5大幕后推手（五）

面对高库存和高房价并存的“奇怪现象”，部分普通民众仍然认为主要是开发商太黑心、太暴利，所以导致房价过高。其实，情况并非如此。今年前三季度80家上市房企的平均利润率跌破两位数，只有8%左右。

因此，想要探究中国高房价的内因，首先得清楚其静态构成。从构成因素分析，一个新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。

其一，地价。如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的部分，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”也不希奇。

越是房价高的城市，地价在房价构成中所占比重越高。比如，2015年北京多块区域的楼面价高达5万左右，如果一两年后，卖房时以8万左右的价格出售，则地价占比超六成。而一个中西部的三四线城市，一个地块的楼面价假设2000元，而房价为6000元，则地价占房价的比重只有三成。

中国土地勘测规划院的数据表明：2014年，主要监测城市地价总体水平为3522元／平方米，其中商服、住宅、工业地价分别为6552元、5277和742元／平方米。而2004年主要监测城市地价总体水平为1166元／平方米，其中商服、住宅、工业地价分别为1988元、1198和481元／平方米。比较可知，相比十年前，住宅地价上涨幅度，340%。

如果以国家统计局的数据，2014年开发企业购地均价为每平米3001元，相比2014年的每平米721元，上涨316%。而2014年商品房价格为每平米6323元，相比2004年的每平米2778元，上涨128%。另外，开发企业购地均价占房价的比重，2004年为26%，而2014年已大增至48%。显而易见，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中的比重越来越大，当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的受益者。

其二、建安成本。建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成，两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明，房地产开发企业房屋建造价，由2001年的每平米1128元，持续增长至2013年的2643元。就2013年而言，31个省份中，的地区是上海，达4670元，其次是海南的3904元；的地区是河南，为1874元，其次是贵州的2020元。据开发商朋友的经验：如果将前期规划设计等费用也算进去，则当前在一线城市如上海，高层建安成本为7500元左右，二线城市如武汉需要4500元左右。

从商品房销售均价来看，2001年和2013年分别为每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知，房屋造价占房屋售价的比重，由2001年的52%降至2013年的42%；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为28%、45%、47%和45%。显而易见，越是发达地区，房屋造价所占比重越低，而地价占比越高。当然，有些地方政府土地出让不规范，存在返还土地款的现象，45%的地价占比略被高估。

不同省份和城市，主要是人工成本和住宅档次有别，所以建安成本存在差异，比如一线城市高层住宅多数超过2000元。如果是装修房，则还会增加几百至几千元不等，其中一二线城市中高档非毛坯房，成本可达3000－5000元。

其三，房地产税费。房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。

2014年，这七类房地产税收总额达2.24万亿元，占地方财政收入的比重约为三成。如果从前面五税来看，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。

2014年，新建商品房销售总金额为7.63万亿，也即房地产七税税收金额占新房销售金额的29%。从实际税率看，土地出让的契税为3%，购房契税实际为2%左右，企业营业税为5.5%，企业所得税为25%，土地税(按规为四级累计税率，实际多按房屋销售总金额的2-5%)，这几个是与新房有关的主要税种。

不过，实际税收占比没有29%这么高，因为七税当中还包括了二手房交易税，比如营业税、契税和个人所得税。考虑到当前我国仍以新房成交为主，打个折扣，则税收及各种费(费远小于税)大概能占到房价构成的15%左右。

其四，开发商融资成本。房地产业是资金密集型产业，而资金是有成本的，尤其是开发商通过借贷融资，就会产生利息支出。过去多年，一个楼盘开发过程中，开发商自有资金率多为二三成，其他七八成都需要借助于外部融资。

2011年之前，由于房地产业利润率比较高，开发商敢于通过高息借贷加速业务拓展、扩大开发规模。而各类资金，也将房地产业视为“香饽饽”。银行贷款利率，一般要比基准利率上浮二成以上，即便如此开发商仍求之若渴，曾经那些年，有放贷审批权的银行高管可谓肥职。房地产信托，利率多在15%以上。房地产私募，利率达20%左右。民间高利贷，30%以上是常态。

2010年至2013年，由于国家持续不断加强房地产调控，不制个人购房，而且更加严苛的对待开发商。在融资方面，设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，只有“白名单”上的开发商才能放贷，笔者曾见过一家银行名单，基本都是房地产50强的企业。

广大中小开发商根本拿不到贷款，即便是少数大房企，也会因种种原因(比如有信用暇疵)，而被排除在“白名单”之外。于是，开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等高成本融资。当然，2011年以来，由于三四线城市楼市持续低迷，中小开发商也不敢大量借房利贷了，根本用不起，这也导致很多地区高利贷泡沫破灭。

2014年至2015年，随着房地产调控放松，开发商融资环境有所改善，比如2015年二三季度，龙湖、万科、恒大等少数公司发行了低于5%的的低息公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高。在房地产开发利润率连跌几年的情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获微不足道。

其五，开发商利润。2015年前三季度，80家上市房企总营业收入为4244亿元，合计净利润为343亿元，净利润率为8%，跌破两位数。

其实，开发商利润率下滑，还没到头。国家统计局数据显示，房地产开发企业的营业利润率，由2000年的1.6%，一路攀升至2010年的14.2%。从2011年开始走下坡路，2011年和2012年分别为13%和11.8%，2013 2014年的数据尚未公布(统计局的工作不给力，数据更新太滞后)，预期可以接近或者跌破10%。

考虑到营业利润范畴于大净利润，前者没有减去企业所得税(税率为25%)，因此10%的营业利润率，相当于7.5%的净利润率。也即2015年房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，但尚难言到底。

不过，也不太可能跌至2000年的1.6%，那时房改之后刚两年，楼市还没有全面市场化，需求不振。而且，2000年2.9万家房企中，国企和集体企业的占比共31%，他们的经营效益很差。而2013年，9.1万家房企中，民企占近98%。民企求利，不像国企还肩负一定的社会责任，当利润率降至一定程度后，自然会减少生产量，甚至退出这个行业。

综上所述，根据数据和笔者经验估算，现阶段房价的构成，大概占比为：地价占40%左右、建安成本占30%左右、税费占15%左右，融资成本占8%左右，开发商利润占7%左右。由此可见，高房价幕后的五大黑手，土地成本黑狠！

在多数发达国家，由于房地产市场进入成熟平稳阶段，建安成本一般占房价的六七成，地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相较而言，我国的房地产业仍在“草莽时代”，地价与税费占比偏高，当然这也与制度与政策有关。不管如何，我国的房价构成，还有很大的优化空间。对此，制度设计者和行业管理者，应予以充分重视，并逐步推进改革。