房天下白皮书：福田二手房破五奔六 高房价的背后谁主沉浮

总言：在过去的2015年，深圳楼市可以用“”二字来形容。据房天下数据显示，截至2015年12月，深圳二手房均价为41437元/㎡，环比上涨1.16%，同比增长49.98%，将近五成。“房价”、“领跑”、“日光盘”等词将深圳楼市推到“风口浪尖”。从成交量来看，2015年深圳二手房共成交了139893套，从分区来看，龙岗区成交量约为全市的四分之一，为35355套，紧随其后分别为宝安区28257套以及福田区26585套。而在成交量的前三甲中，更引人注目的是福田区的房价，据数据统计，2015年12月的福田二手房评估均价为56879元/平米，早已“破五”，环比上月上涨2.15%，同比去年上涨51.96%。超过全市均价。

福田区域经济构造及楼市现状

【经济拉动房价的实力不容小觑】

福田区经济构造：福田区是深圳市的城区，市委市政府所在地，坐拥商务区，是深圳的、文化、金融、信息和国际展览，现代服务业发展迅猛。另一方面，福田区海边，不管是发展渔业还是发展对外贸易都有得天独厚的。福田区目前构成了发展第三产业为主、第二产业为辅的经济格局。经济的发展对房地产的发展产生积极影响，经济的不断繁荣发展吸引了越来越多的人到福田打拼发展，甚至安居乐业。

在产业方面，主要是以种植业和渔业为主，但其所占比例较小。

第二产业主要是工业为主，如规模以上工业企业、电子通信设备制造业、外商企业等等产业发展。

第三产业是福田区经济发展的主导产业，突出表现为现代服务业，如、文化、金融业、保险业等服务业，社会福利事业等以及党政机关等部门发展。

下图为福田区2015年1-11月主要经济指标：

福田区2015年1-11月主要经济指标

注： 5、6项由区经促局提供；7、8项由区财政局提供；9项来源于国家统计局深圳调查队；“完成年度计划百分数”按照年初区审议通过的计划数计算。

福田区楼市现状：

据房天下数据统计得知，截至12月，福田二手房评估均价为56879元/平米，环比上月上涨2.15%，同比去年上涨了51.96%。2015年 全年，福田二手房成交量共为26585套，占全市成交量的19%，位列全市成交量第三。

目前大部分刚需族认为福田房价偏贵，转战到龙岗、宝安以及龙华新区等原关外买房。据调查显示，福田区依然大受追捧，2015年，福田区小一缺口预计为4500个。福田区的小一公办缺口率超过30%，在原关内四区中缺口率。

出了吸引购房者之外，福田便利的交通和繁华的经济发展也是很多人选择在福田购房置业的重要因素。福田区连接南山区、罗湖区以及龙华新区、龙岗区。福田作为深圳CBD，其未来发展前景自然是不言而喻的。

福田区域成交量分析

【房价与需求齐飞】

2015年，深圳二手房成交量为139893套，其中福田区二手房成交26585套，占总成交19%。从下列表格可看出2015年整年福田二手房成交曲线波动较大，总结起来可以概括为：一月到3月风平浪静，3到6月突飞猛进，7月到9月稳中求进，10月12月高歌猛进。自三月份“330”新政颁布之后，深圳楼市进入“”模式，5月、6月以及7月成交量席卷楼市，成交量分别为2938套、3323套以及3093套。而今年的“金九银十”并未如往年火爆，由于房价涨幅过于惊人，今年9、10月份成交量遭遇滑铁卢，分别为2118套和1266套。十月底，楼市政策不断利好，降息加上“全面二孩”以及银行贷款利率降至等政策刺激下，购房者入市积极，楼市回暖，11月楼市复苏，成交量达1835套，12月成交量高达2713套，成交量喜人。

福田区2015年二手房成交每月分布

2015年福田二手房成交面积汇总

福田区域房价分析

【政策利好房价差距拉大】

截至2015年12月，福田区二手房房价均价为56879元/平米，同比2014年12月上涨了51.96%。两年时间，福田房价从开始的35590元/平米涨到现在的56897元/平米。

从下列图表得知，在2014年福田区二手房房价增长缓慢，几乎趋于平稳的状态。自2015年“330”新政以来，福田区二手房房价增势凶猛，一发不可收拾，从福田区2014年与2015年房价同比走势图看出，从一月到十二月，福田区二手房房价的同比趋势越来越大，在5月之后增长更加迅猛。

2015年福田区二手房房价走势图

2014--2015年房价走势图

福田区2014年与2015年二手房房价对比图

福田二手房2014年与2015年房价同比走势图

下表为福田区各商圈二手房均价统计表，从表格得知，福田区二手房目前均价为56879元/平米，但不同商圈之间二手房均价差距还是相对比较大的，福田区的房价越贵，房价以福田发展地段向四周递减。如香蜜湖、福田区、农科以及竹子林等繁华地段房价偏高，而梅林、保税区以及笔架山等距离区较远的房价尚未“破5”。

从房价的涨幅来看，现阶段，福田商圈基本趋势是上涨，各涨幅各异；在同比方面，各大涨幅惊人，各商圈涨幅基本达到50%--60%之间，涨幅的商圈为农科，同比上涨68.17%；而笔架山以27.89%的涨幅居于房价位。

福田区各商圈二手房均价

福田区域搜索量区域分布

【倍受青睐】

从下面数据分析，目前福田区热门商圈主要分布在福田区以及辐射周边，如景田、香蜜湖、华强、皇岗和梅林等商圈，分布多集中在沿线以及经济发展完善的繁荣地段。

另外，的也是家长们喜欢在福田买房一大原因，目前，深圳共有一级及以上（市一级、省一级）公办226所，其中福田区共有37所。在福田区热搜10中，省一级公办受家长青睐。

福田区2015年热门商圈搜索量排行10

现阶段福田区热门商圈排行

2015年福田区热搜排行10

福田区域户型总价房源分布

【2居室3居室为主要户型】

据房天下平台的数据显示，福田二手房出售房源中主要户型为2居室和3居室。目前，福田区二手房在房天下挂牌在售楼盘共有1367个，房价主要集中在45000元/平米到60000元/平米之间。

目前，皇岗、梅林、华强等的2居室、3居室为抢手，不少购房者表示年底换房会更青睐改善型大户型，3居室为主要考虑户型。“全面二胎”政策开放之后，小户型房源以及4居室也大受追捧，一方面是家长会买小户型带源为自己的孩子将来做准备，另一方面则是家长在买房时希望一步到位，直接买了大户型4居室。

福田区域置业特征及购买群体

据房天下调查显示，在福田区买房无论是或自住都是大有人在，但是不同年龄阶段对房源户型需求又有所不同。

青睐房作为的大多数都是在深圳很多年的，根据市场发展的走势看中福田区大好的发展，此类性购房年者主要集中在30岁到40岁。而买二房住家的年龄在24到35岁的人比较多，多数表现为刚需一族，以自住居多，这类买房者，在前期，多数是手上的资金有限，如在购置婚房的时候，买房者会青睐买二房，既满足现在的结婚需求，将来有了小孩也有一定的空间。一类买三房四房的大多是改善型需求换房，主要集中在28到38岁，从二房过渡性需求转换成现在的改善型需求，一方面是手中的资金允许，另一方面是孩子长大或者是“二孩”的需要，买房者考虑换房。

福田区未来区域经济走向及楼市走向

【福田房价未来平稳上涨】

提及福田未来区域经济和楼市的走向发展，不得不提及的就是“十三五政策”。

福田:CBD将升级为CAZ（活力区）

“十三五”期间，深圳CBD将从商务区转型升级为活力区（CAZ），一批酒店、新型商圈的成型，为深圳CBD注入了时尚、动感和活力。对于福田的第三产业而言，这无疑是进一步的扩大和发展。

在房价方面，“十三五”政策旧改力度加大以及区交通的不断完善，福田二手房市场延续去年利好格局，而房价方面，大势为平稳上涨。

“十三五”期间，福田将新建6所增加11160个，、会再次成为家长们在福田区选房买房的重大因素。

目前，不少地段修建正在火热进行中，便利的交通无疑是对楼市的利好，如现在在建的7号线、9号线、11号线连接南山、福田和罗湖三大，沿线房价必将上涨。3号线延长线更是解决了福田保税区“交通孤岛”的问题，保税区目前42453元/平米的“房价洼地”必将被填平。

而福田火车站的开通以及运营也是影响房价上涨的重要因素，福田火车站运营之后，与广州、香港形成：半经济圈“，不管是对周边经济的发展还是房价，其影响力都是不容小觑的。