深圳1月楼市均价或再造新高 客“亢奋”积极入市

深圳业主卖楼群的建立和邀请

2015全年楼市火爆 中国11重点城市合计成交套数超过275万套

深圳天气渐冷，但楼市却与严寒天气形成了强烈反差。记者从美联研究获悉，上周（1.18-1.24）深圳全市一手住宅网签数据虽有回落，但成交均价已经突破5万元/平方米，达到了53296元/平方米，环比上涨18.49%，整个1月有望冲至历史新高。

这几天房天下深圳二手房从深圳国土委的统计数据显示，二手楼的成交保持热度，25日深圳二手房成交1009套，27日一手楼236套，二手楼899套，这些都是在历，日成交的比较高峰的水平。

数据显示，南山区房价高位上涨26.39%，以87454元/平方米升为；福田跌至77068元/方平米，降幅为2.65%；龙岗在坂田新入市项目的推动下，均价也冲至4万元/平方米以上。但由于福田、南山两区的均价仍然高企，龙岗也有一定上升，直接导致上周全市均价升至5万元/平方米以上的新高。

春节假期，网签数量有一定回落，但开发商在推盘时仍然有提价现象。记者了解到，近两周在布吉、坂田开盘的两个项目，均价已高达6万元/平方米，顶层复式备案价甚至突破了16万元/平方米，这对周边楼盘的预期价格可能会形成一定的推高影响。

美联研究认为，由于关内资源有限和关外发展的跟进，使得需求持续转移，龙华、坂田、布吉等关口具有规划、产业、区位、交通等方面的，更成为供求双方的区域，使这些区域市场表现持续火热。“这些区域的楼盘价格虽然还不能与福田、南山等成熟区域相比，但已有追平甚至超过罗湖、盐田之势。而近期福田、南山区的均价基本都维持在7万元/平方米以上，这或将助推1月的全市均价冲至历史新高。”

此前，国家统计局发布了70个大中城市在去年12月各种住宅、商品房销售价格变动情况，其中深圳新建商品房价格同比上涨47.5%，在公布的27项指标中，凡是环比、同比和定基2010年的数据中，深圳的27项指标都位居。

深圳楼市仍然处于“亢奋”中，但这样的高房价高涨幅还会不会持续？深圳中原地产研究经理飞表示，当前深圳楼市的繁荣是靠宽松的信贷政策堆砌而成，此外，外部资金的涌入、客的大举入市也是关键因素。“仅从深圳楼市一轮涨势持续的时间及涨幅分析来看，当前走势持续下去的统计概率不高，如此高的房价和涨幅已经很难持续。”

深圳楼市限购或再收紧 广州珠海或有松动

今年广东省《政府工作报告》中提到，稳定住房、汽车等大宗消费，取消过时的限制性措施，有效释放住房刚性需求和改善性需求。这让不少市民开始猜测，这是否意味着广东的房地产限购将要放开？

昨日，列席参加省十二届四次会议的广东省住房和城乡建设厅党组书记、厅长芃向媒体表示，广东省正拟定上报住房保障和促进住房消费的工作建议，目前尚未上报省政府。他透露，广东将取消限购限贷等调控政策，但并非强制性的，尤其对于广州、深圳这样的大城市，具体政策仍由各地政府根据市场作出判断。

自2015年5月佛山全面放开房地产限购之后，广东还剩下广州、深圳、珠海仍继续执行限购政策。接下来，这些城市到底会不会放开？如何放开？羊城晚报记者借广东省第十二届人民代表大会第四次会议召开之机，前来探风。

广州：局部微调或有可能

限购时间表

2010年10月15日出台限购政策

至今仍在执行

数据显示，2015年，广州全年成交一手住宅9万余套，全市一手住宅成交均价15206元/平方米，相比2014年每平方米只涨了190元。房价上涨放缓，是否存在放开的可能？

“建议广州考虑取消限购。”取消限购的话题昨日在广州代表团引发热烈讨论，省代表、广东广信君达律师事务所律师徐嵩认为，放开限购是打造人才高地的需要，是实施二孩生育政策的需要，是实际常住人口的需要。“住房市场也应进行‘供给侧’改革，市场会淘汰无生存价值的房企。”

但也有代表认为广州仍有限购的必要。列席参会的代表、原省发改委主任李春洪认为，边缘区域的房价必然要下降，但核心区不会降，毕竟核心区医疗资源、集中，这是稀缺资源。但他也认同，限购不一定就能降房价，放开也不一定就会涨房价。“放开限购，让房地产市场进行充分竞争，说不定房价还会降下来。”

方圆地产市场分析师邓浩志表示，目前广州城区的库存压力并不大，压力大的反而是花都、南沙等区；另一方面，小户型没有库存压力，滞销的是大户型房子，因此广州不妨考虑在某些地区，或者从户型上局部“松开”限购，如外地人购房需提供3年以上社保，二套房统一为七成首付等调控手段，未来放开限购前仍有许多政策或先于限购出台。

那么，对“部分”取消限购代表又怎么看？省代表、南沙区常委会副主任杨建成表示：“要放开，取消限购。”

深圳：限购政策或再收紧

限购时间表

2010年9月30日晚出台限购政策

至今仍在执行，同时房贷再收紧

2015年，北上广深的房价持续上涨，其中深圳以47.5%的同比涨幅排在首位。

深圳市规划国土委数据显示，1月18日至1月24日，深圳一手住宅成交1056套，成交面积约11.94万平方米，分别环比下降38.6%和31.3%，但成交价格高达5.44万元/平方米，较前一周明显上升，为历史周成交价超越5万元/平方米。

对于深圳去年一年的房价，来自深圳、在生产线成长起来的省代表海很有感触：“我到基层调研，不少外来工都因为深圳的高房价而离开深圳。”海认为，应对目前深圳的高房价，政府应降低公租房、保障房的申请门槛。“原来只向深圳户籍开放，将外来人口排除在外。公租房、保障房应降低门槛。”

至于深圳是否会放开限购，省代表、深圳市政府项目评审工程师刘林表示“不可能”。他认为，根据深圳目前房价，放开限购后，后果难以想象。“一些城市楼市库存过多，所以有放开限购的呼声，但深圳不存在这样的情况。深圳的刚需仍很旺盛，供需矛盾突出。”

因为房价，近日深圳多家银行收紧房贷政策限制中介。刘林认为，深圳不仅不会放开限购，政府应该还会出台相关措施，控制深圳房价的上涨。 （林园）

珠海：小户型限购或结束

限购时间表

2011年11月1日起执行“双限”（限价和限购），主城区香洲区

2014年9月26日起取消，仅保留对城区144平方米以下小户型限购

珠海楼市从2011年开始执行“双限”政策。2014年9月起取消“限价”，仅保留了对城区144平方米以下小户型的限购。

省代表许家瑞认为，现在限购的城市中，除了深圳，广州和珠海的房价都比较平稳。“既然要取消过时的限制性措施，珠海至少要研究一下要不要取消。”

“如果纯粹从消化房地产库存来讲，取消限购没有意义，因为我们现在库存的压力不大，但从鼓励创新创业的角度，我们确实需要研究是否取消限购。”省代表、珠海市市长江凌对羊城晚报记者表示，当初没有同步放开限价和限购，是考虑到香洲主城区人口密度很大，当时不支持也不鼓励在香洲发展更多小面积住房。但是珠海接下来需要更多地鼓励年轻人创新创业，年轻人到珠海买大面积的住房难度较大，小面积的住房更适合他们。“从这个角度来说，珠海会研究要不要取消对城区小面积住房的限购，我们现在正在检讨这个政策，但还没做决定，也希望尽快对这个问题有个结论。”

佛山：继续去库存

限购时间表：

2011年3月18日出台“限购令”

2015年5月1日宣布全面取消

2015年5月1日，佛山市正式取消房地产限购，这是广东取消限购的城市。省代表、佛山市市长鲁毅告诉羊城晚报记者，取消限购半年，佛山市房屋成交量有所上升，房价基本稳定，之后还会通过一系列创新举措来减少房屋库存周期。

据鲁毅介绍，去年5月取消房屋限购后，佛山房屋的销售情况总体上很顺畅，呈现销售量增长、价格稳定的态势。“目前佛山市房地产库存周期大概是八九个月，广东省平均的库存周期大概是11个月至13个月左右。”鲁毅告诉记者，在取消房屋限购之后，佛山市整体房屋销售量上涨了40%左右，但房屋均价还稳定在每平方米8000元左右。

同时，佛山取消限购后，不少广州人也更愿意到佛山买房了。方圆地产市场分析师邓浩志告诉记者，佛山全年13万套的总成交(1.00,0.000,0.00%)量，把广州的9万套远远甩开。13万套中，广州买家做出了重大贡献。据不完全观察，目前南海三成购买力来自广州，而的桂城、大沥、里水楼盘更有超六成买家来自广州，这种现象是自2015年年中佛山放开限购后开始的。

下一步，佛山将如何继续实施房屋去库存？鲁毅表示，一方面完善公积金异地贷款机制，加快异地务工人员市民化。另一方面，创新思路也必不可少，佛山将引导房企调整营销策略，支持房地产企业创新开发模式，“鼓励将房地产库存改造为创客空间、商务居住复合地产、电商用房等，大力发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。

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八成网友认为地方政府不该救楼市 引起不少争议

有媒体报道，今年以来，已有十多个城市出台政策，直接或间接地挽救房地产市场，这引起不少争议。截至昨晚，人民网(14.50,-0.180,-1.23%)上一项以“地方政府该不该出手救市？”为题的调查结果显示，近八成网友认为，地方政府不应该救市，而是发挥市场的作用，让楼市回归理性。

人民网正以“地方政府该不该出手救市？”为题推出讨论栏目。截至昨晚7时，约8800名网友参与辩论，结果显示，有6835名网友认为地方政府不应该救市，占总投票数的77%，该部分网友认为，多年的高房价让百姓的生活质量有所降低，没有幸福感，必须尽快让楼市回归理性，市场经济应尊重市场调节，政府不应该出手救市。余下23%的网友则认为，房地产市场关系着经济大局，影响多个行业，为应对当前经济下行的压力，政府应及时出手“稳市”。

反对政府救市的一位匿名网友表示，除一线城市北上广因制造业众多，房子入住外，其他城市房屋空置率很高，必须继续抑制房地产投机或过度，但须支持套房购买。各地政府应以制造业业绩、制造业增加的就业岗位数、失业人员数量作为政府业绩评估标准，减少“土地财政”这种明显不可持续的经济增长方式。总之，房地产调控政策松绑是不可取的，必须加大措施抑制房地产投机，让社会资本更多投入实体经济，而不是、炒地皮。

支持政府救市的网友“yunsheng”说， 多数房地产市场还只是区域市场，每个市场都靠本地消化，没有统一调控标准，各地情况不一政策也不一，所以不用担心救市会影响整个中国房价。救市不是救房价，更不是救开发商，而是救交易量。救市只是为了让房屋交易量回升到正常水平，以稳定市场，不至于陷入萧条从而影响到其他行业的发展乃至整体经济，更不会让整个楼市供求发生逆转。

限购放松对现阶段的楼市作用到底如何？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，尽管很多城市楼市限购已经不同程度地放松或取消，但从今年上半年至今的地方实际市场表现来看，交易量的回升并不明显，宏观楼市的观望情绪依然十分浓厚，短期内未见明显消除。

2016年楼市仍有空间 这些城市房价或涨

2016年楼市是否有空间？

随着全球市场、人民币汇率贬值，2016年是否该把资产配置进楼市？

“买房要趁早啊，早年，少奋斗好几年呢！”2015 年3月，魏东（化名）看中了位于上海浦东新区金桥板块的某楼盘，当时的报价是3.8万元/平方米，而到了12月，该小区的房源已经涨到4.7万元/平 方米左右，魏东向记者哭诉，“现在一个月一个价，看样子房价还得涨，得趁早下手，不然一年工作白干了。”

魏东或许代表了大量现在房产市 场踌躇的观望着。记者注意到，从2015年第二季度开始，上海一手房市场成交量已连续9个月位居120万平方米以上高位，到了2015年第四季度成交量更 是连续3个月超过150万平方米。佑威房地产研究数据显示，2015年上海一手商品住宅成交均价为32174元/平方米，较上年上涨18.1%。数据 显示，2015年上海全年商品住宅成交面积突破1400万平方米，整体往更高位攀升，远高于2014年968.4万平方米。

2016年楼市有“危”有“机”？

2015年因宽松政策罕有地连番密集出台，带动楼市成交在4月开始走高，并在11月达到高峰。上一期本版作出今年二手楼市预测，各行资深研究人员均对本年的二手走势抱有乐观态度，认为多重政策利好为买家营造了一个购房良机。不过，盛世之下仍需危言，让我们听听心怀隐忧的地产人士的声音。

据广州市房地产中介协会调查的部分经理人，限购未有放开，市场仍是压力重重。是海珠区和荔湾区的经理人认为，今年佛山板块的一手新盘对区域二手楼市带来了不少压力，原因来自三方面：一是去年5月佛山全面放开限购，同时客户在未还清房贷的情况下购置二套房也可首付四成；二是佛山新盘货量大且价格具备竞争力；三是年底连通海珠与佛山的开通，两地通达度提高。另外，也有专业市场板块的经理人表示，经济不景气影响了市场行情，2015年量价走势未如理想。

广佛线二期开通，从佛山到海珠只需半左右，与以往绕荔湾区再转线要快了30多。除了时间快，更重要的是楼价相对，如千灯湖—南桂路板块一手新盘价格在1.5万~2万元/m2，反观鹤洞周边的二手房，几十年楼龄的楼梯楼，因“一响，万两”，楼价也坚挺在1.5万元/m2，产品竞争力的确堪忧。广钢新城去年持续推广和炒热板块，但对二手房市场带来的溢利却不大，因为区域一手房也要提防佛山盘的竞争。

地产中介人士认为，“穗六条”中连续纳税或缴交社保三年的规定依然是不少客户入市的绊脚石，但预计2016年取消限购概率依然较小。不过，日前广州市、佛山市、肇庆市、清远市四市社会保险经办机构共同签订了《社会保险经办服务合作协议》，这标志着四市实现流动就业参保人的社保关系无障碍转移，可在转入地或转出地任何一方直接申请办理转移。这个协议在楼市人士眼里视为“救命稻草”，因为他们畅想——通过家人在佛山、肇庆、清远三市缴纳社保，“曲线救国”满足广州三年社保的条件。然而，社保在四市可以自由迁移，并不就等同于默认异地缴纳年限等同于本地缴纳年限，地产人士的设想仍未得到官方的公开认可。

即使地产中介生意难做，中介人士依然乐此不疲，各行去年的销售与前年相比，专注做一二手联动的“”少了，更多的是通过二手房老本行来获得突出的销售业绩。今年新年一过，各板块新开的链家门店纷纷穿上“绿衣”，去“满堂红”化明显，互联网电商步步紧逼，大行间的竞争也会加剧，这对行业中人来说也是一个“危机”，当然种种变化都是有“危”有“机”，2016年值得期待。

2015年深圳楼市同比涨幅达47.5% 居首位

2015年北上广深的房价持续上涨，是深圳以47.5%的同比涨幅排在首位，这得益于深圳放开信贷，在2015年的住房贷款突破6000亿元。深圳以百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“楼市”。但业内人士则指出，深圳楼市去年以来的，透支了未来几年的涨幅，也让深圳想买房的年轻人彻底远离市场。

根据国家统计局数据，2015年北上广深的房价持续上涨，上海、北京、广州以18.2%、10.4%、9.2%的同比涨幅排在前几位，深圳更是以47.5%的同比涨幅排在首位，大大出乎市场的意料。今年年初，北京青年报记者特地前往深圳，试图揭开深圳楼市之谜。

现状

深圳楼市还停在高增长的惯性里

2015年深圳的楼市，走出了有异于北上广三个一线城市的另类曲线，在普遍低增长或负增长的情况下依然一枝独秀，领涨。2015年深圳新建商品住宅与二手住宅价格涨幅均超四成，这意味着如果有者在2014年年末花100万在深圳买了一套房子，一年之后，已经赚了40多万。

北青报记者1月初在深圳了解到，当地的许多购房者目前仍停留在高增长的惯性里，对2016年的深圳楼市仍然抱着必涨的信心。但也有不少楼市观察者指出，2015年深圳的行情已经过度透支了未来的。2016年的深圳楼市将难现2015年的火爆行情，从目前的走势和涨幅来看，高下的高涨幅已经难以持续。

万科副总裁谭华杰也曾对媒体表示，深圳楼市去年以来的，透支了未来几年的涨幅，接下来两三年估计涨不动了。

仅一河之隔的深圳和香港，2015年楼市的表现可谓是“冰火两重天”。由于住宅供应增加、经济状况走弱、资本市场遇冷等原因，去年香港的房价就开始有了松动的迹象。里昂证券的报告显示，香港房价在2015年一个季度下跌了7.5%。香港差饷物业估价署的数据指出，香港私人住宅楼价指数在经历了两个月下跌后，去年11月降至293.4的低位，创去年3月以来新低。中原地产的数据也显示，香港二手住宅价格第四季度下跌6.9%，创下七年来的季度跌幅。

北青报记者了解到，在深圳地产圈有这么一个观点在流传，就是随着美元走强，香港楼市将下滑，而深圳经济维持高增速，深圳房价不久后将赶上香港。如今有不少香港人到深圳买房，他们认为，尽管深圳房价涨得快，但仍然只有香港房价的一半，空间较大。

深港之间楼市悄然发生的变化，正在被越来越多的市场人士所觉察。春江水暖鸭先知，一名在香港上班的深圳籍房地产经纪人表示，在每天往返于深圳河的路上，他突然产生了一个想法，今年要把深圳的房子卖了，回香港买房。

分析

去年的深圳楼市是杠上加杠

在四个一线城市中，去年深圳房价的涨幅独占鳌头，市场各方声称，房价不断高涨代表着城市竞争力越强，为此找出了多种支撑高房价的理由，如经济增速、高科技和互联网企业发展势头猛、环境宜居等方面。不过，深圳市规划国土委内部人士告诉北青报记者，上述这些因素这几年一直存在，并非去年才出现。那么，到底是什么风把深圳这波楼市给吹起来了？

在过去4年里，深圳每年的成交面积都在400多万平方米，2012年甚至低至366 .74万平方米。但在2015年，深圳的成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665 .89万平方米，涨幅高达65.2%。这一切得益于深圳在2014年底-2015年放开信贷，使得深圳在2015年的住房贷款突破6000亿元。从这个意义上来说，深圳楼市可谓“楼市”。

6000亿元的住房贷款余额已经超过了北京。根据中国人民银行发布的数据，2014年底住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。深圳资深楼市观察者悦涛告诉北青报记者，深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是，深圳的住房贷款余额却超出北京一截，在仅次于上海。而深圳的经济总量、货币量、人口数，都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款，居民储蓄存款仍不及京沪的一半。由此可以得出一个结论，深圳楼市是基于高的楼市，去年的深圳楼市是杠上加杠。