谣言？“营改增”二手楼会11%征收？ 二手房业主被催恐慌抛盘？

“营改增”后，二手房要交的税了？谣言！

日前二手楼一场大恐慌？“营改增”二手楼要11%税税率？消息正在核实，中国国税总局正在制定“营改增”二手楼细则，并且有人士指出，11%税费仅是法人企业，业主是自然人，不是范围。

近，“营改增”成为了楼市热议的话题。3月18日，国务院常务会议宣布部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负：从今年5月1日起，扩大试点行业范围，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，其中建筑业和房地产业适用11%税率。

而在此前，两会期间国税总局局长军曾明确表示，本次营改增方案将涉及自然人缴纳税征管，比如个人二手房交易。上周五过后，二手房市场对于“营改增”是否会增加税负这个话题议论纷纷。

据了解，目前在杭州，有不少二手房房东和购房者都接到了中介公司这样的电话通知：5月1日后二手房税费要增加了，要买房卖房的抓紧时间吧。事实上，目前营改增具体实施细则尚未出台，政策对二手房市场的影响还没有显现。而且，国务院常务会议也明确表示，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保行业税负只减不增。

“营改增”后二手房税费增加？具体细则尚未出台

“现在是不是应该立刻卖房子？”商报读者女士前天拨通了商报的读者热线，咨询营改增的相关问题。据女士介绍，上她接到了好几个二手房中介公司的电话，催促她赶紧把房子卖掉。“中介说5月1日开始，二手房交易的税费可能要增加，劝我赶紧趁这段政策空窗期把房子出手。”女士表示。

据记者了解，上个像女士这样被催促卖房或买房的人并不在少数。在房地产业纳入营改增试点范围，并且适用11%的新闻出来后，不少人都在担心，二手房交易的税费是不是会增加？而在社交网络上，所谓“满5年房屋购买和销售差价很大，要交11%的税，需要尽快出手”等消息也是层出不穷。

那么，“营改增”后，二手房交易的税费是否真的会增加？不一定，因为目前政策具体实施细则并没有出台，所以到底如何交税尚未可知。昨日，记者致电浙江财税12366热线，服务人员告诉记者，目前尚未接到有关这方面的具体通知，可能要到4月份会有相关文件下来。

而且，从国务院部署营改增的初衷来说，也是为了减轻税负。国务院常务会议上提到，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或政策，确保行业税负只减不增。

有业内表示，如果营改增要覆盖二手房交易，当前的税费基本框架也会沿用下去。比如，个人首套，或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去，否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。

“营改增”会如何改？

预测一：稳中有降，个人购房2年以上免征税

3月21日，作出《二手房交易营改增不增税，不足两年按5%全额征》的报道。报道称：营改增试点实施办法中明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征税。

《经济观察报》也曾做出报道称“对于个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳税，个人购买住房两年以上的(含2年)对外销售的免征税。这样一个5%的税税率，让进行二手房买卖的个人都放下一颗心。二年之内的房屋转让，税税率从营业税的5%平移到税的5%。税负没有上升也没有下降，保持稳定。”

而澎湃新闻也报道称：在二手房交易中，营业税状态下的现有优惠政策未来也会平移到税上，以保障税负只减不增的大原则。

此由多方媒体报道、减税消息，可能性极大。以该报道为依据，我们可测算今后缴纳税费的变化。根据税的算法，要计算税额，需要先计算出销售额，销售额＝含税销售额÷(1+征收率)，应纳税额＝销售额×征收率，比如一套售价100万(含税、购买不足2年)的房子，终税应纳税额为［100÷(1+5%)］×5%＝4.76万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现策，营业税应纳税额为100×5%=5万。如此看来，“营改增”之后税费是稳中有降。

预测二：对自然人来说，仅需缴纳3%税

3月18日国务院常务会议明确的建筑业、房地产业亦纳入“营改增”试点范围，适用11%税率，且不动产纳入抵扣范围。于是日前很多社会舆论均指向5月1日之后二手房上市交易，需要缴纳11%的税，企图引起二手房市场抛售潮。一位财务专业人士表示，这种舆论纯属空穴来风。

据了解，11%的税适用于一般纳税人，房地产企业通常是其中之一。而买卖二手房的自然人，在整个二手房买卖过程中的当期进项抵扣额是无法核定的，因此这类人被纳为小规模纳税人，根据税暂行条例，小规模纳税人采用简易计税法，税率也只有3%。而对于个人首套，或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去，否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。

据此测算税费，一套售价100万(含税、购买不足2年)的房子，终税应纳税额为［100÷(1+3%)］×3%＝2.91万。比按现策的5万元营业税低不少。

无论哪种预测，都是符合国家“营改增”的改革目的，即确保行业税负只减不增。另据知情人士透露，营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布，方案文件有100多页。

“营改增”对二手房市场有什么影响？业内这样说

浙江中原地产品牌总监荆海燕认为，在营改增实施细则出来之前，对于二手房的实际影响很难判断。“从税本身出发的话，可能有些房子税费可能会增加，有些会减少。不过现在细则还没有出来，不知道会不会有免征的情况。”荆海燕表示。同时，她强调细则早日出台对稳定市场至关重要：“目前来讲，因为距离5月1日还有一段时间，很多人还没有很强的迫切性，对市场也没有太大影响。如果到4月份细则还不出台的话，就会让买卖双方产生‘赶末班车’的心理，造成一定的恐慌。”

我爱我家市场评论员宋文杰认为，现行营业税政策2年以上住宅交易，因为税2年以上免征的可能性极高，不必担心交易将产生高额税，另外也不会出现市场上的抛售潮。

小贴士：

买卖二手住宅，

要交哪些税？

目前，买卖二手房(住宅)常见有4种要交的税种，一般包括：契税、营业税、个税和土地出让金(划拨土地征收)。纳税基数以合同价或农税核定价就高价原则计税。另外，还需缴纳相关手续费，如产权交易手续费、注册工本费等。

契税分为三种情况：家庭首套购房，90平方米及以下，按照1%征收；90平方米以上，按照1.5%征收。家庭第二套购房，90平方米及以下，按照1%征收；90平方米以上，按照2%征收。家庭第三套及以上购房，均按3%征收。

营业税分为两种情况：纳税缴款书满2年的，免征营业税。纳税缴款书未满2年的，全额征收营业税，即房子成交价的5.6%。

个税征收需看两个条件：家庭住宅和房产证满五年，如果两个条件都满足，则免征个税。任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税，计算方法为差额的20%(差额=卖出价格-买入价格-合理费用)，或者是全额的1%。

二手房营改增尚无公式 目前各类税额算法只是推算

房地产行业营改增已经确定从5月1日开始推行，税率定在11%，这也让营改增再度成为热门话题。二手房市场上，一些看房人也开始担忧“营改增后税费增加”。有业内分析，营改增虽然确定了时间点和税率，但具体政策和细则还未发布，网络传的一些计税公式也只是推测而来，还需要等正式版本确认，现阶段没必要因此而恐慌。

未必给二手房“火上浇油”

按照正常情况，无论是营业税还是税，都主要针对卖方，而非针对买方。但实际上，卖方在制定价格时，都会先考虑到成交后要缴纳的各项税费，这些税费也就转嫁给买方。正因如此，不少二手房看房人担心，一旦二手房交易实现营改增，这笔税费到底会不会涨、现在买入真的会比5月实施营改增后买房更实惠吗？

“现在也是劝客户，能过户的就赶快过户，5月份就不好说了。”一位房地产经纪人对记者说。目前，需要缴纳营业税的主要是买入两年内的普通住房，税率为5%；而在上周五，相关部门已经确定的房地产行业的税率为11%。“虽然税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体也有增有减。”税务学院教授黄桦说。

税额是根据买入和卖出的差价判断，在这期间房子幅度越大，缴纳的税也就越多。这就意味着，税究竟是否会高过营业税还不一定，这取决于终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，目前短期的影响相对较小。

其实，在很多数据面前，这样的信息也有待考量。来自伟业我爱我家的数据显示，3月上半月，北京全市二手住宅成交均价为4.1万元/平方米左右，与2月是基本持平的。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也分析，虽然二手房市场近几月热度不减，但房价并未出现明显上涨，未来随着各项利好政策边际效应的递减以及市场理性的回归，北京二手房均价将整体保持平稳。

目前各类税额算法只是推算

虽然目前房地产行业的营改增已经确定在5月1日后开始实施，税率也已经确定在11%，但具体的算法和相关配套政策还未发布。有告诉记者，目前各种关于税的税额算法也都是推测出来的。

网络上关于二手房税计算较混乱，有的是直接由不含税的卖出价减去不含税的买入价，再乘以11%的税率。记者注意到，这种计算方法还主要是依据企业税的算法。

不过，也有业内人士是按照“征收率”而非“税率”计算，二手房房东可算作小规模纳税人，按照征收率计税的简易计税法计算，这个算法就更为简单，直接用不含税的卖出价乘以征收率，征收率则大多为3%。

记者对比发现，这两种计算方法得出的结果也“差之千里”。比如，一套房买入时200万元，卖出时400万元（均不含税），以11%的计税方法，税额大约为22万元；如果以3%计算，价格则为12万元。两者相差就有10万元。

“虽然目前大的方向确认了，但是具体的算法、政策还没有发布。”研究院智库研究总监对记者说，目前这些公式都还是推测出来的，真正的公式还需要以正式政策为准。

此外，也有一类房子的计税方法是未定的。按照目前的政策，买入满两年的普通住房是不需要征收营业税的，而实现“营改增”后，这类房子是否免征收税也是无法确定的。

详细税费政策近期即将公布

距离正式实施营改增已不到两个月，未来究竟如何计算税？记者了解到，财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。

国家税务总局此前也回应，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业涉及近1000万户纳税人，试点准备的时间紧、任务重。为了确保试点的如期顺利推进，帮助纳税人尽快做好试点准备、平稳实现税制转换，财税部门已作部署安排，抓紧准备营改增的政策文件和配套操作办法，尽快公布。

此前，我国部分行业已经试点营改增。参照先例来看，营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原税纳税人，都实现了较大规模的减税。

上周国务院常务会上也已经明确，在营改增试点全面推开过程中,新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续,对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施,对服务出口实行零税率或政策,税制设计不增加企业负担。

楼市

称稳房价能取得一定成绩 7.2亿存量房数据不可怕

近来楼市成为热点话题，相关政策先后出台，多地楼市回暖。如何看待当前楼市的新现象？在昨日举办的2016观点地产论坛上，提出：“今年的调控政策是综合的，不会回到过去的路上，稳定房价能够取得一定的成绩。

观点1

稳房价“能取得一定成绩”

目前，国内房地产市场已经出现了明显的分化。一方面是一、二线城市的量价齐升，一方面是三、四线城市持续高库存。昨日，中国房地产业协会原副会长朱中一在2016观点地产论坛上表示，分类指导因城施策、强化地方政府的主体责任，是今年调控的主基调。

朱中一指出，住建部部长提出了进一步加强调控的五项措施，包括了要严格限购政策和税收金融政策，增加土地供应，增加中小套型商品房和保障房的供应，打击各种违法违规行为，政府要主动引导舆论等，“地方政府是像深圳、上海、北京的领导，在会上也都发出了声音，要进一步采取稳定房价的措施。在政府、地方政府的共同努力下，稳定房价肯定能够取得一定的成绩。”

观点2

存量房数据并不可怕

经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮表示，很多重要的地区存在着供大于求现象，包括省会级城市，这些地方加是消化去库存重要的手段之一。

“我们别动不动就说加推高房价，价格没那么脆弱，把这个和加联系起来，我看未必是准确的。”陈淮表示，加炒股和加买房子是两个风险完全不同的方式，“只要按时付月供，银行是不会像那些场外配资或者场内配资的给你强行平仓，把你房子收掉的。”

陈淮称，当房价回升后，房子还在购房人手里。

陈淮表示，目前7.2亿平方米的存量房数据并不可怕，因为其中只有4.2亿平方米到4.5亿平方米是住宅。

“1亿农民工在城市中转为户籍人口，还有1亿棚户区改造，还有1亿中西部农村剩余劳动力就近城镇化，现在在城市中经商、务工的农民工有2.4亿人，大约需要120亿平方米的住房。”

陈淮认为，中国住房报告提出“十三五”期间要建1600万套棚改房，这个面积就是16亿平方米以上，这还不算商品房开发、二手房梯级消费升级带来的新的需求。

观点3

一手房价格不敢大涨

开发商代表、保利地产副总经理兼东南董事长余英表示，很多大的房地产公司在去年已经把存货能去的都去完了，没去的也就基本去不掉了。

“但是有些公司前年还盲目的猛生产，造成存货增加。”余英表示，存货的产生首先是管理。

对房价的问题，余英认为，媒体说今年房价疯涨，其实主要是二手房，一手房开发商还是比较冷静的，还是不敢太涨的。

连线

广州

业内人士建议买家不要盲目追高

二手楼成交量涨 受宠

3月前20天，广州二手住宅网签6431套。据了解，在本次成交量上涨的过程中，改善型客户置换购房在成交中占据较高的比例，楼龄新的大面积单位或均受追捧，市场已出现幅度为5%左右的反价现象。业内人士建议买家可适当“小房换大房”，但不要盲目追高。

砍价空间相对较小

根据房天下广州二手房数据监控的数据显示，3月1日~3月20日，广州二手住宅共网签6431套，同比上涨299.69%，预计3月全市网签能突破9000宗。

中原地产客户研究主任熊小洪分析称，3月份广州二手市场成交持续回暖，在楼市环境持续宽松以及其他一线城市房价上涨背景下，3月第三周广州成交宗数超过2500宗，甚至3月有3天单日成交超过500宗：“目前反价个案相对较多，业主心态也增强，砍价空间相对较小。总体来看一些成交活跃的板块，尤其是物业综合品质较高的板块，例如天河珠江新城、越秀的东风东板块，目前可售的盘源已经去化差不多，业主情绪浓厚，新增盘源量有所缩窄。”

“买家的入市积极性确实提高了。”一个体育周边的中介人士告诉记者，尤其是大面积单位，“之前都是中小面积单位受宠，大面积单位‘出货’比较难，近的买家目标都很明确，就是看楼龄比较新的大面积单位。”他告诉记者，体育西一带比较新的楼盘价格都涨了5%~10%，但价格与天河北的一些楼龄较老的物业还有差距，因此也吸引一些加自住的买家入市。

交易周期大大缩短

“与以往不同的是，在本次成交量上涨的过程中，改善型客户的置换占据较高的比例，不少客户都需要先将手中楼龄较久，面积较小的房子卖掉，去换取楼龄更新、面积更大或者更好的房子。”房天下广州二手房电商商圈经理甄欣介绍，其所在的天河员村板块看房量较2月提升了2~3倍，不仅是前来咨询和看房的客户增加了，许多去年还在观望的客户近期的态度也变得积极不少。

他观察到，由于换房需求强烈，这些客户从看房到达成交易的时间较往年大大缩短：“原本改善型买家的交易周期普遍在1~2个月左右，近有许多客户在1~2个星期内就达成交易了。”

市场现象

反价现象出现

但幅度不算大

合富置业天河广场分行主管邓雄才表示，目前部分业主在与买家沟通的过程中已出现反价，不过幅度还不算太大：“大致是总价约130万元左右的物业返价5万元左右的水平。”合富置业华阳分行主管林志强表示，近期刚需型买家出手积极，其中有部分是购置名校周边房源的买家。

据中原地产数据，天河区业主报价指数连续3周呈上涨态势，其中以珠江新城二手房成交较为活跃。中原地产隽峰分行资深营业经理郭亚锋表示，目前珠江新城旧有盘源成交速度较快，但由于业主对后市预期较好，新增的盘源跟不上，业主现象普遍存在：“目前在放房的盘源中有超过九成调高了放盘价，上调幅度超过10%，即使业主，只要客户看中盘源，追价意愿也较强，例如本月某楼盘一宗168平方米的物业，第业主要价753万元，客户没签，第二天业主返价，终以772万元成交。”郭亚锋认为目前业客双方心态都不是很稳定。业内人士称买家不必盲目追高。

楼市

北京二手房价一年涨了近三成 大户型涨幅凶猛

尽管没有深圳、上海房价上涨之狂，但北京的二手房价格涨势依然可观。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的北京市住宅销售价格指数显示，近一年来北京的二手住宅价格上涨幅度明显高于新建商品住宅，以去年2月份的价格为基准看，截至上月，北京市新建商品住宅价格涨幅仅为12.9%，而二手住宅价格涨幅则高达27.7%，涨幅超出一倍都不止。

另外从统计数据来看，无论北京的新建住宅还是二手住宅，大户型的涨幅明显高于小户型，显示出大户型住宅更为抢手，空间更大。如果将90平方米及以下称为小户型，将90至144平方米称为中户型，将144平方米以上称为大户型的话，北京上月小、中、大户型新建商品住宅价格分别比去年同期涨了2.4%、16.9%、21.1%，差距相当悬殊。在二手房方面，虽然略有差异，但也是大户型涨幅为凶猛，小、中、大户型同比涨幅分别为27.6%、27.5%和28.4%。

上月北京的房价与1月份相比，二手住宅环比涨幅较为平均，各类户型都在3%以上，而新建商品住宅则有所分化，小户型涨幅仅为1.4%，中户型为2%，大户型则达到3.2%，同样显示出了大户型吃香的特点。业内人士分析，这显示出北京当前购房人群以改善型需求为主的特点，在改善性购房中对大中户型的需求自然会高于刚需性购房。同时，北京新建商品住宅主要集中在郊区和远郊区，而二手住宅中相当比例集中在城区，这也显示出城区房领涨着北京的整体房价。

根据国家统计局之前发布的房地产价格数据显示，在北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，深圳房价涨幅依然居首，其次是上海，北京位居第三，广州涨幅小。据悉，上个月深圳新建商品住宅价格环比涨幅继续领涨，达到3.6%。至此，深圳新建住宅价格比去年同期上涨了54.2%，二手住宅同比涨幅更是达到55.6%。上月新建住宅环比涨幅位居第二的是上海，涨幅2.9%，之后是南京上涨2.7%。北京的新建住宅上月环比上涨了2.3%，与合肥并列第四位。在北上广深四大一线城市中，广州的房价涨幅依然弱，无论新建住宅还是二手住宅环比涨幅均未超过1.6%。（记者 张钦）