深圳一二手房近期价格“倒挂”二手楼跌到700多套一周

深圳一二手房现价格“倒挂”

二手房成交量连续三周下滑，创开年后周成交量新低

据深圳中原研究监测，4月全市租赁均价降至75.4元/平方米。图为福田百花。

【深圳商报讯】（记者 陆剑伟）上周（5月2日~5月8日），一批新盘以合理的价格入市，实现了较高的去化水平。同时，因为一二手市场波动幅度不同，造成了一手新盘价格低于周边二手盘的“倒挂”现象。

5月7日，深圳楼市迎来一波推盘高峰，5个楼盘入市，分别是位于龙岗沿线的锦荟PARK二期、星河智荟和荣德国际，以及豪宅项目君临海域·天玺等，共向市场推出1600余套房源。因为价格定位合理，符合客户心理预期，销售率较为理想。

上周二手住宅共成交701套，成交面积约为5.9万平方米，较前一周分别大幅下滑了59%和61%，二手房成交量已经连续三周下滑，创开年后周成交量新低，仅为4月份周成交量2100套的三分之一。与去年同期相比，成交量更是大幅下滑74%。

由于目前市场观望氛围浓厚，今年前四个月住宅推售和成交均不活跃，从已入市的新盘价格中可见开发商定价谨慎。

从上市情况看，新盘普遍采取了“以价换量”营销策略。如锦荟PARK二期，开盘实价在3.3万~3.8万元/平方米。数据显示，该项目周边麟恒广场的二手房价格在4.2万元/平方米。上周开盘的星河智荟，89平方米户型约3.6万~4.2万元/平方米，134平方米户型约4.7万元/平方米。数据显示，周边二手房信义御城豪园价格约在4.3万~4.4万元/平方米，THE TOWN乐城中间楼层的三房单位价格为3.9万元/平方米。

上周全市一手新盘成交价格约为51155元/平方米，环比下滑6.4%。春节后刚需楼盘入市较多，预测未来一段时间，新房价格将会持续震荡向下。二手住宅成交均价仍为53225元/平方米，环比上升2.61%。

通常而言，由于新盘在税收上具有，在价格上会比周边二手房高出一成左右。出现一二手楼价格“倒挂”，多出现在楼市的调整期，如2008年底就多次出现，另外在2011~2012年也曾出现过。

十三五：深圳将有效供应住房65万套

涂竞玉

【深圳商报讯】（记者 涂竞玉）日前，记者从深圳市规划国土委获悉，《深圳市住房建设规划（2016-2020）》于5月9日发布征求意见。此次征求意见的“十三五”住房规划提出稳增长、保民生、调结构，加强住房供给侧制度改革，满足居民安居需求。

据了解，此次规划编制以问题为导向，在对住房现状、规划总目标、各类住房建设目标、住房市场运行情况、保障性住房建设成效、居住品质等项目进行深入研究的基础上，提出“十三五”期间总建设目标：有效供应住房65万套，其中新建商品住房预售与现售30万套，保障性住房供应35万套；新增安排筹建住房75万套，其中新增安排建设商品住房35万套，新增安排筹建保障性住房40万套。市规划国土委相关负责人表示，此次规划编制将稳定住房供应，持续优化住房结构提升居住水平，打造国际化、包容性、乐宜业、环境美好的创新型城市。

市规划国土委相关负责人告诉记者，此次规划着重加强住房供给侧制度改革。

一是拓展东部、北部以及轨道交通沿线城市发展空间，重点落实住房用地规划选址，积极增加保障性住房、商品住房用地供应。目前，已基本落实2016年25公顷的保障性安居工程用地选址，主要布局在车辆段上盖、龙华有轨电车车辆段上盖等交通便利、配套相对完善的区域。

二是结合我市产业布局，优化住房空间规划，综合产业、交通、公共配套、供地等因素，组织开展相关专题研究，通过规划安排，促进原特区内外产城融合和职住平衡；

三是完善城市更新工作机制，通过简化审批流程，实施经济鼓励手段，探索统筹重点城市更新政策。加大城市更新配建保障性住房是人才保障房的政策支持力度，持续增加保障性住房和商品住房的供应量；

四是进一步深化住房制度改革，加强住房政策顶层设计，进一步完善安居型商品房的供应、分配制度体系。加快商品住房、安居型商品房、公共租赁房、住房货币补贴等多层次的住房供应体系，保障我市以中低收入住房困难家庭以及各类人才的基本住房需求，从根源上稳定房地产市场，向市场传递增加供应信号，真正实现人才扎根深圳、建设深圳。

不可小视发展租房市场的意义

5月6日，住房城乡建设部副部长陆克华在国务院政策例行吹风会上表示，鼓励住房租赁消费，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。此外，住建部还鼓励各地新建租赁住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

这意味着，过去一直被打击禁止的“群租房”将合法化，楼市去库存也多了一条新路径。然而，对这条政策的解读仅仅停留至此，仍低估了其意义，因为它影响的不仅是租房市场和楼市，甚至还外溢到城市竞争力。因此，尽管消息传出距今已有数天时间，但依然值得继续深入探讨。

在消息出来的前两天，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时，就提出了确定培育和发展住房租赁市场的措施。无论是鼓励住房租赁消费还是发展租房市场，事实上是一体两面，只不过一个从消费着眼、一个是从产业着眼。但合在一块儿看，就能把其中的逻辑链条看得更清楚：尊重住房租赁需求，必须发展租房市场，也是对过去的楼市发展模式的纠偏。

过去，楼市发展模式偏向鼓励购买，这不仅是开发商的经济考量，也是各种政策影响的结果。本是适合出租的，但产权只有50年，不能享受银行贷款优惠，转让时也不能获得税费减免，水电收费按商用标准收取，比民用高出近一倍……因此，没人愿买，自然也就供应有限了。

租房市场也会影响房价：可租房的短缺必然导致房租的上涨，租房消费体验太差也迫使人们尽可能及早置业，国人偏爱置业就是这么来的，房子也越发供不应求、价格上涨更快。因此，这些年许多城市的房价与房租都处于相互作用、轮番上涨的恶性循环之中。终，居住成本的提高又开始影响人才的吸引和劳动力的吸纳，城市竞争力不可避免受到影响。

看清了这个逻辑链条，就能明白发展租房市场的重要意义。把租房市场发展好了，就能发挥出蓄水池作用来调节房价高低，不买房也能住得舒服安心，人们就不会非买不可。正如李克强总理所说，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。可见，住房市场不能只有购买没有租赁，只有用购和租两条腿走路，才能走得平稳。

群租房并不容易，但读懂了政策深意的地方政府，如能尽早行动就能率先获益。而租房市场或许会比想象的发展得更快，除了因为需求旺盛，还因为市场力量的崛起。比如互联网租房中介的兴起，在促成群租房改造标准的形成与完善上，专业化组织将比单个业主更有动力和更富效率。此外，开发商也开始转型，越来越侧重从销售获利转向持有资产获利，未来将有更多房子就是为租而盖。