广州房价为什么涨不过深圳？综合是深圳的供应小引发的恐慌

广州房价为什么涨不过深圳？

眼看着深圳GDP逐渐缩小与广州的差距，广州第三城的江湖地位也开始岌岌可危。在楼价方面，“北上深”早已取代“北上广”跻身为热门城市词组。这也引发了讨论的兴趣：为何广州房价涨不过深圳？

  广州房价涨不过北京上海，比较容易理解。一个是政治，一个是金融，集资源于一体，一纸户口都能被投机者炒到数十万元，更不用说房价。

  北上广深的2010-2015年房价曲线图，深圳均价鹤立鸡群，而人家都不带广州玩▼

  在《广州房价不高，别被虚荣心骗了》一文中，我们曾分析影响房价涨跌的几大因素：城区面积大小、土地供应多少、人口流入多寡、产业发展水平以及周边城市的居住替代效应。

  正是这几大因素的存在，导致广州房价跑不过北京上海，也跑不过深圳。

  一、城区面积

  现实好比：把一座广州城的人，塞进那么小的深圳

  首先，从城区面积上看，广州为7434平方公里，而深圳只有2020平方公里。说白了，广州有3.7个深圳那么大，土地供应量足，当然拉低了房价。

  不过，单从城区面积去分析是有问题的。城市郊区仍有大量的农业用地存在，反映实际开发建设的建成区面积，可能是更好的指标。2015年广州建成区面积广州市建成区面积为1237.55平方公里，深圳建成区面积只有900平方公里。

  万万没想到的是，在广州的城区面积和建成区面积分别是深圳的3.7倍和1.38倍的情况下，广州城市人口和深圳是旗鼓相当的。广州目前常住人口1350.11万，深圳为1077.89万，前者只为后者的1.25倍，几乎是把广州一座城的人塞到那么小的一个深圳，大家还不打破头去买房挣个立足地？

  看看深圳的人口密度，别人家的城市是1、3字头，它5字头……▼

  二、土地供应

  广州供应1年的住房用地，等于深圳5年

  深圳城区面积狭小，发展用地不足，不仅为楼市高涨添上一把火，而且已经严重影响到深圳的未来发展。何况，深圳的土地供应濒临萎缩状态，而广州仍在不断加大土地投放力度，土地财政不断创出新高。

  广州市2015年推出土地面积843万平方米，土地出让金收入954亿元，创造了历年土地出让收入的新高。对比深圳，2015年深圳土地出让面积仅有173.93万平方米，只有广州的1/5。

  时间进入2016年，随着楼市调控政策加紧，悬殊更加明显。广州2016年计划供应总量约17.32平方公里，其中居住用地和商服用地合计8.81平方公里，广州比2015年实际供应量增加22%。反观深圳，根据公布的《深圳市住房建设规划（2016—2020）》，整个“十三五”期间，深圳市计划在5年内供应住房建设用地8平方公里，这个数字与广州1年的居住商服用地规模持平。

  广州供应1年的住房用地，等于深圳5年。而深圳没买房的朋友，可以多看看此图。那空白的地方不是我PS掉的▼

  深圳用地紧张早已不是新鲜事。深圳是新兴城市，又是国内没有农村的城市，与三旧改造基本无缘，与城中村改造同样无缘。用地紧张，深圳转向填海造地。数字显示，过去30年，深圳总共填海面积100平方公里，相当于1个半福田区；未来，深圳还将填海55平方公里。而香港在过去100年，总共填海面积也不过是76平方公里。

  精卫填海，也是没有办法的办法。

  三、人口流入

  一个负增长，一个黄河入海流

  说说人口。真正决定一个城市房价涨跌的根本因素在于人口流动，没有源源不断的人口流入，城市房价不会出现持久性的上涨。所以，人口流入多少，决定着房价的长期上升趋势。

  在部分说了，2015年广州和深圳的常住人口分别是1350万、1078万。如果考虑到人口流动因素，两地的常住人口相差并不大，业界估计都在1500万以上。

  然而，如果以环城高速为界，排除远郊和农业人口，仅从狭义的都市区来看，深圳都市区人口1063万人，而广州则为865万人。触目惊心的是，根据易居房地产研究院发布的《10大都市区人口与房价报告》，2010年之前，广州人口导入迅速，年均增长5.3%，而在2010年之后都市区人口年均出现负增长，增幅为-0.8%▼

  广州的都市区人口年均出现负增长，对比之下，深圳常住人口在2000-2013年间增长了362万。目前深圳常住人口迅速增长，而外来人口占总比7成多。这些外来人口，不乏高层次人才，形成对房价的强力支撑。

  四、产业结构

  深圳去年以来的，不是没有理由

  如前所述，深圳的人口总量虽然不及广州，但深圳城区面积狭小、土地供应接近萎缩，导致房价供给上的紧张和短缺，供给紧张，而人口净流入却在不断增加，供需失衡，房价自然出现上涨。

  但这些因素只能解释房价上涨，却解释不了深圳去年以来的。按照目前房价水平，深圳福田区普通住房的均价，已经与广州区的豪宅均价相当。

  这种格局的出现，自然要从供需之外的因素来分析。产业结构就是其中的关键。一个城市有多少高收入人口，实质上可以决定这个城市房价高低。内蒙古的鄂尔多斯几乎没有外来人口流入，但本地的煤矿产业和高收入人群却能支撑起高房价，温州也是如此。

  回到广州深圳，两地的GDP基本相当，但支柱性产业显然不一样。广州的三大支柱性产业是汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业，这三大产业对于广州GDP的贡献超过50%，而深圳的四大支柱性产业分别是金融业、物流业、文化业和高新技术产业。

  深圳经济结构变迁史，棕红色是工业，呈现下降趋势；而第三层淡橘色的金融业，势态良好▼

  对比广州，深圳金融业和信息技术产业对于GDP贡献突出，金融业对深圳GDP的贡献达14.9%，广州的数据为9%；信息技术产业和互联网产业对于深圳GDP的贡献达22.5%。

  金融业和互联网行业一直是高薪行业的代表。虽然高薪行业未必代表着房价高企，但没有高薪人员财力的支撑，显然不可能出现高房价，尤其在存在限购的情况下。

  五、居住的替代效应

感谢广佛同城，这么近又那么

  ，来说说周边城市的居住替代效应。后台有不少读者指出，佛山为广州分流了大量购房人口，是正确的。根据世行报告，无论是地域还是人口，珠三角已经超越东京成为大城市。广东是中国经济大省，而珠三角地区的GDP占广东78.9%，相当于生产总值的9.1%。珠三角经济发达，城市交流频繁，楼市的居住替代效应在这里也得到体现。从广义上而言，广佛实质上已经连为一体。广州与佛山两相距仅有30公里，黄岐等地更与荔湾区和白云区直接接壤，广州市民居住的金沙洲更是一分为二分别为广州和佛山。对比之下，广州远郊的增城从化南沙等地离皆在60公里开外，虽然有户籍因素掣肘，但佛山已经成为广州市民的大居住地，其次是清远、东莞和中山。

  广佛交界盘有这么多可选择的区域，购房客慢慢踱步都走不完▼

  居住效应的存在，导致广州远郊房价远远落后于城区，反而广佛交界处的房价在不断上涨，在这种替代效应和平均效应的影响下，广州的高房价被均摊得低了下来。

  其实深圳也有替代效应。但深圳与周边东莞和惠州的距离分别在70公里和90公里左右，与深圳接壤的东莞凤岗镇到深圳的距离也在30公里左右，加上城市轨道交通接驳尚不完善，居住替代效应远远比不上广州。

这也导致临深房价飞速上涨，远超广佛交界盘。这个“五一”，东莞凤岗镇推出的新房约2.2-2.3万元/㎡，而广佛交界楼大致在1.5—2万元/㎡。

  我们得出三个结论

  综上，广州房价为何涨不过深圳：

  其一，从供给端来说，广州城区面积远远高于深圳，土地供应量更是于深圳，深圳土地储备几近萎缩，不得不靠填海造地，土地供给的萎缩必然造成住房供给的萎缩，从而在供给端上影响房价。

  其二，从需求端来看，深圳经济增长强势，人口净流入增幅高于广州，而且深圳人口结构中外来占了7成以上，对住房需求更为强劲。加上深圳金融业和互联网行业发达，这两个公认的高薪行业的高收入群体，为房价上涨提供了坚强的支撑。

  其三，居住替代效应。珠三角城市基本已经连为一体，广佛之间、深莞之间不仅形成良善的产业互补，更形成明显的居住替代效应。但广佛之间的城市距离更短，甚至远远少于广州到增城从化南沙等远郊的距离，同时，广州荔湾区白云区等传统经济强区更是与佛山接壤，由此形成了庞大的广佛候鸟群体，在拉高佛山房价的同时，必然对广州的房价上涨形成抑制。

  ，房价虽然代表了城市的吸引力，但受到很多因素的左右，房价不是想涨就能涨，像深圳房价过高对我们普通人来说也不是好事。

广州房价创2月份以来新高成交连续四个月破万套？

广州楼市在这个夏天热度惊人，6月份的楼市均价又站上了一个新的高度。阳光家缘网签数据显示，上周（6.20-6.26）全市一手住宅网签2643套，是6月份网签量的一周；价格方面，连涨两周后，网签均价达到17253元/平，创近四个月以来的新高。

上广州楼市迎来6月推新小高峰

六月淡季不淡，近期不少楼盘成交不俗，是上，有楼盘“夜光”和卖九成。

�6�9�6�9上共有六七个项目开盘或推新，值得一提的是，位于广钢新城的新盘保利·葛洲坝海德公馆在周五晚漏夜抢跑，以高达3.5-4.4万/平的价格推出两栋楼共104套单位，据悉当晚，吸金5亿元。

还有花都热销盘广州万达城、黄埔的广州绿地城两个项目，前者加推300套97-141平米二房至四房，再次吸引购房者熬夜排队，后者货量近130套，据称当天成交均逾九成。

虽然推货量不算多，但这种“小步快跑”的热销现象，反应出市场需求还是挺旺盛的。

天河成交爆发 3年来超200套/周

�6�9�6�9成交火热的情况，得到数据的印证。上周的2643套，是6月份前四周里网签量的一周。

网签多的，毫无悬念，依然是513套的增城；而抢眼的则是长期网签只有数十套的天河区，凭借100套的远洋天骄和67套的兰亭盛荟两个成交量前六项目，其涨幅高达67%，网签量达到242套。不翻纪录不知道，天河区从2013年底以来单周未再上过两百套！

�6�9�6�9而网签多的项目分别是万科山景城、碧桂园·海湾1号、远洋天骄等6月份推新或开盘的项目，均超过百套。