中原：供应逐渐回升 预热金九银十

本周作为8月份的一周，有4个项目入市，同时HBC汇隆和香山美墅也将于今天入市，市场已开始为“金九银十”传统周期预热。根据深圳中原研究监测，未来两个月市场供应量将会较前期有明显增长，如果开发商在业绩冲刺的压力下，定价合理，市场热度将会有所回升，现阶段的买卖双方胶着博弈的僵持状态将得到一定程度的缓解。但由于前期价格与成交量双双透支，现阶段客户观望情绪仍然比较浓厚，传统周期中的金九银十是否会如期而至，仍有待市场的进一步验证。

根据深圳中原研究预测，截至今天全市共有15个项目公开发售,5个住宅项目获得批售，供应数量大大高于7月。8月入市项目中，大部分为刚需盘，从目前开盘情况来看，价格与前期推盘、或周边同类楼盘的价格相当定价比较合理的项目，销售率还算可观，可见现阶段价格是购房者决定是否入市的关键因素。在前期市场比较平淡的情况下，未来房价将会继续保持稳定，同时不排除一些发展商在业绩压力下，加大宣传力度和营销折扣等措施来提高客户入市的积极性。

根据深圳中原研究监测，上周（8.22-8.28）一手住宅成交321套，成交面积2.9万㎡，分别环比大幅下降了34.2%和39.4%，已是连续第三周下滑，主要原因为前期持续供应较低。同时上周全市新房均价仅为4.5万/㎡，主要原因为刚需盘集中备案成交，拉低整体均价。上周二手住宅共成交1632套，成交面积约为13.7万㎡，较上期分别下降3.3%和2.0%，8月二手周均成交量为1561套，高于6、7月份周均的1224套，主要原因为成交数据的滞后性，前期在带动下市场成交量小幅回暖，在8月份成交数据中显现出来。

【土地成交情况】

上周共有11块土地成交，均为商业用地。

【一手供应分析】

上周（8.22-8.28）监测到全市共有三个项目获得批售，分别为松河瑞园一期、中粮云景花园北区和汇隆商务。其中住宅和商务批售总套数为1549套，总面积为10.2万平；商业批售总套数为92套，总面积为1.0万平；商业性批售套数为576套，面积为3.5万平。在此需要注意，个别项目由于网站显示延迟原因，具体批准时间请参考网址：http://ris.szpl.gov.cn/bol/

8月第4周市场批售情况

上周全市有4个项目入市，共有534套住宅，在此需要注意个别原定于上周入市的项目由于特殊原因，入市时间稍稍推迟。从上周入市的各项目来看，推售量均较少，仍然在探测目前的市场，为即将到来的“金九银十”进行预估，做足准备。

8月第4周推盘成交情况

【一手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，规土委数据显示上周（8.22-8.28）一手住宅成交321套，成交面积为约2.9万平米，环比较前期分别下降了34.2%和39.4%，截至8月第四周新房成交量连续第三周下滑，上周成交量更是创3月份以来新低，跌至历史低谷， 7月份新增住宅套数及面积供应总量较少的效应，在上周新房成交量低位上充分显现，在此也需要注意备案成交具有一定的滞后性。

上周新房成交均价为45313元/㎡，环比下降16.2%，滑落5字头，深圳市一手均价再现4字头，较前期大幅下降。主要原因在于刚需盘集中备案成交，拉低全市均价。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大。

区域来看，宝安和龙岗依然是全市的成交大户，占全市总成交量的96.9%，其中龙岗成交占比高达56.1%，宝安为40.8%。南山上周占比为1.6%，环比大幅下降93.4%，福田更是交了白卷，本上周无成交，罗湖仅成交1套，而相对比较沉寂的盐田本周却有4套成交的好成绩，上周除盐田成交套数有所上升之外，其余区域均下降。南山上周成交均价为124809元/㎡，大幅高于前期的80587元/㎡，成为均价的区域，在此需注意南山上周仅成交5套。上周除盐田和南山均价较前期上升之外，其余区域均有所下降。中粮云景花园南区以42套成交量居于，陶柏莉花园（一期）以32套的成交量位于第二。

【二手成交分析】

根据深圳中原研究的监测，上周（8.22-8.28）二手住宅共成交1632套，成交面积约为13.7万㎡，较环比分别下降了3.32%和1.96%。已连续三周维持着1600套以上的成交量，高于6、7月份周平均值1224套，二手市场热度稍有回升。在此需注意成交备案具有一定的滞后性。鉴于目前二手业主报价持续坚挺，刚需客户购买能力有限，同时结合未来货币政策趋于中性，在去化的政策下，未来市场全面回升阻力较大。

从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为51235元/㎡，环比上升0.71%，基本持平于前期。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大。

从二手成交的分区情况来看，上周成交的1632套二手住宅中，龙岗、宝安和福田占比都在2成以上，其中龙岗占比高达24.9%，位居全市首位。罗湖和南山的占比分别在15%-19%之间。

据统计截至8月24日，今年单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高“”多达150宗，是去年同期的25倍。在频现的情况下，一些热点城市也纷纷出台了调控措施，这将会在一定程度上抑制市场过热。

“金九银十”传统周期即将到来，根据深圳中原研究监测，未来两个月市场供应量较前期有明显上升，如果开发商定价合理，加大营销力度，市场热度将会有所回升，但是由于现阶段市场热度较低，前期价格与成交量均有一定程度透支，在放盘量增加的情况下，访客量反而在下降。而且与历年相比，今年推售量仅处于中等位置，加之下半年货币政策逐渐趋于中性， “金九银十”期间成交量是否随供应大幅回升，仍有待市场进一步验证。