Q房网3月报：新交易机制下买卖双方博弈加深，市场短期承压！

按照Q房网分析指出，深圳近期的楼市，从一线市场情况看来，近期带看虽有所增加，但游离客户较多，观望气氛上升，成交周期拉长；加上新交易机制的实施，阶段内无论是首付款增加或税费增加都需要时间消化，短期内市场成交压力增大。深圳二手房市场概述：深圳二手房2018年1季度成交环比回落，同比增长超五成，需求明显释放。2、新交易机制下买卖双方博弈加深，市场短期承压，均价环比涨幅收窄。3、市场环境相对平稳加上供应增加，租赁价格平稳，季度租金变化幅度在1元以内。

 楼市关键数据

1、深圳楼市1季度成交15015套，环比下跌13.11％，同比上涨52.82%。2、1季度成交124.95万㎡，环比下跌13.26%，同比上涨47.93%。3、1季度均价56553元/㎡，环比上涨2.92%，同比上涨10.87%。4、土豪区依然是南山区（80806元/㎡）、福田区（73473元/㎡），相对的洼地是龙岗区（39737元/㎡）。5、大面积段成交缩水，单价、总价主力段位拔高。6、1季度租金72.87元/㎡·月，环比上涨0.78%，同比上涨3.43%。

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1、成交量分析：量值回落，新交易机制下市场将承压

Q房网数据研究中心监控显示，2018年季度深圳市二手住宅共成交15015套，环比下跌13.11％，同比上涨52.82%；成交面积124.95万平方米，环比下跌13.26%，同比增长47.93%。深圳去年季度末开始，全市二手住宅成交明显复苏，2017年第二季度成交近两万套，为104政策以来的高峰。

2018年季度前后成交量基本保持2017年度的水平，中间时段成交受春节假期影响明显减少，季度整体成交难免下降，但较上一年同期仍有超过五成涨幅。

将时间轴缩短到近一年的二手住宅月度成交量看，成交量自2017年3月复苏后，全年月度成交稳定在6千套左右水平。年底，传统置业高峰到来加上”三价合一”即将落地的猜测，12月成交冲上全年高位。2018年月度成交延续上一年的趋势，1月和3月成交量在6千套左右。持续一年有余平稳温和的市场环境，积累的有效需求已明显释放。从一线市场情况看来，近期带看虽有所增加，但游离客户较多，观望气氛上升，成交周期拉长；加上新交易机制的实施，阶段内无论是首付款增加或税费增加都需要时间消化，短期内市场成交压力增大。长远来看，新的市场交易秩序更倾向保护实际的住房需求，规范的市场环境也有利于行业平稳健康发展，并最终引导住房回归居住属性。

 数据

深圳六大行政区成交数据显示：2018年第1季度，龙岗和宝安为成交大区，分别以3462套、3168套分列成交量前两名，盐田区成交288套，依然。其他几个区域排名依次如下：福田区2978套，南山区2600套，罗湖区2519套。

详细对比六大行政区的市场份额，2018年第1季度，龙岗区稳居首位，其次是宝安区，占比都在20%以上。福田、南山、罗湖占比平均17%左右。从市场变化看，龙岗1季度占比有所萎缩，福田、宝安和罗湖三区市场活跃度有所提升。

2、成交价格分析：价格涨幅持续收窄

Q房网数据研究中心监控显示，2018年1季度全市二手住宅成交均价为56553元/平方米，环比上涨2.92%，同比上涨10.87%。2017年Q1以来，价格环比涨幅在5个百分点之下，同比涨幅在一成左右，调控对房价的影响表现在价格涨幅不断收窄直到基本平稳。

具体到各个行政区，1季度南山区均价依旧，为80806元/平，龙岗区均价，为39737元/平。其余各区均价依次为：福田区73473元/平，宝安区55758元/平，罗湖区49345元/平，盐田区43997元/平。在涨跌幅方面，除南山区房价出现环比下跌之外，其余区域环比上涨，但涨幅都在6%以内。

3、成交结构分析：大面积段缩水，单价、总价主力段位拔高

（1）成交面积段

从成交面积区间结构图看，90㎡以下户型依然是主打，占比达76.74%，其中51-90㎡面积区间占比52.60%，持续5个季度占比过半，是各区段中占比的部分；的是121-144㎡面积区间，占比仅4.59%。近两个季度以来，144平以上成交面积段占比下降，51-90平占比微升。

（2）成交总价段

从成交总价区间看，1季度200-300万的二手物业占据主力，占比24.92%，其次是500万以上的高总价物业，占比23.92%，再次300-400万区间的产品也占据21.33%的份额。成交主力段虽持续五个季度稳定在200-300万之间，但有进一步上移的倾向，近两个季度内400万以下区间占比有所下降，高总价物业占比明显上升。

（3）成交单价段

深圳二手房，从成交单价区间看，1季度4-5万物业占比，为28.45%，其次是6万以上物业，占比27.24%；2万以下物业成交占比，为0.11%。去年第四季度开始，4-5万占据单价段首位，占比在2018年一季度持续上升，同时6万以上单价物业占比也有2.69个百分点增长，整体来看，单价区间呈上移趋势。

4、深圳租赁市场分析：供应增加租金平稳

Q房网数据研究中心监控显示，2018年1季度全市商品住宅租金为72.87元/㎡·月，租金微涨0.78%，同比上涨3.43%。调控近两年来，房价快速上涨趋势缓解，市场环境的平稳加上租赁市场供给增加（包括符合条件的小产权房和城中村纳入经营范围、商品房层面个体房东的增加及长租公寓层面整体供应的放量），租金价格也保持相对稳定，2018年第1季度租金变化幅度甚至在1元以内。深圳各区域中，南山区和福田区租金且基本相当，租金分别为99.39元/平方米·月和99.38元/平方米·月，租金的还是龙岗区。从环比变化来看，盐田区租金变化幅度较大，但是主要还是受结构性波动影响较大，其他区域波动幅度在7%以内。从同比变化来看，福田盐田两区同比下降，其他区域有不同程度增长，其中南山区涨幅，达11.65%。

数据