中原月报分析：4月深圳新房市场整体成交量跌价升！

按照中原地产的分析，4月深圳的新房市场，新房市场整体成交量跌价升，住宅成交均价持续平稳下调，小户型公寓成交占比近六成，2000-3000万豪宅成交占比超四成。按照分析，4月新房市场共成交3551套商品房，住宅成交占比52%，公寓成交占比35%。30%的房源成交是商务公寓。

一、新房市场整体成交量跌价升

深圳4月新房市场共成交3551套，环比↓4.6%，4月共九项目获批，九项目入市，新房市场关注度高，访客指数维持在高位。

二、新房市场公寓成交占比有所下滑

4月新房市场共成交3551套商品房，住宅成交占比52%，公寓成交占比35%。“三价合一”后新房关注度高，但是供应承压，4月新房供应绝大部分为住宅产品，公寓成交占比有所下滑。

三、新房市场整体成交量跌价升

4月全市新建商品房共成交3551套，环比↓4.6%；成交面积为29.03万平，环比↓1.9%，但成交均价为53324元/平，环比↑1.4%。
两会后，海南等地楼市调控政策密集出台，坚持“房住不炒”始终不变。尽管中国央行决定下调部分金融机构存款准备金率，但增量资金主要释放给城商行及非县域农商行用于小微企业贷款，货币政策保持稳健中性取向不变，而且近日深圳个别银行房贷利率出现上调，房地产投资行为进一步受到抑制。

四、新房市场九项目获批

4月新房市场共九项目获批，其中八项目含住宅产品，但宝安区智慧领寓和菁英领寓两项目住宅产品为政府安居房项目。新增可售住宅产品主要集中在龙岗区。

五、新房市场九项目入市

4月全市共九项目入市，其中八项目为住宅项目，除新增批售项目外，融湖中心城和雍和园·蓝铂为现楼入市项目。

六、访客指数维持在高位

“三价合一”新政后，大批客户将转向新房市场，新房市场的关注度增加。另外，四月底新房市场入市项目增加以及五一小长假的影响，4月新房市场访客指数始终维持在高位。

七、新房住宅均价持续平稳下调

住宅均价持续下调19个月共减少1442元/平，住宅供应显著增加，存量再创新低，四区成交量继续上升，福田区均价涨幅高达28.8%，8万以上价格段成交占比仅7%，鸿荣源集团成交面积连续四月，行业集中度越来越明显。

住宅项目供应显著增加

4月新房住宅共批售2840套，26.7万平，推售2573套，26.3万平，较上月均显著增加，其中宝安区批售的1209套住宅均为安居型住房。另外，上月的住宅供应主要集中在龙岗区，龙岗区新增批售12.6万平。

新增住宅主要集中在龙岗区

4月新入市住宅项目共八个，其中龙岗区项目有五个，南山、福田、宝安各一住宅项目入市。福田区万科臻山府和南山区山语海新增备案量较少，且备案均价低于市场预期，均于开盘当日告罄，但4月住宅项目整体开盘去化率仅35.6%。

新房住宅成交均价持续平稳下调

根据网签数据得，4月新房住宅共成交1934套，环比↓4.7%；成交面积18.7万平，环比↓8.3%。
“三价合一”后新房市场关注度高，但是供应承压。新房限价情况下，新增批售价格往往低于市场预期，因此新房住宅成交主要受新增批售的影响，另外由于网签数据严重滞后，当前网签数据并不能及时、完整的反映市场情况。

新房住宅存量再创新低

截至2018年4月底，深圳全市新房住宅存量为251.2万平，环比下降5.2%，新房住宅存量再创新低。
按照过去半年平均成交量计算，当前去化时间不到12个月。

住宅均价持续下调19个月共减少1442元/平

2016年10月新政后新房住宅成交均价持续下调。根据网签数据得4月新房住宅均价为54169元/平，较上月减少16元/平，持续下调19个月，共减少1442元/平。

盐田区连续十个月零成交。

福田区成交均价涨幅高达28.8%

4月三区均价上涨，其中福田区涨幅，高达28.8%，4月福田区网签均价10196元/平，福田区仅万科瑧山府一个楼盘网签，尽管该项目二期备案均价低于一期，但是较周边其他项目而言仍属于高价位豪宅项目。而南山区由于本月前海东岸项目成交较多，大幅拉低区域成交均价。

四区成交量继续上升

从区域成交面积上看，四区成交量继续上升，其中罗湖、福田成交面积环比大幅上涨，龙岗成交面积占比已超过五成，南山区成交面积竟然超过宝安。尽管全市成交面积总体有所下降，但南山、罗湖、龙岗、福田四区成交面积环比增加，而宝安和龙华由于4月无可售住宅项目获批，故成交面积环比大幅下降。

另外由于4月宝安区成交片区主要集中在西乡和宝安中心区，宝安区整体成交均价出现较大幅度上涨。

8万以上价格段成交仅占比7%

从网签数据看，各价格段成交占比较上月变化不大，4-6万价格段占比增加到51.8%。
虽然4月福田区有一豪宅项目入市，开盘即告罄，但是本月仅网签十分之一，8万以上价格段占比有所下降，仅7%。

6万+楼盘个数占比减少

4月网签住宅项目共51个，其中有6万+成交记录的楼盘有14个。

4月新房住宅6万+楼盘共成交464套，占全市成交套数的24%；6万+住宅楼盘成交总面积为5.2万平，占全市成交面积的27.7%。

60-90平主力户型占比超六成

从成交户型面积段来看，4月仅60-90平2-3房刚需户型占比大幅上升，达到63.7%，其他面积段成交占比均有所下降。

从面积段成交价格上看，除45平以下面积段成交均价有所下降外，其他面积段成交均价均有所上涨。60-90平2-3房刚需户型成交均价，为50861元/平。

10楼盘占比超五成

4月10楼盘共成交1009套，占全市成交套数的52%。10楼盘中有两项目成交量超过200套，其中龙华区壹城中心成交240套，连续三月位于10榜首。

10楼盘中大运片区的项目，共三个，其次是西乡片区项目。

壹城中心连续三月为双料项目

网签数据显示，4月壹城中心共成交240套，成交金额为14.44亿元，连续三月摘得住宅项目成交套数、成交面积10的双料。
4月住宅成交金额10楼盘成交金额共计66.9亿元，占全市住宅成交金额的66%。

鸿荣源集团连续四月成交面积

从开发商成交面积来看，2018年以来鸿荣源集团持续位居住宅成交面积10开发商榜首，鸿荣源集团在深圳的住宅项目并不多，主要是壹城中心和鸿荣源尚峻两项目的体量较大，而且受益于龙华片区的规划升级。佳兆业集团目前在售的住宅项目集中在热门片区大运，上月成交面积达到2.56万平。另外，万科集团本月入市的瑧山府二期开盘告罄，其成交面积排名上升明显。

鸿荣源集团连续三月获得双料

4月鸿荣源集团再次凭借壹城中心、鸿荣源尚峻两个热销住宅项目位居开发商成交金额10榜首。由于鸿荣源尚峻项目已清盘，本月成交金额仅为17.5亿元，较上月减少6.2亿元。4月住宅成交金额10开发商共成交75.7亿元，占全市住宅成交金额的74.7%，行业集中度越发明显。

五月潜在计划入市项目

预计五月新房市场有16个项目计划入市，主要是住宅和公寓项目，其中恒大城市之光二期和玺樾山已取得预售证。新房限价下，预售申请要求更为严格，具体项目入市时间有待进一步跟进。

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