美联：5月份深圳二手住宅蓝筹价格为54747元/㎡！

美联物业二手住宅楼价指数报告 5月份深圳二手住宅蓝筹价格为54747元/㎡

本月概述? 

美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为958.42点，对应的价格为54747元/㎡，环比上涨1.0%，同比上涨4.1%。 

美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数为233.49点，对应的租金水平为84.4元/㎡.月，环比上涨0.1%，同比上涨10.4%。5月里，深圳美联景气指数跌幅收窄，“三价合一”新政带来的影响已基本得以消化，市场呈现稳中见好的趋势。

具体来看，买卖双方心态指数跌幅明显收窄。其中，业主放盘量价“小幅下跌”的占比下降，整体信心转好；观望客占比仍，但出现一定下降，同时部分买家由观望转入积极入市。市场交易、未来趋势指数环比上涨，成交量、价均呈现出“稳中有升”的态势。从前线反馈情况来看，市场整体信心还需时间恢复，但部分客户入市积极性的上涨已带动交易量上升，经理人对后市走向的信心增强。

后市预测

美联市场景气指数显示，“三价合一”政策带来的影响已持续减弱，但近日部分银行贷款利率进一步上浮，且银行放贷情况在短期的放松后有再度收紧趋势。观望已久的客户并未看到房价下跌的可能，相反后市购房成本或还将提高，这种背景下，部分客户态度转为积极入市。虽然整体而言，观望客占比仍，但预计短期内完成置业的客户将进一步上涨，6月份二手市场成交量价有望维持“稳中有升”的态势。

DEMAND 需求

美联物业（深圳）蓝筹住宅价格

——全市

5月份，深圳二手住宅备案量为6683套，环比上涨13%；美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数为958.42点，对应的价格为54747元/㎡，环比上涨1.0%，同比上涨4.1%。

5月里，深圳美联景气指数跌幅收窄，“三价合一”新政带来的影响已基本得以消化，市场呈现稳中见好的趋势。
具体来看，买卖双方心态指数跌幅明显收窄。其中，业主放盘量价“小幅下跌”的占比下降，整体信心转好；观望客占比仍，但出现一定下降，同时，部分买家由观望转入积极入市。市场交易、未来趋势指数环比上涨，成交量、价均呈现出“稳中有升”的态势。从前线反馈情况来看，市场整体信心还需时间恢复，但部分客户入市积极性的上涨已带动交易量上升，经理人对后市走向的信心增强。
美联市场景气指数显示，“三价合一”政策带来的影响已持续减弱，但近日部分银行贷款利率进一步上浮，且银行放贷情况在短期的放松后有再度收紧趋势。观望已久的客户并未看到房价下跌的可能，相反后市购房成本或还将提高，这种背景下，部分客户态度转为积极入市。虽然整体而言，市场观望占比仍，但预计短期内完成置业的客户将进一步上涨，6月份二手市场成交量价有望维持“稳中有升”的态势。

图一 美联物业（深圳）蓝筹住宅价格指数

（注：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业）

数据来源：美联物业研究中心

——区域

分区来看，本月罗湖布心片区监测盘中大户型成交的占比提高，整体价格稳定，同一楼盘房源的成交均价差异较小；翠竹片区的成交情况和上月相似，小户型占比高，均价普遍在4.5-7.0万元/㎡之间，在优质教育资源带动下，近月成交均价稳中有涨；本月桂园、人民南、国贸等片区小户型成交旺盛，均价出现小幅回升，整体处于4.5-6.0万元/㎡的区间；黄贝片区量价表现坚挺，均价在6.5-7.5万元/㎡之间。

本月福田需求回升，且总价在500万元以上的需求占比提高，这体现在农科、CBD等区域的活跃表现上。具体来看，农科片区的高端盘价格坚挺，监测盘均价有所上涨；CBD区域监测盘成交户型普遍较大，同楼盘房源的价格较上月也多有小幅上涨；皇岗和皇岗口岸片区的成交户型普遍在90㎡以下，均价分布在5.0-7.5万元/㎡，走势平稳；上下沙片区90㎡以上的户型成交较多，价格在6.0-8.0万元/㎡之间。

南山蛇口表现活跃，成交价格小幅上涨；后海成交量价走势坚挺，均价分布于8.0-11.0万元/㎡.月之间；同为高端片区的华侨城本月成交也较为活跃，均价在7.0-13.0万元/㎡之间；深大片区单房户型受到欢迎，均价平稳，基本在6.0万元/㎡左右。
宝安的新安片区成交户型集中在60-140㎡之间，监测盘的成交均价集中在4.5-7.5 万元/㎡的区间；西乡片区的成交户型从35㎡的单房至200㎡的大户型不等，均价和新安接近，因本月监测盘中低价房源成交占比降低，区域蓝筹价格略有上升。龙岗的布吉成交活跃，本月8成以上成交户型在90㎡以下，均价走势稳定。

各区蓝筹住宅价格及变动情况具体如下：

图二 深圳各区域蓝筹住宅价格情况（单位：元/㎡）

数据来源：美联物业研究中心

RENT 租金

美联物业（深圳）蓝筹住宅租金

——全市

5月份美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数上升至233.49点，对应的租金水平为84.4元/㎡.月，环比上涨0.1%，同比上涨10.4%。租赁需求稳定，租金水平与上月基本持平。

——区域

分区来看，本月罗湖布心监测盘租赁房源的成交面积多低于90㎡，均租因而小幅提高，在75-105元/㎡.月之间；翠竹片区成交也以中小户型为主，整体均租较上月基本持平，分布在70-100元/㎡.月之间；桂园、人民南等片区的成交户型集中在20-50㎡，均租普遍高达100元/㎡.月以上；黄贝片区以80㎡以下的小户型成交为主，均租分布在75-110元/㎡.月的区间；莲塘片区均租普遍较低，成交户型面积相对较大，均租多在75元/㎡.月以下。

福田以CBD周边租赁热度为高，户型从40到160㎡不等，均租根据楼盘、区位和户型不同而差异明显，分布在80-150元/㎡.月的区间；本月农科片区监测盘小户型租赁占比提高，均租在90-145元/㎡.月之间；皇岗和皇岗口岸区域60㎡以下的户型保持租赁热度，均租走势坚挺；景田片区因住家氛围好，离CBD区域近，均租持续攀升，上月区域监测盘成交均租约90元/㎡.月，在135元/㎡.月左右。

南山方面，本月华侨城片区租赁表现良好，监测盘的成交户型相对上月普遍较小，均租多在100元/㎡.月以上，相对上月有一个小幅上涨，是全市整体租金的区域之一；科技园地段好，周边租金水平处于高位，均租普遍处于100-140元/㎡.月的区间；南油、南头地区中小户型多，表现活跃，其中60㎡以下的户型成交占比近7成，均租根据不同户型、楼盘差异较大，价、价分别在60元/㎡.月、120元/㎡.月左右；蛇口片区延续活跃表现，需求推动租金水平小幅上涨，次新盘的成交均租高达150元/㎡.月以上。
宝安方面，宝中区域的成交均租多在75元/㎡.月以上；新安片区监测盘的租赁成交以中大户型为主，均租稳定在60-80元/㎡.月之间；西乡片区90㎡以下的户型租赁较多，均租和新安接近。龙华区域的租赁表现也较为活跃，均租分布在50-85元/㎡.月的区间。龙岗方面，布吉以50-90㎡的1-3房户型需求为主，租金表现稳定；坂田成交的大户型相对多，均租根据户型大小在45-75元/㎡.月不等；龙城整体租金水平相对低，成交均租普遍在40-55元/㎡.月左右，略有回落。

图三 美联物业（深圳）蓝筹住宅租金指数

（注：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业）

数据来源：美联物业研究中心

图四 深圳各区蓝筹住宅租金情况（单位：元/㎡.月）

数据来源：美联物业研究中心

INVESTMENT & AFFORDABILITY 投资

与负担能力

美联物业（深圳）蓝筹住宅

美联物业蓝筹住宅价格小幅上涨而租金水平涨幅持续收窄，美联物业（深圳）蓝筹住宅 回落至1.85%。
二手住宅家庭负担比

按年平均工资（2人）计算，5月份二手住宅家庭负担比升至88.4%。

图五 美联物业（深圳）蓝筹住宅

附图一：各片区美联蓝筹住宅价格走势

图六 罗湖各片区蓝筹住宅价格走势

图七 福田各片区蓝筹住宅价格走势

图八 南山各片区蓝筹住宅价格走势

图九 盐田各片区蓝筹住宅价格走势

图十宝安各片区蓝筹住宅价格走势

图十一 龙岗各片区蓝筹住宅价格走势

数据来源：美联物业研究中心

附表一： 深圳二手住宅典型成交案例（2018年5月）

美联物业蓝筹住宅指数说明

编制对象：深圳市二手住宅
  样本范围：深圳市六大行政区
  样本选择：美联蓝筹住宅样本为市场成交活跃度较高的典型物业
  发布内容：全市蓝筹住宅价格指数、租金指数及、家庭负担比率等
 ：当期 =当期平均租金×12/当期均价×100%
  更新频率：1次/月
  样本来源：深圳美联物业二手住宅成交
  指数基期：2005年1月，基值为100
  指数计算：当期指数=当期均价（均租）×100÷基期均价（均租）
 家庭负担比率：当期家庭负担比率=当期均价×60×7成按揭的20年月供系数×12÷家庭年均收入